RÉPUBLIQUE FRANÇAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS DE MONTMORENCY

Minute n° 1604 1

RG n° 11-24-000712 Des minute du Tribun 3*1WT CE a été extrait le jugement dont la teneur suit: S.C.I. ENGHIEN MS

C/

Madame X Y Madame Z AA

JUGEMENT DU 15 Novembre 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE MONTMORENCY

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. ENGHIEN MS 17 rue Régina, 95880 ENGHIEN LES BAINS, représenté(e) par Cab NOYER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR(S):

Madame X Y 218 Avenue d’Enghien, 95880 ENGHIEN LES BAINS, comparant en personne

Madame Z AA 101 rue du Général de Gaulle, 95880 ENGHIEN LES BAINS, non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : CROSSON DU CORMIER Maxime

Greffier lors des débats : AB AC.

Greffier Signataire : . AB AC

AD:

Audience publique du : 16 septembre 2024

JUGEMENT mis à disposition au greffe le 15 Novembre 2024

^Copie(^s) ^au(^x) ^défendeur(^s) ) 29.11.24 Grosse(s). au(x) demandeur(s)

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RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date des 10, 17 et 23 novembre 2022 ayant pris effet le 15 novembre 2022, la SCI ENGHIEN MS a donné à bail à Madame Y X un appartement

à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés 218 avenue d’Enghien 95880 ENGHIEN LES BAINS, pour un loyer mensuel de 950 € et des provisions pour charges de 130€, outre un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Par acte de cautionnement établi électroniquement, Madame AA Z s’est engagée à se porter caution solidaire, sans bénéfice de division, ni de discusssion du règlement:

- des loyers et des charges;

- des impôts et taxes ;

- des réparations locatives;

- des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail ou le congé ;

- de toutes autres indemnités tels des dommages et intérêts dues à titre de clause pénale ;

- de tous intérêts, dus par Madame Y X, en vertu du bail consenti à compter du 15 novembre 2022.

Le 19 janvier 2024, la SCI ENGHIEN MS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2 191,82 €.

Par acte d’huissier délivré le 16 mai 2024, la SCI ENGHIEN MS a saisi le Juge des Contentieux. de la Protection du tribunal de proximité de MONTMORENCY pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail et, obtenir en conséquence :

- l’expulsion de Madame Y X ainsi que tous occupants de son chef, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux et, avec au besoin l’assistance de la force publique et

d’un serrurier ;

- A défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira à la demanderesse, et ce, aux frais, risques et périls de Madame Y X ;

· la condamnation solidaire de Madame Stęcy X et Madame AA 1

Z au paiement de l’arriéré locatif de 4 494,46 € arrêté au terme de mai 2024 inclus ;

- la fixation et la condamnation solidaire de Madame Y X et Madame AF

AG Z au paiement d’une indemnité d’occupation égale, pour chaque jour de retard, au montant du loyer en cours, conformément aux termes du bail, calculée prorota temporis à compter du 1er mars 2024 jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés, sans préjudice de tous droits à dommages-intérêts au profit de la demanderesse ;

la condamnation in solidum de Madame Y X et Madame AA

Z au paiement de la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

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— la condamnation in solidum de Madame Y X et Madame AA

Z aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 19 janvier 2024 et la notification du commandement à la CCAPEX.

A l’audience du 16 septembre 2024, la SCI ENGHIEN MS, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, actualisant la demande au titre de la dette locative à la somme de 7771,40 € arrêtée au terme de septembre 2024 inclus.

Elle fait valoir que la dette n’est pas contestée. Elle mentionne que Madame Y AH

AI aurait fait un virement de 1 700 € avant l’audience puis ferait un virement de 3 000 € à la fin du mois de septembre 2024. Elle rappelle la proposition de la défenderesse consistant à verser une somme de 300 € par mois en règlement de l’arriéré en sus du loyer courant à hauteur de 1 100 €. Enfin, elle précise ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire et ce, en cas d’encaissement des deux virements bancaires à venir.

Madame Y X, présente, demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en confirmant les propositions énoncées par le conseil de la société bailleresse. Elle explique avoir arrêté de travailler au motif que son fils n’était pas accepté à l’école pendant deux ans. Elle affirme la reconnaissance récente de son fils en situation de handicap et de son suivi auprès d’un auxiliaire de vie scolaire toute la journée à l’école. Enfin, elle déclare percevoir un revenu mensuel d’environ 3 000 ou 4 000 €.

Convoquée par acte de commissaire de justice remis à personne physique, Madame AF AG Z n’est ni présente ni représentée.

Une enquête sociale a été réalisée le 3 septembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la solidarité

Conformément à l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, en vertu de l’acte de cautionnement, Madame AA Z est tenue solidairement et indivisiblement des obligations du présent bail dues par Madame Y X.

Par conséquent, Madame Y X et Madame AA Z seront, en cas de condamnation, solidairement tenus des obligations contractuelles et in solidum pour les indemnités ou frais.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

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Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 17 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89- 462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI ENGHIEN MS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions. de prévention des expulsions locatives le 22 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L’article 24 V de cette même loi, applicable au présent litige, ajoute que « Le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Et, l’article 24 VII. dispose.« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le locataire ou par le bailleur, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Selon l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (Civ 3e, avis, 13 juin 2024, P+B, n° 24-70.002)," les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les

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délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi."

En l’espèce, le contrat de bail en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 est doté d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement. Le délai de deux mois doit donc être mis en application, de sorte que les conditions de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 janvier 2024.

Le bail consenti à compter du 15 novembre 2022 contient une clause résolutoire d’un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 janvier 2024, pour la somme en principal de 2 191,82 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mars 2024.

Compte tenu de la demande de Madame Y X et la non-contestation de la SCI

ENGHIEN MS en cas de reprise du paiement des loyers courants de voir les effets de la clause résolutoire suspendus, et, compte tenu de la proposition de règlements formulée à l’audience, Madame Y X et Madame AA Z seront autorisées à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif et les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, en vertu de l’article 7 alinéa 1 a de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code Civil.

La SCI ENGHIEN MS produit un décompte démontrant que Madame Y X et Madame AA Z restaient devoir solidairement, la somme de 3 394,46 € à la date du 16 mai 2024, jour de l’assignation (terme de mai 2024 inclus), sans actualisation possible en l’absence de Madame AA Z à l’audience ou d’un mode de présentation la concernant. Les loyers ou indemnités d’occupation postérieurs, à compter du terme de juin 2024, n’en démeurent pas moins dus mais ne peuvent être inclus présentement à la dette locative.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera : la condamnation solidaire de Madame Y X et Madame AA

-

Z au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera égale à la valeur du loyer et des charges qui aurait été due en cas de poursuite du bail, la demande de la SCI ENGHIEN MS étant manifestement excessive,

- l’expulsion de Madame Y X, ainsi que celle de tous occupants de son chef, sans pour autant qu’il ne soit fait droit à la demande d’astreinte, compte tenu de l’octroi de l’indemnité sus-indiquée et de la possibilité de recourir à la force publique.

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Il importe de rappeler que le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls des locataires.

Les biens laissés dans le local d’habitation suivront en effet la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame Y X et Madame AA Z, partie perdante, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 19 janvier 2024 et la notification du commandement à la CCAPEX.

De plus, au titre des frais irrépétibles qu’il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de la SCI ENGHIEN MS, Madame Y X et Madame AA Z doivent être condamnées à lui payer la somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal de Proximité, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail : consenti à compter du 15 novembre 2022 entre la SCI ENGHIEN MS et Madame Y

X concernant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement situés 218 avenue d’Enghien 95880 ENGHIEN LES BAINS sont réunies à la date du 19 mars 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame Y X et Madame AJ -AG Z à verser à la SCI ENGHIEN MS la somme provisionnelle de 3 394,46 €

(décompte arrêté au 16 mai 2024, terme de mai 2024 inclus);

AUTORISE Madame Y X et Madame AA Z à

s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 300

€ chacune et une 12ème mensualité qui soldera cette dette en principal ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

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DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée

n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que la clause retrouve son plein effet ;

SUBSIDIAIREMENT, sous cette dernière condition, la clause résolutoire ayant retrouvé son plein effet, en tant que de besoin:

* DIT que l’intégralité de la dette est immédiatement exigible;

* ORDONNE, à défaut pour Madame Y X d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* ^RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans l’appartement au moment de l’expulsion sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et

L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution;

* DIT que, le recours alors à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame Y X à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la SCI ENGHIEN MS obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation;

* CONDAMNE solidairement Madame Y X et Madame AJ

-AG Z à verser à la SCI ENGHIEN MS une indemnité mensuelle

d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux

En tout hypothèse,

CONDAMNE in solidum Madame Y X et Madame AJ – AG Z à verser à la SCI ENGHIEN MS la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame Y X et Madame AA

Z aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la lettre recommandée avec accusé de réception à 4,38 €, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoyant qu’une information par lettre recommandée avec accusé de réception et la notification du commandement à la CCAPEX;

DÉBOUTE la SCI ENGHIEN MS du surplus de ses demandes;

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CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision, frais et dépens compris ;

Ainsi jugé le 15 novembre 2024. Et ont signé,

^LE ^GREFFIER. LE JUGE,

En conséquence. La République Française mande et ordonne

à tous huissiers. sur ce requis. de mettre le present jugement

Aux Procureurs généraux et aux Procureurs de la République

A tous commandants et officiers de la force publique de prêter à exécution. près les Tribunaux dy tenir la main.

En fo: de quoi la présente expédition a eté signee par nous main forte lorsqu’ils en seront legalement requis Directeur de greffe soussigné et scellee du sceau ou Tribunal

Le Directeur de Greffe

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