TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 24 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/05973 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G6WK

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [F] [N] épouse [X], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

DÉFENDEURS :

Madame [D], [W] [H], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Madame [V] [O], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 23 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Suivant contrat de location en date du 20 mars 2021, Madame [F] [N] épouse [X] a donné en location à Madame [D] [H] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 500 euros outre 50 euros de provisions sur charges. Le contrat a pris effet le même jour.

Dans le même contrat de bail, Madame [V] [O] s’est portée garant pour Madame [D] [H].

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 19 mars 2021 et a été également signé par Madame [V] [O].

Le versement d’un dépôt de garantie de 1000 euros en espèces est indiqué dans le contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 août 2022, Madame [F] [N] épouse [X] a fait délivrer à Madame [D] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1650 euros outre 290 euros au titre de l’intervention d’un plombier. Cet acte a été déposé à étude et une dénonciation de ce commandement a été adressé à Madame [V] [O], en qualité de garant, le 9 août 2022, et remis également à étude.

Madame [D] [H] a quitté les lieux loués le 10 décembre 2022.

Le bailleur a fait réalisé, le 22 décembre 2022, un procès verbal de constat de commissaire de justice afin de constater l’état du logement, après le départ de la locataire et faute d’avoir pu organiser un état des lieux de sortie contradictoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2023, Madame [F] [N] épouse [X] a fait délivrer à Madame [V] [O] une sommation de payer pour la somme de 5139,91 euros. Cet acte a été remis à étude.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2023, Madame [F] [N] épouse [X] a fait délivrer à Madame [D] [H] une sommation de payer pour la somme de 4996,91 euros. Un procès verbal de vaines recherches a été dressé.

Puis, Madame [F] [N] épouse [X] a fait assigner le 28 octobre 2024 Madame [D] [H] et Madame [V] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

— condamner solidairement Madame [D] [H] et Madame [V] [O] à lui payer la somme principale de 4352,50 euros au titre des loyers impayés et réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la sommation,

— Condamner solidairement Madame [D] [H] et Madame [V] [O] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la caution, de la notification à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de la présente assignation, de l’état des lieux dressé par commissaire de justice et des frais à venir, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile,

— Condamner solidairement Madame [D] [H] et Madame [V] [O] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Rappeler que la décision à intervenir sera assortie de droit de l’exécution provisoire.

Deux procès verbaux de vaines recherches ont été dressés par le Commissaire de justice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025.

A cette audience, Madame [F] [N] épouse [X] a maintenu ses demandes et déposé ses pièces. Elle a confirmé que la locataire a quitté les lieux loués et que la garante verse à l’huissier 20 euros par mois pour régler la dette. Un décompte actualisé de la dette a été sollicité par note en délibéré, avant le 10 février 2025.

Citées dans les formes de l’article 659 du Code de procédure civile, à leurs dernières adresses connues, Madame [D] [H] et Madame [V] [O] n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à la date du 24 mars 2025.

Par note en délibéré reçue au Tribunal le 30 janvier 2025, un décompte actualisé de la dette au 27 janvier 2025 nous a été transmis. Ce décompte fait apparaître une somme restant due de 2943,32 euros, déduction faite du dépôt de garantie de 1000 euros et de 21 versements de 20 euros et d’un versement de 10 euros effectués par Madame [V] [O] outre 4 versements de 550 euros.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

I. Sur les demandes principales :

— Sur le montant de l’arriéré locatif :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Madame [F] [N] épouse [X], bailleur, verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte, daté du 27 janvier 2025, évalue la dette locative à la somme de 1833,34 euros, échéance de décembre 2022 incluse, la locataire étant redevable de :

-550 euros par mois au titre des mois de septembre 2022, octobre 2022 et novembre 2022

-183,34 euros au titre du loyer du mois de décembre 2022.

Le bailleur a fait réalisé, le 22 décembre 2022, un procès verbal de constat de commissaire de justice afin de constater l’état du logement, après le départ de la locataire et faute d’avoir pu organiser un état des lieux de sortie contradictoire.

Il ressort de ces éléments que le bailleur ne sollicite le paiement du loyer de décembre 2022 que pour une dizaine de 10 jours d’occupation alors que le procès verbal de constat du commissaire de justice date du 22 décembre 2022. Il ressort en effet de différents actes versés aux débats que la locataire a quitté les lieux le 10 décembre 2022.

Le bail mentionne expressément Madame [V] [O] comme garant et ce contrat a été signé par elle, tout comme l’état des lieux d’entrée. Si l’acte de cautionnement solidaire n’est pas joint aux pièces transmises, Madame [V] [O], en réglant chaque mois une partie des sommes dues, reconnaît ainsi implicitement sa qualité de caution solidaire. Par ailleurs, elle n’a pas comparu à l’audience et n’a soulevé aucune difficulté de ce chef, si bien que sa condamnation solidaire sera retenue.

Absentes à l’audience, Madame [D] [H] et Madame [V] [O] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de la dette locative.

Il conviendra en conséquence de condamner solidairement Madame [D] [H] et Madame [V] [O] au paiement de la somme de 1833,34 euros, au titre des loyers et charges impayés.

— Sur les réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Selon les articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Si le bailleur entend réclamer au locataire des réparations, il importe que l’état des lieux soit suffisamment détaillé pour justifier sa demande. Or, en application de l’article 1732 du Code civil, le locataire est présumé responsable des détériorations survenues pendant sa jouissance ainsi que celles causées par les « personnes de sa maison ». Ce qui n’a pas été détérioré par simple usage normal et légitime de la chose louée n’oblige pas le preneur à une remise à neuf. Pour bénéficier de cette présomption, le bailleur doit faire la preuve que les dégradations ont bien eu lieu pendant l’occupation des lieux par le preneur.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 19 mars 2021 entre les parties, Madame [V] [O] ayant également signé cet état des lieux. Ce document fait apparaître que l’entrée, la chambre, le séjour, la cuisine la salle de bain et le WC étaient en bon état. Cet état des lieux ne donne pas de précisions quant à la description des lieux et une liste des meubles présents y est jointe.

Le bailleur a fait réalisé, le 22 décembre 2022, un procès verbal de constat de commissaire de justice afin de constater l’état du logement, après le départ de la locataire et faute d’avoir pu organiser un état des lieux de sortie contradictoire.

Madame [F] [N] épouse [X] sollicite la condamnation solidaire de Madame [D] [H] et Madame [V] [O] au paiement des sommes suivantes :

-100,34 euros pour le remplacement de la housse de canapé

-19,99 euros pour le remplacement d’un abat jour plissé

-69,90 euros pour le remplacement d’une poubelle en inox

-290 euros au titre du nettoyage du logement

-100 euros au titre de l’estimation du matériel de nettoyage nécessaire au nettoyage des lieux

-356,40 euros pour le remplacement de 4 chaises de cuisine

-2582,53 euros pour le rafraîchissement des peintures

Compte tenu de la date d’entrée dans les lieux et de sortie, la durée d’occupation du logement est d’environ 1 ans et 9 mois, durée dont il conviendra de tenir compte pour l’évaluation de l’usure normale du logement.

Il y a donc lieu, en l’espèce, de contrôler l’existence ou non de dégradations locatives imputables au locataire et donc dépassant l’usure normale du logement donné à bail, puis d’évaluer le montant des réparations qui peuvent fonder l’indemnisation à la charge du locataire.

Sur la housse de canapé :

S’agissant de l’état des lieux d’entrée, il est indiqué la présence d’un canapé-méridienne convertible.

Le procès verbal de constat de Commissaire de justice du 22 décembre 2022 relève que le canapé en tissu comporte plusieurs auréoles, dont une grande circulaire en partie centrale.

Madame [F] [N] épouse [X] verse aux débats une impression d’écran avec une housse de canapé neuve estimée à 100,34 euros.

S’il ressort des éléments transmis que le canapé était en bon état et sans tache apparente lors de l’entrée dans les lieux, les constatations faites par le commissaire de justice relèvent que la housse était tâchée et non dégradée. En conséquence, il convient de condamner la locataire à régler, le prix d’un nettoyage de housse de canapé chez un pressing et non le prix d’une housse neuve. Selon nos recherches, un tel nettoyage peut être estimé à la somme de 35 euros.

Madame [D] [H] et Madame [V] [O] seront donc condamnées solidairement à verser à Madame [F] [N] épouse [X] la somme de 35 euros de ce chef.

Sur l’abat jour plissé :

L’état des lieux d’entrée ne relève pas la présence d’abat jour mais de petits objets de décoration.

Le procès verbal de constat de Commissaire de justice du 22 décembre 2022 relève dans le séjour qu’une petite lampe de chevet présente un abat jour endommagé et qu’une autre lampe en forme de fleur est cassée en deux extrémités.

Madame [F] [N] épouse [X] verse aux débats une impression d’écran avec un abat jour plissé neuf estimé à 19,99 euros.

Les dégradations de l’abat jour sont caractérisées et ne correspondent pas à un usage normal de la chose sur une période d’un an et neuf mois.

Madame [D] [H] et Madame [V] [O] seront donc condamnées solidairement à verser à Madame [F] [N] épouse [X] la somme de 19,99 euros de ce chef.

Sur la poubelle en inox :

L’état des lieux d’entrée note la présence d’une poubelle en inox.

Le procès verbal de constat de Commissaire de justice du 22 décembre 2022 relève la présence d’une poubelle à ouverture électrique présentant un état d’encrassement assez poussé.

Madame [F] [N] épouse [X] verse aux débats une impression d’écran avec une poubelle neuve estimée à 69,90 euros.

Les constatations effectuées par le Commissaire de justice ne relèvent pas que la poubelle est hors d’utilisation mais seulement qu’elle présente un état de saleté assez poussé. En conséquence, ces constatations ne font pas apparaître la nécessité de remplacer la poubelle mais plutôt la nécessité de procéder à son nettoyage approfondi.

Ces éléments seront donc pris en charge au titre du nettoyage du logement et Madame [F] [N] épouse [X] est déboutée de ce chef.

Sur le nettoyage du logement et le matériel de nettoyage :

L’état des lieux d’entrée révèle que le logement était en bon état lors de l’entrée dans les lieux de Madame [D] [H].

Le procès verbal de constat de Commissaire de justice du 22 décembre 2022 note quant à lui :

— une peinture sale sur la face extérieure de la porte palière,

— des plinthes de l’entrée et du séjour présentant des traces noirâtres ainsi que de la poussière,

— des traces à l’intérieur du placard de l’entrée,

— plusieurs prises noircies / jaunies,

— quelques traces noires sur les murs du séjour dont une assez longue,

— un convecteur encrassé dans le salon,

— une bouche d’aération encrassée dans la cuisine,

— des plinthes un peu encrassées et traces noirâtres dans la chambre,

— des plinthes et tuyaux encrassés dans la salle de bain,

— la poubelle et la hotte sont encrassées dans la cuisine.

Ces éléments mettent en évidence que la locataire n’a pas effectué le ménage complet du logement avant de quitter les lieux, notamment pour retirer les traces noires d’usage présentes sur les murs et plinthes.

Madame [F] [N] épouse [X] verse aux débats une facture de l’entreprise de nettoyage SHIVA pour un montant de 290 euros TTC ainsi qu’un mail dans lequel cette entreprise sollicite différents matériels pour procéder au nettoyage.

Si les frais de nettoyage sont totalement justifiées et seront retenus, l’estimation du matériel de nettoyage à hauteur de 100 euros ne peut en revanche être retenue en ce que Madame [F] [N] épouse [X] ne justifie pas de ce qui a été réellement acheté, la propriétaire ayant pu par ailleurs utiliser des produits et ustensiles qu’elle possédait déjà.

Madame [D] [H] et Madame [V] [O] seront donc condamnées solidairement à verser à Madame [F] [N] épouse [X] la somme de 290 euros de ce chef.

Sur les 4 chaises :

Dans l’état des lieux d’entrée, il est noté la présence de 4 chaises avec coussins.

Le procès verbal de constat de Commissaire de justice du 22 décembre 2022 relève quant à lui que le mobilier du séjour est dans un état correct à l’exception de deux chaises qui sont cassées et en partie disloquées.

Le procès verbal de constat de commissaire de justice n’indiquant pas que les deux autres chaises notées dans l’état des lieux d’entrée sont manquantes, le reste du mobilier étant noté dans un état correct, seule le remplacement de deux chaises pourra être retenu.

Madame [F] [N] épouse [X] verse aux débats une impression d’écran avec une chaise neuve estimée à 89,10 euros.

Madame [D] [H] et Madame [V] [O] seront donc condamnées solidairement à verser à Madame [F] [N] épouse [X] la somme de 178,20 euros de ce chef.

Sur les peintures :

L’état des lieux d’entrée relève que les peintures étaient en bon état lors de l’entrée dans les lieux de la locataire.

Nous ne relèveront pas ici les traces noirâtres indiquées dans le constat de commissaire de justice en ce qu’il s’agit de traces pouvant s’enlever lors d’un nettoyage approfondi, nettoyage qui a déjà été mis à la charge de la locataire plus haut.

Le procès verbal de constat de Commissaire de justice du 22 décembre 2022 indique au sujet de l’état des peintures :

— quelques éclats sur la face extérieure de la porte d’entrée,

— des éclats importants sur la face interne de la porte d’entrée,

— une peinture écaillée au niveau de l’arrête du placard d’entrée,

— une peinture blanche avec des traces d’usure et taches dans le séjour,

— des murs avec un état d’usage moyen dans le séjour,

— une peinture avec un état d’usage correct au plafond du séjour,

— une peinture de la cuisine notée comme en état d’usage satisfaisant,

— une peinture de la chambre notée comme étant d’usage correct ou moyen, s’agissant du plafond qui présente quelques fissures,

— la peinture de la porte de la salle de bain qui comporte de nombreux éclats,

— la peinture des murs de la salle de bain est d’un usage satisfaisant.

Madame [F] [N] épouse [X] verse aux débats un devis de la société pro’peintre réalisé en date du 26 janvier 2023 pour un montant de 2145,75 euros, le devis apparaissant incomplet et Madame [X] réclamant une somme de 2582,53 euros pour les rafraîchissements de peinture.

L’état des lieux d’entrée met en évidence des peintures en bon état et non neuves. Le procès verbal de constat met quant à lui en évidence que certains éléments ont subi des éclats ou taches plus importants que ce qui est attendu d’une usure normale, après une occupation des lieux durant 1 an et 9 mois. Toutefois, ces éléments ne permettent en aucun cas de mettre à la charge de la locataire la remise à neuf de toutes les peintures du logement.

Le dégradations des peintures excédant l’usage normal, peuvent être évaluée à 10% de ce qui est estimé dans le devis transmis (taches dans le salon, peinture de la porte de l’entrée et de la porte de la salle de bain).

Madame [D] [H] et Madame [V] [O] seront donc condamnées solidairement à verser à Madame [F] [N] épouse [X] la somme de 214,50 euros de ce chef.

***

En conséquence, Madame [D] [H] et Madame [V] [O] seront condamnées à payer à Madame [F] [N] épouse [X] les sommes suivantes :

-1833,34 euros au titre des loyers et charges impayées

-737,69 euros au titre des dégradations locatives

Soit la somme totale de : 2571,03 euros

Au regard du décompte transmis en date du 27 janvier 2025, il conviendra de déduire de cette somme due les sommes versées par Madame [D] [H] et Madame [V] [O] (550 euros X 4 + 10 euros + 20 euros X 21 = 2630 euros) ainsi que le dépôt de garantie (1000 euros).

Il convient ainsi de constater que Madame [D] [H] et Madame [V] [O] ont réglé l’intégralité des sommes dues et que Madame [F] [N] épouse [X] devra leur reverser la somme de 1058,97 euros au titre de ce qui a indûment été perçu par elle.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu du fait que Madame [D] [H] et Madame [V] [O] ont réglé l’intégralité des sommes dues à la propriétaire avant la sommation de payer, selon le décompte transmis le 27 janvier 2025, seule le coût du procès verbal de constat du 22 décembre 2022 sera mis à leur charge au titre des dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu du fait que Madame [D] [H] et Madame [V] [O] ont réglé la totalité de leur dette et que la propriétaire leur a réclamé davantage que ce qui était du, les défenderesses ne seront condamnées à aucune somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [D] [H] et Madame [V] [O] à verser à Madame [F] [N] épouse [X] la somme de 1833,34 euros au titre des loyers et charges impayés pour le logement situé [Adresse 2], pris à bail le 20 mars 2021 et restitué le 22 décembre 2022 ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [H] et Madame [V] [O] à payer à Madame [F] [N] épouse [X] la somme de 737,69 euros au titre des réparations locatives relatives à ce même logement ;

CONSTATE que selon le décompte transmis en date du 27 janvier 2025, Madame [D] [H] et Madame [V] [O] se sont acquittées de l’intégralité des sommes dues au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives en ce qu’elles ont versé la somme totale de 2630 euros à laquelle doit s’ajouter le dépôt de garantie de 1000 euros versé à l’entrée dans les lieux ;

CONSTATE que Madame [F] [N] épouse [X] doit restituer la somme de 1058,97 euros à Madame [D] [H] et Madame [V] [O] ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [H] et Madame [V] [O] aux dépens de l’instance comprenant uniquement le coût du procès verbal de constat du 22 décembre 2022 ;

DEBOUTE Madame [F] [N] épouse [X] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 mars 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,