N°Minute:25/00207

DOSSIER : N° RG 24/01073 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PIT5

Copie exécutoire à

M^e Fanny DEETJEN

expédition à

le 06 Février 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 05 Février 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [E], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Fanny DEETJEN, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [L] [E], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Fanny DEETJEN, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [I] [E] épouse [S], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Fanny DEETJEN, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Les débats ont été déclarés clos le 14 Janvier 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 05 Février 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 19 août 2019, l’indivision [E] représentée par son mandataire le cabinet [S] a donné bail Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [V] un appartement situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel initial de 570 €, une provision sur charges de 30 € et un dépôt de garantie de 570 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [E], Monsieur [L] [E] et Madame [I] [S] ont fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024 Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [V] un commandement de payer la somme principale de 1942,37 € au titre des loyers et charges impayés au mois arrêté à la date du 5 juin 2024 et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 3 octobre 2024, notifié au représentant de l’État dans son département, Monsieur [F] [E], Monsieur [L] [E] et Madame [I] [S] ont fait assigner Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [V] pour l’audience du 14 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

De constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,

De déclarer Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [V] occupants sans droit ni titre depuis le 21 août 2024,

De dire et juger qu’à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir les bailleurs pourront procéder à l’expulsion des locataires,

De condamner solidairement Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [V] payer la somme de 3581,81 € titre d’indemnité provisionnelle, correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 5 septembre 2024,

De fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges applicables, soit la somme de 667,90 euros, et de condamner solidairement Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [V] à son paiement,

De condamner solidairement Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [V] payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement.

A l’audience, Monsieur [F] [E], Monsieur [L] [E] et Madame [I] [S] étaient représentés par leur conseil. Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [V] bien que régulièrement assignés à comparaître n’étaient ni présents ni représentés.

Monsieur [F] [E], Monsieur [L] [E] et Madame [I] [S] indique ont indiqué par le biais de leur avocat que Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [V] avaient quitté les lieux le 7 décembre 2024 et envoyé les clefs par voie postale. Ils se sont désistés en conséquence de leur demande d’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 5 février 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande d’expulsion

Les demandeurs ont indiqué que les locataires ont quitté l’appartement le 7 décembre 2024 et ont fait part de leur intention de se désister de leur demande d’expulsion de ces derniers.

Il convient donc de constater le désistement de Monsieur [F] [E], Monsieur [L] [E] et Madame [I] [S] et d’indiquer que leur demande d’expulsion est devenue sans objet.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleurs personnes physiques, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [F] [E], Monsieur [L] [E] et Madame [I] [S] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [F] [E], Monsieur [L] [E] et Madame [I] [S] justifient par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer du 20 juin 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 août 2024, date de résiliation dudit bail.

Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [V] seront condamnés à payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle depuis la date de la résiliation du bail jusqu’à leur départ du logement, soit du 21 août 2024 au 7 décembre 2024.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [V] se trouvent redevables de la somme de 5035,42 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 7 décembre 2024 après imputation du dépôt de garantie, mensualité du mois de décembre comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [V] seront donc condamnés solidairement à payer la somme provisionnelle de 5035,42 euros à Monsieur [F] [E], Monsieur [L] [E] et Madame [I] [S].

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [V], partie perdante, seront donc condamnés solidairement aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement, à ce titre, Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [V] à payer à Monsieur [F] [E], Monsieur [L] [E] et Madame [I] [S] la somme de 600 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 octobre 2015 entre Monsieur [F] [E], Monsieur [L] [E] et Madame [I] [S] et Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [V] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 21 août 2024,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [V] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 21 août 2024,

CONSTATONS que Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [V] ont quitté les lieux situés à l’adresse ci-dessus le 7 décembre 2024,

CONSTATONS que Monsieur [F] [E], Monsieur [L] [E] et Madame [I] [S] se sont désistés de leur demande d’expulsion et en conséquence, DISONS que la demande d’expulsion est devenue sans objet,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [V] à payer à Monsieur [F] [E], Monsieur [L] [E] et Madame [I] [S] la somme provisionnelle de 5035,42 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 7 décembre 2024, mensualité du mois de décembre comprise,

DÉBOUTONS Monsieur [F] [E], Monsieur [L] [E] et Madame [I] [S] de ses autres demandes,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [V] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [V],

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [H] et Madame [O] [V] à verser à Monsieur [F] [E], Monsieur [L] [E] et Madame [I] [S] la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS