N°Minute:25/00032

DOSSIER : N° RG 24/00586 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PCQ3

Copie exécutoire à

M^e Florence ROSE

expédition à

Mme [C] [L] [K]

M. [B] [K]

le 02 Janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 02 Janvier 2025

PAR Claire GUILLEMIN, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [Y] [T], domicilié : chez SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, nom commercial HISTOIRE ET PATRIMOINE GESTION, [Adresse 4]

représenté par M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Florence ROSE, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Madame [C] [L] [K], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [B] [K], demeurant [Adresse 3]

ACTUELLEMENT [Adresse 5]

comparant en personne

Les débats ont été déclarés clos le 26 Novembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 02 Janvier 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 2 avril 2021, Monsieur [D] [T] a donné à bail à Monsieur [B] [K] et Madame [C] [L] [K] un immeuble à usage d’habitation, avec emplacement de stationnement (n°81), situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 600 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 76 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [T] a fait signifier à Monsieur [B] [K] et Madame [C] [L] [K], par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, un commandement de payer la somme principale de 2.222,93 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 4 avril 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 7 juin 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, Monsieur [D] [T] a fait assigner Monsieur [B] [K] et Madame [C] [L] [K] pour l’audience du 26 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [B] [K] et Madame [C] [L] [K] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le constat et l’estimation des réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien,

— le séquestre des effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation à deux fois le montant du loyer quotidien en application de l’article 14 du contrat de bail, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés, et la condamnation solidaire de Monsieur [B] [K] et Madame [C] [L] [K] au paiement de celle-ci,

— la condamnation solidaire de Monsieur [B] [K] et Madame [C] [L] [K] à payer la somme de 2.606,27 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, outre les intérêts de droit et la majoration de 10 % conformément aux termes de l’article 14 du contrat de bail, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [B] [K] et Madame [C] [L] [K] aux entiers dépens et à payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [B] [K] et Madame [C] [L] [K], daté du 10 septembre 2024. La conclusion est que depuis le 1er septembre 2024, Madame [L] [K] et sa fille de 3 ans vivent dans un appartement saisonnier (Airbnb). Le juge aux affaires familiales doit répartir les dettes avec Monsieur [K]. Madame [L] [K] a fait part de son départ au bailleur et souhaite maintenir sa fille à l’école de [Localité 6]. Des délais sont demandés afin de connaître le montant exact de la dette locative et la mise en place de la séparation du couple par le JAF.

***

À l’audience du 26 novembre 2024, Monsieur [D] [T] était représenté par son conseil. Monsieur [B] [K] et Madame [C] [L] [K] ont comparu.

Monsieur [D] [T] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 502,94 euros.

Monsieur [B] [K] et Madame [C] [L] [K] ont reconnu le montant de la dette fixée par le bailleur. Monsieur [B] [K] a indiqué être en mesure de régler la totalité de la dette locative d’ici la fin du mois et a fait part de son souhait de rester dans les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 2 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne physique, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [D] [T] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique. Cette saisine n’a en revanche pas été effectuée au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le leur imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [D] [T] justifient par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 18 avril 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité.

En revanche, il convient de constater que l’assignation en justice a été délivrée le 7 juin 2024, soit moins de deux mois après le commandement de payer.

La clause résolutoire ne peut donc produire effet avant le délai prévu par les dispositions précitées.

Dès lors, Monsieur [D] [T] sera débouté de sa demande de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et de ses demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [B] [K] et Madame [C] [L] [K] se trouvent solidairement redevables de la somme de 489,39 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 20 novembre 2024, mensualité du mois de novembre comprise, selon décompte établi par les bailleurs et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [B] [K] et Madame [C] [L] [K] seront donc solidairement condamnés à payer la somme provisionnelle de 489,39 euros à Monsieur [D] [T].

L’absence d’opposition du bailleur, la situation financière de Monsieur [B] [K] et Madame [C] [L] [K] exposée à l’audience, notamment le fait qu’ils soient en instance de divorce ainsi que la reprise du paiement intégral des loyers courants avant la date de l’audience, justifient de leur accorder des délais dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [K] et Madame [C] [L] [K], parties perdantes, seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum, à ce titre, Monsieur [B] [K] et Madame [C] [L] [K] à payer à Monsieur [D] [T] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

DÉBOUTONS Monsieur [D] [T] de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 avril 2021 entre Monsieur [D] [T], Monsieur [B] [K] et Madame [C] [L] [K] concernant l’immeuble à usage d’habitation, avec emplacement de stationnement (n°81), situé [Adresse 1],

DÉBOUTONS Monsieur [D] [T] de ses demandes d’expulsion de Monsieur [B] [K] et Madame [C] [L] [K] et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [K] et Madame [C] [L] [K] à payer à Monsieur [D] [T] la somme provisionnelle de 489,39 euros représentant l’arriéré de loyers, charges arrêté à la date du 20 novembre 2024, mensualité du mois de novembre comprise,

AUTORISONS Monsieur [B] [K] et Madame [C] [L] [K] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en 11 versements mensuels de 40 euros et une 12ème mensualité qui soldera la dette,

DÉBOUTONS Monsieur [D] [T] de ses autres demandes, notamment de sa demande de condamnation des locataires au paiement des sommes prévues par la clause pénale insérée dans le contrat de bail,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [K] et Madame [C] [L] [K] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [B] [K] et Madame [C] [L] [K],

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [K] et Madame [C] [L] [K] à payer à Monsieur [D] [T] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS