TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 JUILLET 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00248 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DK3L

Plaidoirie le 06 Mai 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à la SCP PYRAMIDE AVOCATS

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. ALPES ISÈRE HABITAT

21 avenue de Constantine

38035 GRENOBLE CEDEX 2

représentée par la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DÉFENDEURS

Madame [R] [C] épouse [M]

née le 04 Mars 1976

19 Rue de la Croze

38300 DOMARIN

Monsieur [V] [M]

né le 13 Janvier 1977 à ST JOSEPH (97480)

19 rue de la Croze

Porte 27

38300 DOMARIN

tous deux comparants en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 01 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 30 avril 2015, consenti par l’OPAC 38, devenue ALPES ISÈRE HABITAT, madame [R] [C] épouse [M] et monsieur [V] [M] ont pris en location un logement situé au 19 rue de la Croze, porte 27, 38300 DOMARIN, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 812,37 euros.

Par actes de commissaire de justice, signifiés à personne le 23 octobre 2024, ALPES ISÈRE HABITAT a fait délivrer à madame [R] [C] épouse [M] et monsieur [V] [M] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 4 111,71 euros au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

ALPES ISÈRE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 16 avril 2024 la situation d’impayés de madame [R] [C] épouse [M] et monsieur [V] [M].

Par actes de commissaire de justice, signifié à personne et à domicile le 27 février 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 3 mars 2025, la société ALPES ISÈRE HABITAT a assigné madame [R] [C] épouse [M] et monsieur [V] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

Condamner solidairement madame [R] [C] épouse [M] et monsieur [V] [M] au paiement de la somme de 4 567,29 euros au titre de l’arriéré locatif à la date du 30 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance en application des dispositions de l’article 1231 du Code civil ;Constater que le bail liant les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement ;Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts de madame [R] [C] épouse [M] et monsieur [V] [M] ;Ordonner l’expulsion de madame [R] [C] épouse [M] et monsieur [V] [M] et celle de tout occupant de son chef dès la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la Force Publique ;Fixer une indemnité d’occupation, correspondant au montant du loyer, majoré de 10 % tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié et ce à compter du mois de janvier 2025, jusqu’à libération effective des lieux,Condamner solidairement madame [R] [C] épouse [M] et monsieur [V] [M], à lui payer 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner solidairement madame [R] [C] épouse [M] et monsieur [V] [M] aux dépens comprenant les frais de commandement, de la saisine CCAPEX, de l’assignation et tous les frais d’exécution,L’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de madame [R] [C] épouse [M] et monsieur [V] [M] ;Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Madame [R] [C] épouse [M] et monsieur [V] [M] se sont présentés le 02 avril 2025 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que madame [R] [C] épouse [M] et monsieur [V] [M] vivent dans le logement en cause avec leurs trois enfants, et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 3 450,03 euros, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 1 958,94 euros. Madame [R] [C] épouse [M] et monsieur [V] [M] ont exprimé leur intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’ils se sont engagés à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2025, en présence d’ALPES ISÈRE HABITAT, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 5 408,09 euros suivant décompte arrêté au 29 avril 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. ALPES ISÈRE HABITAT s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement.

Madame [R] [C] épouse [M] et monsieur [V] [M] qui ont comparu en personne et qui ne contestent ni le principe ni le montant de la dette ont sollicité des délais de paiement en proposant de régler la somme de 150 € en sus du versement de leur loyer courant ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il n’est pas contesté que les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et les défendeurs ont comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la sécurité sociale.

La société ALPES ISÈRE HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie d’un courrier adressé le 16 octobre 2024.

Par ailleurs, l’assignation en date du 27 février 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 mars 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

En l’espèce, ALPES ISÈRE HABITAT produit aux débats un décompte qui établit que madame [R] [C] épouse [M] et monsieur [V] [M] ne paient pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de juillet 2024.

Au vu de ces impayés, ALPES ISÈRE HABITAT a fait délivrer à madame [R] [C] épouse [M] et monsieur [V] [M], le 23 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la société ALPES ISÈRE HABITAT.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 24 décembre 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 29 avril 2025 à la somme de 5 408,09, au paiement de laquelle madame [R] [C] épouse [M] et monsieur [V] [M] seront condamnés solidairement, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, non motivée, de cette indemnité.

Madame [R] [C] épouse [M] et monsieur [V] [M] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 24 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, les locataire pourront être expulsés dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et que ALPES ISÈRE HABITAT sera autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de madame [R] [C] épouse [M] et monsieur [V] [M].

Sur les délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si madame [R] [C] épouse [M] et monsieur [V] [M] ont répondu aux convocations adressées par l’Udaf de l’Isère pour l’établissement d’un diagnostic social et financier et a comparu lors de l’audience au cours de laquelle ils ont pu s’exprimer sur ses difficultés et sa volonté de se maintenir dans le logement en fournissant un effort financier, l’absence de reprise du paiement des loyers aux mois de février et mars 2025, comme en atteste le décompte actualisé versé par ALPES ISÈRE HABITAT l’empêche de prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

De même, le montant de la dette et la proposition faites par les défendeurs lors de l’audience sus-mentionnées ne permettent pas l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil.

Sur la solidarité

Conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée.

En l’espèce, le contrat de bail en cause prévoit une clause de solidarité portant sur l’ensemble des engagements, des preneurs, en ce compris le paiement de l’indemnité d’occupation, de sorte que ALPES ISÈRE HABITAT peut réclamer la totalité de la dette à chacun des preneurs, sans que puisse lui être opposé le bénéficie de discussion et de division.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [C] épouse [M] et monsieur [V] [M], succombant à l’instance, seront condamnés à supporter la charge des dépens, qui incluront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 24 décembre 2024 ;

DIT que madame [R] [C] épouse [M] et monsieur [V] [M] devront libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de madame [R] [C] épouse [M] et monsieur [V] [M] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé au 19 rue de la Croze, porte 27, 38300 DOMARIN ;

AUTORISE ALPES ISÈRE HABITAT à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, sans majoration de 10% due à compter du 24 décembre 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement madame [R] [C] épouse [M] et monsieur [V] [M] à payer à ALPES ISÈRE HABITAT l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE solidairement madame [R] [C] épouse [M] et monsieur [V] [M] à payer à ALPES ISÈRE HABITAT la somme de 5 408,09 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 29 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DÉBOUTE ALPES ISÈRE HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum madame [R] [C] épouse [M] et monsieur [V] [M] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le UN JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION