TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

RUE MOZART – 25209 MONTBELIARD CEDEX -

03.81.90.70.00

N° RG 25/00192 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D5HP

Nature affaire : 5AA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 08 OCTOBRE 2025

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. BATIVAL, demeurant 53 A rue de Belfort – 25000 BESANCON

représentée par Maître Denis LEROUX de la SELARL LEROUX ASSOCIES, avocats au barreau de BESANCON

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [R] [O]

née le 14 Janvier 1984 à MONTBELIARD (25200), demeurant 3 rue des glaces – 25700 VALENTIGNEY

non comparante

Monsieur [K] [E], demeurant 3 rue des glaces – 25700 VALENTIGNEY

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Antoine GALLETTI : Président

Hugues CHIPOT : Greffier

DÉBATS :

à l’audience du 24 septembre 2025

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire, premier ressort

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2025 et signé par Antoine GALLETTI, Juge des Contentieux de la Protection et Hugues CHIPOT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 avril 2022, prenant effet le 5 avril 2022, la SCI BATIVAL a consenti un bail d’habitation à madame [R] [O] et monsieur [K] [E] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis 3 rue des glaces, 25700 VALENTIGNEY pour un loyer mensuel révisable de 550 euros outre 45 euros de provisions sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 14 février 2025 et a été signalée à la CCAPPEX en date du même jour.

Selon acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025, dénoncé à Monsieur le préfet du Doubs par voie électronique le 5 juin 2025, la SCI BATIVAL a fait assigner en référé madame [R] [O] et monsieur [K] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection de ce siège aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation du 5 avril 2022 pour non-règlement des loyers malgré signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, au 14 avril 2025 ;Juger que le bail d’habitation du 5 avril 2022 est résilié au 14 avril 2025 ;Ordonner l’expulsion de madame [R] [O] et monsieur [K] [E] et de tout occupant de leur chef des lieux loués dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décisions à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, si besoin est, avec recours à la force publique ;Condamner madame [R] [O] et monsieur [K] [E] à payer à la SCI BATIVAL une indemnité d’occupation mensuelle rétroactivement à compter du 14 avril 2025 correspondant au montant des derniers loyers majorés de 50 euros, outre les charges, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux loués et restitution des clés ;Condamner madame [R] [O] et monsieur [K] [E] à payer à la SCI BATIVAL une somme provisionnelle correspondant à la dette locative soit la somme de 16 903,04 euros ;Condamner madame [R] [O] et monsieur [K] [E] à payer à la SCI BATIVAL les intérêts de droit sur les loyers et indemnités d’occupation à payer à compter de leur échéance, étant précisé que le bail d’habitation prévoit que le loyer est payable mensuellement d’avance le 1er de chaque mois ;Juger que la SCI BATIVAL est autorisée à conserver le dépôt de garantie en réparation du préjudice subi ;Les condamner à payer à la SCI BATIVAL la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 septembre 2025.

La SCI BATIVAL maintient l’ensemble de ses demandes et indique qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement des loyers qui s’accumulent depuis trois ans.

Madame [R] [O] et monsieur [K] [E] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

A l’issue des débats l’affaire est mise en délibéré au 8 octobre 2025.

MOTIVATION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la même loi, dans sa rédaction applicable en l’espèce, précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Selon acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, la SCI BATIVAL a fait commandement à madame [R] [O] et monsieur [K] [E] d’avoir à payer la somme en principal de 15 516 euros.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En outre, sur la forme, la procédure est régulière dès lors que les délais prévus à l’article 24 alinéa 2 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989 ont été respectés tant pour le signalement de la situation d’impayé à la CCAPEX, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions étant réputée constituée lorsque la situation d’impayés est signalée à la CAF, que pour l’assignation à notifier au représentant de l’État.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail de logement sis 3 rue des glaces – 25700 VALENTIGNEY par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 15 avril 2025 ; d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

En revanche, il n’apparaît pas opportun de prononcer une astreinte dès lors que les défendeurs continue d’occuper le logement malgré l’accumulation des loyers impayées et que la fixation d’une astreinte n’apparaît donc pas plus de nature à favoriser la restitution des locaux, et qu’elle aura pour unique effet d’accroître les sommes dues par les défendeurs qu atteignent déjà des montants excessivement importants.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts du bailleur, le défendeur sera condamné à payer à la SCI BATIVAL à compter du 15 avril 2025, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qu’ils auraient été amenés à payer en cas de poursuite du bail. Cette somme sera due jusqu’à la libération complète des lieux par les intéressés, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou son représentant.

Si le demandeur sollicite la majoration de l’indemnité d’un montant de 50 euros il n’y a pas lieu d’y faire droit dès lors qu’il n’apporte aucun moyen à l’appui et que cette indemnité n’est par ailleurs pas prévue au contrat de bail.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupations

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur ne fait pas la preuve du montant de la dette locative dont il se prévaut puisqu’il ne produit aucun décompte des loyers sur l’intégralité de la période concernée.

Il y a donc lieu de débouter la SCI BATIVAL de sa demande en paiement à titre provisionnel.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Il résulte du rejet de la demande en paiement une impossibilité de déterminer manifestement le préjudice subit qui pouvait en résulter pour le demandeur.

Par ailleurs cette détermination se heurte donc à une contestation sérieuse en l’absence de décompte dépassant alors la compétence du juge des référés.

En conséquence, la SCI BATIVAL sera déboutée de sa demande d’autorisation de conservation du dépôt de garantie.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, madame [R] [O] et monsieur [K] [E], succombant, seront condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, madame [R] [O] et monsieur [K] [E], partie tenue aux dépens, seront condamnés à payer à la SCI BATIVAL la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, A. GALLETTI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond mais dès à présent ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation du 4 avril 2022, conclu entre la SCI BATIVAL d’une part et madame [R] [O] et monsieur [K] [E] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis 3 rue des glaces – 25700 VALENTIGNEY sont réunies au 15 avril 2025 ;

En conséquence,

Constatons que madame [R] [O] et monsieur [K] [E] sont occupants sans droit ni titre du logement sis 3 rue des glaces – 25700 VALENTIGNEY à compter du 15 avril 2025 ;

Ordonnons la libération des lieux ;

Disons qu’à défaut par madame [R] [O] et monsieur [K] [E] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par l’huissier en charge des opérations ;

Disons n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte ;

Condamnons madame [R] [O] et monsieur [K] [E] à payer à la SCI BATIVAL une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qu’ils auraient été amenés à payer en cas de poursuite du bail, au plus tard le 10 de chaque mois, à compter du 15 avril 2025 et ce jusqu’à la libération des lieux, caractérisée par la restitution des clefs, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à aucune majoration de l’indemnité d’occupation mensuelle ;

Déboutons la SCI BATIVAL de sa demande en paiement ;

Déboutons la SCI BATIVAL de sa demande d’autorisation de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons madame [R] [O] et monsieur [K] [E] aux entiers dépens ;

Condamnons madame [R] [O] et monsieur [K] [E] à payer à la SCI BATIVAL la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

AINSI ORDONNE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER LE JUGE