Min N° 24/00911

N° RG 24/02187 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRFI

S.A. [Adresse 7]

C/

M. [R] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 décembre 2024

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM CLESENCE

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Lia LANGAGNE, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [F]

[Adresse 5]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LETHEUREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 09 octobre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lia LANGAGNE

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [R] [F]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 28 avril 2022, ayant pris effet le même jour, la SA CLÉSENCE a donné à bail à M. [R] [F] un logement situé [Adresse 6], à [Localité 8], pour un loyer mensuel initial de 589,08 euros, des provisions mensuelles sur charges de 50,47 euros, outre un dépôt de garantie de 589,08 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 juillet 2023, la SA CLÉSENCE a fait signifier à M. [R] [F] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 470,96 euros, dont 1 349,96 euros au titre des loyers et charges d’avril 2022 à juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, la SA CLÉSENCE a fait assigner M. [R] [F] à l’audience du 03 juillet 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— la déclarer recevable en ses demandes ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [R] [F] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, de déménageurs et d’un serrurier ;

— condamner M. [R] [F] à lui payer la somme de 1 451,78 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges, selon décompte arrêté au mois de mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

— condamner M. [R] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges conventionnels, à compter du mois d’avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner M. [R] [F] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 03 juillet 2024 à laquelle la SA CLÉSENCE était représentée par son conseil, et à laquelle M. [R] [F] a comparu, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 09 octobre 2024 en vue de l’assignation de l’épouse du défendeur, Mme [V] [Z] épouse [F].

À cette dernière audience, la SA CLÉSENCE, représentée par son conseil, précise ne pas avoir été en mesure de faire assigner Mme [V] [F], celle-ci étant arrivée en France en septembre 2023. Elle sollicite en outre le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 988,58 euros selon décompte arrêté au 04 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse. Elle indique par ailleurs que le paiement des loyers a repris depuis le mois de juillet 2024.

M. [R] [F], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, il sollicite de plus larges délais de paiement, disant être prêt à régler 54 euros en plus des loyers et charges courants afin d’apurer la dette. Il s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA CLÉSENCE justifie avoir saisi la CCAPEX le 21 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 30 avril 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA CLÉSENCE justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 06 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SA CLÉSENCE est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 avril 2022, du commandement de payer délivré le 20 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 04 octobre 2024, que la SA CLÉSENCE rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 988,58 euros au 04 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, somme justifiée par le décompte prenant en compte les règlements du locataire qui ne la conteste pas.

M. [R] [F], sera dès lors condamné à payer à la SA CLÉSENCE la somme de 988,58 euros au titre de la dette locative arrêtée au 04 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse.

3. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 28 avril 2022 comporte, en son article 2 f), une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 20 juillet 2023, la SA CLÉSENCE a fait commandement à M. [R] [F] de payer la somme de 1 349,96 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 21 septembre 2023, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit qu’à la date de l’audience, le loyer courant du mois de septembre avait été réglé. Par ailleurs, ce paiement a repris de manière régulière depuis le mois de juin 2024, M. [R] [F] réglant une somme tous les mois, en plus du loyer et des charges courants.

Ce dernier a par ailleurs précisé être titulaire d’un contrat à durée indéterminée et percevoir un salaire mensuel de 1 700 euros environ, son épouse percevant 600 euros de revenus par mois et le couple ayant deux enfants à charge. M. [R] [F] démontre ainsi être en situation de régler sa dette locative.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif. Les sommes dues ne porteront dès lors pas intérêt durant les délais octroyés.

Conformément à la demande et compte tenu de cette reprise du paiement du loyer courant, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, dans cette hypothèse, la SA CLÉSENCE sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [F] et de tout occupant de son chef. La bailleresse ne justifiant ni n’arguant de la mauvaise foi du locataire ou de l’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte, puisqu’il y est entré au terme d’un bail locatif, l’expulsion ne sera autorisée que deux mois après un commandement de quitter les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, M. [R] [F] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [R] [F] aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA CLÉSENCE formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SA CLÉSENCE recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2022 entre la SA CLÉSENCE, d’une part, et M. [R] [F], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 6], à [Localité 8] sont réunies à la date du 21 septembre 2023, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNE M. [R] [F] à payer à la SA CLÉSENCE la somme de 988,58 euros au titre de la dette locative arrêtée au 04 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse ;

AUTORISE M. [R] [F] à s’en libérer par 18 mensualités d’un montant minimum de 54 euros chacune et une 19ème mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, délai pendant lequel les sommes ne produiront aucun intérêt ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures civiles d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

1° la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

2° la résiliation du bail sera réputée avoir été prononcée, quinze jours après une mise en demeure demeurée infructueuse,

3° la SA CLÉSENCE pourra, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, faire procéder à l’expulsion de M. [R] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

4° le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

5° M. [R] [F] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [R] [F] aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE la SA CLESENCE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION