REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 08 OCTOBRE 2025

__________________________

N° RG 25/05015 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KYQZ

MINUTE N°2025/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 17 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Octobre 2025.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [M]

né le 25 Décembre 1971 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

DEFENDEURS

Monsieur [P] [C], demeurant [Adresse 1]

Non comparant, ni représenté

Madame [T] [E], demeurant [Adresse 1]

Non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— Monsieur [H] [M]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 4 septembre 2023 ayant pris effet le 3 septembre 2023, Monsieur [H] [M] a consenti à Monsieur [P] [C] et Madame [T] [E] un bail d’habitation non meublé portant sur un bien situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 850 euros outre une provision sur charge de 150 euros.

Le contrat de bail comporte en son article VIII une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, Monsieur [H] [M] a fait signifier à Monsieur [P] [C] et Madame [T] [E], un commandement de payer pour un montant de 7900 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, Monsieur [H] [M] a fait assigner Monsieur [P] [C] et Madame [T] [E] à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé, aux fins de voir :

— Condamner solidairement Monsieur [P] [C] et Madame [T] [E] au paiement de la somme provisionnelle de 10 900 euros correspondant au montant des loyers et charges arrêté à mars 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [C] et Madame [T] [E] ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— Condamner solidairement Monsieur [P] [C] et Madame [T] [E] au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation à compter de la résiliation du bail, égale au dernier terme de loyer et de charges, soit la somme de 1000 euros et ce jusqu’au départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef ;

— Condamner solidairement Monsieur [P] [C] et Madame [T] [E] au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Monsieur [P] [C] et Madame [T] [E] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de sa dénonce, de la présente assignation et de sa dénonce ;

— Condamner solidairement Monsieur [P] [C] et Madame [T] [E] au paiement des frais d’exécution en l’absence d’exécution spontanée de la décision à intervenir.

Le dossier a été appelé une première fois à l’audience du 4 juin 2025, lors de laquelle une caducité a été prononcé en raison de l’absence du demandeur. Le dossier a ensuite été remis au rôle sous le numéro RG 25/05015.

A l’audience du 17 septembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [H] [M] comparait en personne. Il actualise sa créance à la somme de 12 033 euros arrêtée au 4 juin 2025, date de départ des locataires. Il se désiste de sa demande au titre de l’expulsion.

Monsieur [P] [C] et Madame [T] [E], régulièrement assignés à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le rapport d’enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats dont il ressort que les défendeurs ne se sont pas présentés aux rendez-vous proposés.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 8 octobre 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision est réputée contradictoire à l’égard de tous, conformément aux dispositions des articles 474 du code de procédure civile, et en premier ressort.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS :

I/ Sur la procédure de référé et sa recevabilité

Il résulte de l’article 834 du Code de procédure civile que : « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend ».

L’article 835 du Code de procédure civile dispose : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le droit de propriété d’une personne publique ou privée est un droit fondamental de valeur constitutionnelle, et l’atteinte à ce droit constitue par elle-même un trouble manifestement illicite.

La procédure est recevable.

II/ Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 énonce : "A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. "

Monsieur [H] [M] justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les textes susvisés en produisant la dénonce de l’assignation à la Préfecture effectuée le 25 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 17 septembre 2025.

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d’irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d’un contrat de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides.

En l’espèce, Monsieur [H] [M] justifie également en tant que bailleur avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 mars 2025 soit moins de deux mois avant d’avoir fait assigner ses locataires en référés le 24 mars 2025. Les formalités de saisine de la CCAPEX visées à l’article 24II de la loi du 6 juillet 1989 n’étant prescrites sous peine d’irrecevabilité que pour les « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus » et Monsieur [H] [M] étant une personne physique, le non-respect du délai de deux mois entre la notification à la CCAPEX du commandement de payer et l’assignation ne constitue pas un motif d’irrecevabilité.

Son action est donc déclarée recevable.

III/ Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ».

Vu le bail liant les parties,

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : “Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire”, l’article 24 I de la même loi énonçant quant à lui que : “ Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. »

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (paragraphe VIII) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit. Si la clause résolutoire ne précise pas le délai dans lequel le locataire doit régler sa dette, il n’en demeure pas moins que le bail liant les parties fait référence à la loi du 6 juillet 1989 et que le commandement de payer vise le délai de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de faire application du délai contractuel de 2 mois.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires par acte d’huissier en date du 6 décembre 2024 pour un montant de 7900 euros en principal représentant le montant des loyers et charges arrêtés au mois de décembre 2024 inclus.

A la lecture du décompte locatif versé aux débats, il apparait qu’entre le 6 décembre 2024 et le 6 février 2025, les locataires n’ont effectué aucun règlement.

Dès lors les causes du commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois après sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 6 février 2025 à minuit.

Ils seront également condamnés au paiement, d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 7 février 2025 et ce jusqu’au 4 juin 2025, date de départ des locataires. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 1000 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Monsieur [P] [C] et Madame [T] [E] ayant quitté les lieux en date du 4 juin 2025, la demande d’expulsion demeure sans objet.

IV/ Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu l’article 835 du Code de procédure civile susrappelé ;

Vu l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 susrappelé ;

L’article 1353 du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver”.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 septembre 2023, du commandement de payer délivré le 6 décembre 2024 et du décompte de la créance au 4 juin 2025 que Monsieur [H] [M] rapporte la preuve de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail, outre les indemnités d’occupation courues depuis cette date, créance indemnitaire qu’il convient de liquider.

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Monsieur [P] [C] et Madame [T] [E] à payer à titre provisionnel à Monsieur [H] [M] la somme de 12 033 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 4 juin 2025 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Les défendeurs seront condamnés solidairement conformément à la clause VII prévue au bail.

V/Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il ressort de l’article 700 du même code que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le coût du commandement de payer est à la charge du locataire, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi° 89-462 du 6 juillet 1989 d’un acte de recouvrement exigé par la loi comme le rappelle l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [P] [C] et Madame [T] [E], qui succombent, devront supporter les entiers dépens ainsi que la somme de 350 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de condamnation solidaire concernant les dépens et frais irrépétibles sera rejetée, la solidarité ne se présumant pas et le bailleur ne pouvant se prévaloir d’aucune solidarité légale ou conventionnelle à ce titre.

Concernant la demande relative aux frais d’exécution forcée, il y’a lieu de rappeler que le Juge ne peut statuer sur une demande hypothétique et qu’en tout état de cause la question des frais d’exécution relève du Juge de l’Exécution.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont, de plein droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance réputée contradictoire à l’égard de tous et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DECLARONS l’action de Monsieur [H] [M] recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail non-meublé d’habitation consenti le 4 septembre 2023 à Monsieur [P] [C] et Madame [T] [E] ayant pour objet la location d’un bien situé [Adresse 1], au 6 février 2025 à minuit par l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS qu’à compter du 7 février 2025, Monsieur [P] [C] et Madame [T] [E] sont occupants sans droit ni titre des lieux donnés à bail ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [P] [C] et Madame [T] [E] à compter de l’échéance suivant le 7 février 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’au 4 juin 2025, date du départ des locataires, à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1000 euros ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [C] et Madame [T] [E] à payer à Monsieur [H] [M] la somme de 12 033 euros à titre de provision sur loyers, charges et indemnités d’occupation échues au 4 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [C] et Madame [T] [E] à verser à Monsieur [H] [M], la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Monsieur [H] [M] de sa demande au titre des frais d’exécution ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [C] et Madame [T] [E] aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifié le 6 décembre 2024.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE