TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

RUE MOZART – 25209 MONTBELIARD CEDEX -

03.81.90.70.00

N° RG 25/00188 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D5E4

Nature affaire : 5AA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 OCTOBRE 2025

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. VAL REAL ESTATE, demeurant 26 rue du petit chenois – 25200 MONTBÉLIARD

représentée par sa gérante Madame [V] [P]

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [X] [J]

née le 15 Août 1991 à BELFORT (90000), demeurant 23 rue de la Petite Hollande – 4ème étage – 25200 MONTBÉLIARD

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Claudine MONNERET : Président

Hugues CHIPOT : Greffier

DÉBATS :

à l’audience du 24 septembre 2025

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire, premier ressort

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025 et signé par Claudine MONNERET, Juge des Contentieux de la Protection et Hugues CHIPOT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 24 octobre 2024, la SCI VAL REAL ESTATE a donné en location à Madame [X] [J] un logement meublé sis à MONTBÉLIARD (25200) – 23 RUE DE LA PETITE HOLLANDE, moyennant un loyer mensuel initial de 700 euros incluant les charges récupérables.

À la suite d’impayés, le bailleur a fait délivrer à sa locataire le 13 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1400 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, la SCI VAL REAL ESTATE a fait assigner Madame [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection de MONTBÉLIARD statuant en référé aux fins de voir :

renvoyer les parties à se pourvoir au principal et au fond tel qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, vu l’urgence :constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de Madame [X] [J], et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;la condamner au paiement des sommes suivantes :- une provision de 4200 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation à avril 2025 ;

— à compter du mois de mai 2025, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail, et ce jusqu’à libération définitive des lieux ;

—  350 euros à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ;

—  350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance et de ses suites et notamment le coût du commandement de payer.

À l’audience du 24 septembre 2025, la SCI VAL REAL ESTATE, représentée par Madame [V] [P] ès-qualités de gérante, réitère ses prétentions et s’en rapporte à son assignation et ses pièces. Elle sollicite l’expulsion sans délai de la locataire, qui n’a procédé à aucun règlement depuis son entrée dans les lieux, à laquelle elle reproche d’avoir produit de fausses fiches de paie pour obtenir le logement et d’adopter un comportement inadapté provoquant un trouble aux autres occupants de l’immeuble. Elle précise avoir déposé plainte contre celle-ci, notamment pour menaces avec arme. Elle explique que les manquements de sa locataire impactent gravement sa situation par ailleurs difficile suite à la perte de son emploi et aux charges lui incombant.

Madame [C] [X] [J], assignée à étude, n’est ni présente ni représentée.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu à la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

La SCI VAL REAL ESTATE justifie de sa saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 14 janvier 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation signifiée le 26 juin 2025.

La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Doubs a par ailleurs été effectuée dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 27 juin 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 24 septembre 2025.

En conséquence, la demande en résiliation de bail de la SCI VAL REAL ESTATE, qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la demande en résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, dans tous les cas d’urgence, et dans les limites de sa compétence, d’ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’expulsion d’un locataire devenu occupant sans droit ni titre par l’effet d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que le maintien dans les lieux de l’occupant constitue un trouble manifestement illicite ou que la libération des lieux caractérise une obligation non sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire résultant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Le contrat de location du 24 octobre 2024 liant les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit pour non-paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer ou des charges.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré à Madame [C] [X] [J] le 13 janvier 2025 pour la somme en principal de 1400 euros, est demeuré infructueux, ses causes n’ayant pas été réglées dans le délai de deux mois expressément accordé à l’acte et qui a expiré le 13 mars 2025.

La clause résolutoire s’est donc appliquée de plein droit à la date du 14 mars 2025.

En conséquence, sans droit ni titre sur le logement depuis cette date, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, dans les conditions prévues au dispositif.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Toutefois, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il est démontré par la SCI VAL REAL ESTATE l’existence de circonstances particulièrement graves justifiant la réduction du délai de deux mois à huit jours, en ce que Madame [C] [X] [J], défaillance à la procédure, occupe le logement depuis le 24 octobre 2024 sans respecter son obligation de jouissance paisible des lieux loués et sans jamais avoir versé la moindre somme à la bailleresse au titre des loyers et charges, ce qui caractérise incontestablement une particulière mauvaise foi.

Sur les demandes en paiement à titre provisionnel

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection statuant en référé d’accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant pas de contestation sérieuse.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Il sera considéré que la SCI VAL REAL ESTATE, qui a saisi le juge des référés, a entendu implicitement solliciter une provision au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle.

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit un montant égal au loyer révisé augmenté des provisions sur charges.

En conséquence, Madame [X] [J], qui occupe les lieux sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, sera condamnée à payer à la SCI VAL REAL ESTATE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 14 mars 2025 et jusqu’à libération des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur.

Sur l’arriéré de loyers et charges ou d’indemnités d’occupation

La SCI VAL REAL ESTATE justifie du principe et du quantum de sa créance en versant aux débats les pièces suivantes :

le contrat de location du 24 octobre 2024 prévoyant un loyer mensuel initial de 700 euros incluant les charges récupérables payable entre le 1er et le 5 de chaque mois ;le commandement de payer du 13 janvier 2025 ;le compte locatif présentant un solde débiteur de 4200 euros au 6 avril 2025.

Madame [X] [J], défaillante à la procédure, n’invoque ni ne justifie d’un paiement libératoire ou d’un fait exonératoire de règlement.

En conséquence, la demande de provision de la SCI VAL REAL ESTATE doit être accueillie à hauteur de 4200 euros au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation échus et impayés au 6 avril 2025 (terme d’avril 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La SCI VAL REAL ESTATE ayant saisi le juge des référés, elle a entendu implicitement solliciter une provision au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle.

La carence répétée et dès l’origine du contrat de Madame [X] [J] à respecter son obligation en paiement caractérise sa mauvaise foi et, partant, justifie l’octroi de dommages et intérêts à la bailleresse qui ne perçoit pas les revenus fonciers destinés au règlement des charges.

Il sera alloué une indemnité provisionnelle de 150 euros à la SCI VAL REAL ESTATE au titre de son préjudice distinct, au paiement de laquelle Madame [X] [J] sera condamnée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [J] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et sa dénonciation à la CCAPEX.

Il paraît inéquitable de laisser la SCI VAL REAL ESTATE supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer ; une indemnité de 350 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par la SCI VAL REAL ESTATE ;

CONSTATONS que le bail du 24 octobre 2024 liant Madame [X] [J] à la SCI VAL REAL ESTATE, portant sur le logement sis à MONTBÉLIARD (25200) – 23 RUE DE LA PETITE HOLLANDE, se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 14 mars 2025 ;

En conséquence, ORDONNONS à Madame [X] [J] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

DISONS qu’à défaut d’avoir libéré le logement HUIT (8) JOURS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son EXPULSION et à celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

FIXONS au montant du loyer et des provisions sur charges l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due à la SCI VAL REAL ESTATE par Madame [X] [J], au paiement de laquelle cette dernière sera condamnée à compter du 14 mars 2025 et jusqu’à la libération des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ;

CONDAMNONS Madame [X] [J] à payer à la SCI VAL REAL ESTATE la somme de 4200 euros (quatre mille deux cents euros) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges ou indemnités d’occupation échus et impayés au 6 avril 2025 (terme d’avril 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025 ;

CONDAMNONS Madame [X] [J] à payer à la SCI VAL REAL ESTATE la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre du préjudice distinct ;

CONDAMNONS Madame [X] [J] aux dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 janvier 2025 et de sa dénonciation à la CCAPEX ;

CONDAMNONS Madame [X] [J] à payer à la SCI VAL REAL ESTATE une indemnité de 350 euros (trois cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le 2 octobre 2025 à MONTBÉLIARD, et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,