TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

[Adresse 11]

03.81.90.70.00

N° RG 25/00130 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D4LT

N° de minute :

Nature affaire : 5AA

Expéditions délivrées

le

à : M^e BELIN

Exécutoire délivrée

le

à : M^e BELIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 22 OCTOBRE 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. NEOLIA, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Richard BELIN de la SELARL REFLEX NORD FRANCHE-COMTE, avocats au barreau de BELFORT, substitué par Maître Laurence CLAUSS, avocat au barreau de MONTBELIARD

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [G] [D], demeurant [Adresse 3]

non comparant non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Antoine GALLETTI : Président

Hugues CHIPOT : Greffier

DEBATS :

à l’audience du 04 juin 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire le 22 Octobre 2025 et signé par Antoine GALLETTI, Juge des contentieux de la protection et Martine FAUCHON, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2017 avec effet au 31 décembre 2017, la S.A. d’HLM NEOLIA a donné à bail à monsieur [G] [D], un logement situé au [Adresse 1] à [Localité 12], pour un loyer mensuel initial de 356,12 euros, 52,97 euros de provisions mensuelles sur charges et 30,88 euros mensuels au titre de l’eau.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, dénoncé à la préfecture du Doubs le 21 mars 2025, la S.A. d’HLM NEOLIA a fait assigner monsieur [G] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montbéliard aux fins de voir, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 :

PRONONCER la résiliation pure et simple du bail liant la S.A. d’HLM NEOLIA à monsieur [G] [D] relativement à un logement situé à [Localité 6], pour défaut de paiement régulier des loyers ;

ORDONNER en conséquence que monsieur [G] [D] devra libérer de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement qu’il occupe ;

JUGER que faute pour lui de ce faire, il y sera contraint par toute voies et moyen de droit et notamment avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

CONDAMNER monsieur [G] [D] à payer à la S.A. d’HLM NEOLIA, la somme de 3 846,95 euros au titre des loyers dus au 21 février 2025 ;

Du 22 février 2025 à la date de résiliation du bail, le CONDAMNER à payer à la société NEOLIA, mois par mois, chaque échéance de loyers et provisions sur charges à leur terme ;

A compter de la date de résiliation du bail, le CONDAMNER à payer mensuellement à la société NEOLIA une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et provisions sur charges qu’il aurait été amené à payer en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération définitive des lieux,

CONDAMNER monsieur [G] [D] à payer à la S.A. d’HLM NEOLIA la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire compte tenu de la gravité des manquements.

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 juin 2025.

A l’audience, la S.A. d’HLM NEOLIA, représentée par son conseil, maintient ses demandes et s’en réfère à l’acte introductif d’instance auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile. Elle actualise sa créance à la somme de 3 986,07 euros arrêtée au 3 juin 2025.

Régulièrement convoqué par acte remis à étude de commissaire de justice, monsieur [G] [D] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 puis prorogé au 22 octobre 2025.

MOTIVATION

I/ Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

A) Sur la recevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers

La S.A. d’HLM NEOLIA justifie avoir signalé à la CCAPEX la signification d’un commandement de payer les loyers à l’encontre de monsieur [G] [D] en date du 24 novembre 2020, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La S.A. d’HLM NEOLIA justifie également avoir informé la CAF d’une situation d’impayés de loyers à l’encontre de monsieur [G] [D] en date du 29 avril 2024 pour un logement situé [Adresse 8].

Par ailleurs, il résulte des III et IV de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 que l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, doit être notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au mois six semaines avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité.

En l’espèce, le demandeur produit aux débats un accusé de réception électronique de la préfecture du [Localité 10] mentionnant avoir reçu le 21 mars 2025 la copie de l’assignation.

La première audience ayant eu lieu le 4 juin 2025, l’assignation a bien été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande en prononcé de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B) Sur le bien-fondé de la demande de résiliation du bail

Au terme de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989 le paiement du loyer est une obligation principale du locataire.

L’article 1224 du Code civil prévoit que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Et l’article 1227 du Code civil indique que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En outre, il résulte de l’article 1228 du code civil, que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, l’article 1343-5 du même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Il appartient au juge d’apprécier s’il existe au jour de l’audience un manquement grave dans l’exécution du bail.

Il n’est pas possible d’établir la gravité d’un manquement dans l’exécution d’une obligation lorsque l’étendue de cette obligation n’est pas elle-même précisément déterminée. En effet, l’appréciation de la gravité du manquement suppose de connaître précisément comment le débiteur aurait pu se libérer de son obligation.

En l’espèce, il sera relevé que le bailleur produit aux débats les pièces suivantes :

un contrat de bail d’habitation conclu entre les parties en date du 15 décembre 2017 pour un logement sis [Adresse 2] à [Localité 12],

un relevé de compte couvrant la période du 28 février 2018 au 21 février 2025 et faisant état d’une dette locative de 3 986,07 euros étant précisé qu’elle s’élevait à 2 981,96 euros au 1er juin 2021, date d’entrée dans le logement situé au [Adresse 4] [Localité 9].

Dès lors, les pièces produites permettent de constater qu’une dette locative persiste depuis plusieurs années et d’établir une comptabilité certaine de celle-ci, dont le montant s’établit, sur la base des décomptes fournis et après déduction d’une somme de 162,13 euros facturée le 20 décembre 2020, à la somme de 3 823,77 euros arrêtée au 21 février 2025.

Néanmoins, force est de constater que la dette locative pour le logement dont il est demandé la résiliation du bail ne concerne qu’une somme de 841,81 euros, le reste de la dette concernant le logement occupé à la précédente adresse.

Par ailleurs, outre l’absence de bail pour l’adresse visée par la demande de résiliation, aucune mise en demeure ou commandement de payer n’a été adressé au défendeur pour la dette locative concernant l’occupation du logement situé au [Adresse 5]

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi insuffisamment caractérisée et ne justifie pas la résiliation du contrat de bail dont la S.A. d’HLM NEOLIA sera déboutée.

En conséquence, la S.A. d’HLM NEOLIA sera également déboutée de ses demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

II/ Sur la demande de condamnation au paiement

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait, et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 que le locataire est tenu de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par la S.A. d’HLM NEOLIA, arrêté au 21 février 2025, que la dette locative s’élève à la somme de 3 823,77 euros après déduction des frais de justice sur lesquels il est statué indépendamment.

Monsieur [G] [D] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de cette dette ou à lui faire bénéficier de délais de paiement.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 3 823,77 euros, selon décompte arrêté au 21 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

III/ Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [D], perdant à l’instance, sera ainsi condamné aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, monsieur [G] [D], partie tenue aux dépens, sera condamné à payer la somme de 300 euros à la S.A. d’HLM NEOLIA.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ce dont il n’y a pas lieu en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire en premier ressort

DECLARE recevable la demande de la S.A. d’HLM NEOLIA tendant au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement régulier des loyers ;

DEBOUTE la S.A. d’HLM NEOLIA de sa demande de résiliation du bail d’habitation conclu avec monsieur [G] [D] et portant sur un logement sis à [Localité 6] ;

En conséquence, DEBOUTE la S.A. d’HLM NEOLIA de ses demandes d’expulsion de monsieur [G] [D] et de condamnation à une indemnité d’occupation mensuelle ;

CONDAMNE monsieur [G] [D] à payer à la S.A. d’HLM NEOLIA la somme de 3 823,77 euros, arrêtée au 21 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, à valoir sur la créance de loyers et charges outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE monsieur [G] [D] aux entiers dépens ;

CONDAMNE monsieur [G] [D] à payer à la S.A. d’HLM NEOLIA la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION