N° RG 24/00416 – N° Portalis DBYB-W-B7I-O7KN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 11 Décembre 2024

DEMANDEUR:

[Adresse 7] [Adresse 4], AYANT POUR SYNDIC LA SARL STEPHANE [Z] IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sabrina GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [K] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Emmanuelle SERRE, Vice Présidente au tribunal judiciaire de Montpellier

Greffier : Marie-Agnès GAL

DEBATS:

Audience publique du : 12 Novembre 2024

Affaire mise en deliberé au 11 Décembre 2024

JUGEMENT :

Rendu publiquement par mise à disposition de la décision au greffe le 11 Décembre 2024 par

Emmanuelle SERRE, Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond

assistée de Marie-Agnès GAL, greffière

Copie exécutoire délivrée à : M^e Sabrina GAYET

Copie certifiée delivrée à :

Le 11 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [S] est propriétaire des lots n°133 et 268 au sein de l’immeuble en copropriété « [Adresse 4] » situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Estimant que Monsieur [K] [S] ne s’était pas acquitté du paiement de ses charges de copropriété arrêtées au 29 avril 2024, par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la SARL STEPHANE [Z] IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [K] [S] devant ce tribunal, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

– 2.058,14 euros au titre de l’arriéré échu, arrêté au 29 avril 2023, avec les intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 février 2024,

– 277,29 euros au titre des charges courantes de l’exercice en cours non encore échues, avec les intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 février 2024,

– 282 euros au titre des frais de recouvrement, avec les intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 février 2024,

– 1.000 euros au titre de dommages et intérêts au titre de sa résistance,

– 1.160,57 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 15 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance auquel il sera renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [K] [S], bien que régulièrement assigné à comparaître, n’était ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 19-2 de la même loi dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

L’article poursuit en indiquant que le président du tribunal judiciaire ou son délégué statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un relevé de propriété,

— le procès-verbal des assemblées générales des 16 juillet 2021, 29 avril 2022 et 23 juin 2023,

— le décompte de la créance pour la période arrêtée au 29 avril 2024,

— les appels de fonds et les relevés de charges,

— les lettres de mise en demeure des 4 décembre 2020, 19 août 2022 avec accusé de réception, 22 août 2023, 22 novembre 2023 avec accusée de réception et 12 février 2024 avec accusé de réception,

— l’attestation de non-conciliation,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que Monsieur [K] [S] reste devoir la somme de 2.058,14 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 29 avril 2024, comprenant les appels de charges échus du 2ème trimestre 2024.

Il a été déduit la somme de 179 euros au titre des frais de mise en demeure et celle de 169,08 euros au titre des frais de contentieux.

Monsieur [K] [S] sera donc condamné à payer la somme de 2.058,14 euros, au titre de l’arriéré de charges échues, qui produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 12 février 2024.

Concernant les charges non encore échues, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 277,29 euros au titre des provisions non encore échues.

Au soutien de sa demande, il produit le budget prévisionnel pour la période du 1er juillet 2024 au 31 décembre 2024 concernant Monsieur [K] [S].

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires concernant les appels de fonds non encore échus à la date de l’assignation sera accueillie à hauteur de la somme de 277,29 euros. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 12 février 2024.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.

Sur les frais de mise en demeure

Il a été produit les lettres de mise en demeure en date des 4 décembre 2020 et 22 août 2023, ainsi que celles en date des 19 août 2022, 22 novembre 2023 et 19 février 2024 avec leur accusé de réception.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Toutefois, faute de disposer de l’accusé de réception des lettres de mise en demeure en date des 4 décembre 2020 et 22 août 2023, la demande en paiement au titre de celles-ci ne peut être accueillie.

Dès lors, seule la demande en paiement au titre des lettres de mise en demeure des 19 août 2022, 22 novembre 2023 et 12 février 2024 sera accueillie, à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 87 euros.

Sur les frais de contentieux

Concernant les frais de « dossiers contentieux » et « honoraires conciliation », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, Monsieur [K] [S] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les dépens

Monsieur [K] [S], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de la résidence supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500 euros lui sera donc allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce dispose : « Les décisions de première instance sont de droits exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il convient de rappeler qu’en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement rendu par défaut en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [K] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété « [Adresse 4] » situé [Adresse 1] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, les sommes de :

—  2.058,14 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 29 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 février 2024,

—  277,29 euros au titre des provisions non encore échues devenues exigibles, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 février 2024,

—  87 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 février 2024,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [K] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] », situé [Adresse 1] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

CONDAMNE Monsieur [K] [S] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Monsieur [K] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus, et a été signé par le juge et le greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS