TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 22/07/2025

à : Maitre Catherine HENNEQUIN

Expert monsieur [G] [V]

Copie exécutoire délivrée

le : 22/07/2025

à : Maitre Grégoire DUCONSEIL

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/02927 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NEK

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [O] [H], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maitre Grégoire DUCONSEIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K131

DÉFENDERESSE

La S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maitre Catherine HENNEQUIN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 juillet 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 22 juillet 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02927 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NEK

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [O] [H] précédemment dénommée [Z] [W] est locataire d’un appartement situé [Adresse 3]) à [Localité 7] en vertu d’un bail d’habitation signé avec la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) le 26 juin 2006.

Exposant que la chaudière de son appartement a explosé dans la nuit du 12 décembre 2024, avec un risque pour sa santé et sa sécurité et faisant état de divers désordres, notamment de problèmes d’humidité et de moisissures, Madame [O] [H] a par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025 assigné en référé la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins au visa notamment des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, 1721 du code civil, 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 d’obtenir :

— la suspension du paiement des loyers,

— la condamnation de la bailleresse à assurer son relogement provisoire dans un appartement équivalent situé à proximité des lieux loués dans un délai de 5 jours à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— la désignation d’un expert judiciaire avec notamment pour mission d’examiner les conduits d’évacuation de la chaudière à gaz jusqu’à leur émergence sur le toit ainsi que les VMC, de déterminer l’origine, l’étendue et la date d’apparition des désordres et de se prononcer sur les risques encourus pour la santé et la sécurité des occupants,

— la condamnation de la bailleresse au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 15 mai 2025, Madame [O] [H], représentée par son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a conclu au rejet des prétentions adverses.

Au soutien de ses demandes, Madame [O] [H] décrit un phénomène de dégradation globale et accélérée de son appartement dû à une forte humidité, sans signes évidents d’infiltrations, et occasionnant divers désordres (parquet noirci, oxydation des éléments métalliques, gonflement des portes, décollement des peintures etc.). Elle ajoute que l’air du logement est devenu irrespirable.

Elle indique que selon les professionnels consultés, cette dégradation pourrait être due à une fuite de gaz de combustion, laquelle génère d’importantes quantités de vapeur d’eau qui peuvent contribuer aux problèmes d’humidité, si les gaz de combustion ne sont pas correctement évacués.

Elle estime qu’avant de procéder au remplacement de la chaudière, à laquelle elle s’oppose, il convient de déterminer la cause des désordres, compte tenu des risques pour la santé et la sécurité des occupants du logement et qu’elle dispose donc d’un motif légitime à sa demande d’expertise.

Enfin, elle reproche à la bailleresse de n’avoir réalisé aucune mesure d’investigation et de ne pas avoir accédé à sa demande de relogement pour cause d’insalubrité.

La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP), représentée par son conseil, a conclu :

— à titre principal au débouté des demandes,

— à titre reconventionnel :

— à l’autorisation de pouvoir pénétrer dans le logement avec les entreprises mandatées par ses soins notamment la société SVM et ce, autant de fois que nécessaire, pour installer une nouvelle chaudière, avec l’assistance d’un serrurier et en présence d’un commissaire de justice et de la force publique ou de deux témoins,

— à la condamnation de Madame [O] [H] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Décision du 22 juillet 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02927 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NEK

La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) s’oppose à la demande d’expertise judiciaire, en faisant valoir que Madame [O] [H] ne justifie d’aucun motif légitime à la mesure d’instruction sollicitée, laquelle n’a pas à pallier sa carence dans l’administration de la preuve. Elle relève notamment qu’aucun professionnel n’est intervenu pour déterminer la cause des désordres, que les parois du logement ne présentent pas d’humidité anormale et que la locataire ne l’a jamais alertée sur l’état de l’appartement avant l’explosion de la chaudière.

Elle conclut au rejet de la demande de consignation des loyers en l’absence de preuve de l’indécence du logement et de demande de réalisation de travaux. Elle estime que le relogement de la locataire ne s’impose pas et prétend n’avoir aucune obligation légale à cet égard.

Enfin, elle justifie sa demande reconventionnelle d’autorisation de pénétrer dans le logement, en indiquant avoir passé commande d’une nouvelle chaudière dès le 12 décembre 2024 et n’avoir pas pu depuis procéder à son installation en dépit de plusieurs mises en demeure et d’une sommation, bien qu’il s’agisse de simples travaux d’entretien courant auxquels la preneuse n’a aucune raison de s’opposer.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions en défense visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2025 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

En outre, les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile, aux termes desquelles une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie au litige dans l’administration de la preuve, ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code.

En l’espèce, il résulte suffisamment des pièces du dossier que l’appartement donné à bail à Madame [O] [H] est affecté notamment par des problèmes d’humidité et de moisissures ainsi qu’établi par les procès-verbaux de constat versés aux débats, ce que la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) ne conteste pas. Il est également établi que dans la nuit du 12 décembre 2024 la chaudière de l’appartement est tombée au sol (Madame [O] [H] parle « d’explosion »), ce qui a conduit à l’intervention des pompiers, la chaudière ayant depuis été enlevée..

Décision du 22 juillet 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/02927 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NEK

Ainsi, Madame [O] [H] justifie d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise pour déterminer l’origine de ces différents désordres et le lien éventuel entre la chaudière et l’humidité, étant observé qu’il n’est aucunement exigé avant de solliciter une mesure d’expertise judiciaire d’avoir recours à un expert amiable ou à l’intervention d’un professionnel. Il sera donc fait droit à la demande d’expertise selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

En outre, s’il est constant qu’en dépit de plusieurs courriers et d’une sommation par commissaire de justice, Madame [O] [H] a refusé l’accès à son domicile pour qu’une nouvelle chaudière puisse être installée, et ce en violation des dispositions de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, l’installation de cette nouvelle chaudière est susceptible de limiter les constatations pouvant être effectuées par l’expert et apparaît donc prématurée.

La demande de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) sera par conséquent rejetée et l’expert judiciaire invité à se prononcer à l’issue de la première réunion sur la possibilité ou non de procéder à l’installation de cette nouvelle chaudière sans attendre la fin de ses opérations, la bailleresse pouvant dans l’hypothèse d’un nouveau refus, et en cas d’avis favorable, ressaisir le juge des référés.

Madame [O] [H] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle, elle sera dispensée de la consignation des frais d’expertise qui seront avancées par l’État.

Sur la demande de consignation des loyers

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, il incombe au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-129 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Le logement doit notamment disposer de réseaux et branchements de gaz ainsi que des équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement. Il doit par ailleurs permettre une aération suffisante avec des dispositifs d’ouverture et le cas échéant de ventilation en bon état et permettant un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, étant rappelé que ces obligations ont un caractère d’ordre public.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux critères de décence, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux jugés nécessaires.

Il résulte des dispositions précitées que la consignation des loyers est ordonnée si le logement est indécent et durant l’exécution des travaux fixés par le tribunal.

Or, la mesure d’expertise judiciaire sollicitée par Madame [O] [H] a précisément pour objet de déterminer si le logement est ou non décent et si des travaux doivent être réalisés à la charge de la bailleresse.

En conséquence, la demande de consignation des loyers sera rejetée.

Sur la demande de relogement

Aux termes de 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Par ailleurs, l’article 1315 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, Madame [O] [H] n’invoque aucun fondement juridique à l’appui de sa demande de relogement qu’elle ne motive pas.

Or, aucun texte réglementaire ou légal n’impose à un bailleur de reloger un locataire pour un motif d’indécence du logement, lequel en l’état est allégué, mais non démontré.

En conséquence, il convient de dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de ce chef.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 du code de procédure civile prévoit que le juge des référés statue sur les dépens, ce qui exclut la réserve de ceux-ci.

L’article 696 du même code prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, aucune responsabilité n’étant à ce stade déterminée, chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Chacune des parties conservant la charge de ses dépens, les demandes d’indemnisation au titre des frais irrépétibles formée par Madame [O] [H] et par la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) seront rejetées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition des parties par le greffe

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

DÉBOUTONS la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) de sa demande d’autorisation de pénétrer pour procéder à l’installation d’une nouvelle chaudière,

ORDONNONS une expertise et DÉSIGNONS en qualité d’expert :

Monsieur [V] [G]

THERMIE CONSEIL

[Adresse 4]

[Localité 5]

Tél. : 01.60.84.08.95

Fax : 01.60.84.08.95

Port. : 06.07.22.59.22

E-mail : [Courriel 8]

DONNONS comme mission à l’expert ainsi désigné :

— de se rendre sur place dans l’appartement loué à Madame [O] [H] situé [Adresse 3]) à [Localité 7]

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission nulle

— s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

— décrire les lieux et en particulier les conduits d’évacuation de la chaudière à gaz jusqu’à leur émergence sur le toit ainsi que les VMC,

— examiner les désordres allégués, en particulier ceux mentionnés dans l’assignation, dans la présente ordonnance et dans les pièces produites par Madame [O] [H], décrire les désordres ainsi que les dommages découlant de ceux-ci,

— rechercher et exposer l’origine de ces désordres dans le but de fournir à la juridiction éventuellement saisie tout élément permettant de déterminer les responsabilités encourues,

— indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût et la durée des travaux de remise en état, indiquer si le relogement des occupants sera le cas échéant nécessaire,

— fournir tout élément permettant d’apprécier le trouble de jouissance éventuellement subi par Madame [O] [H] ainsi que l’ensemble des autres préjudices susceptibles d’être caractérisés, préciser s’il est possible d’en estimer la durée.

DISONS que, pour procéder à l’exécution de sa mission, l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

=> en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées éventuellement nécessaires,

=> en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport,

=> fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

=> rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

DISONS qu’à l’issue de son premier déplacement sur place, l’expert judiciaire devra se prononcer sur la possibilité ou non de procéder à l’installation d’une nouvelle chaudière,

DISONS n’y avoir lieu à fixation d’une consignation compte tenu de l’aide juridictionnelle partielle accordée à Madame [O] [H] et qu’en conséquence les frais d’expertise seront avancés et recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle,

DISONS que l’original du rapport sera déposé par l’expert au Greffe en double exemplaire, avec copie aux parties, dans un délai de SIX MOIS maximum à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle des expertises,

DISONS qu’il en sera référé au Juge chargé du contrôle des Expertises en cas de difficulté d’exécution, de demande de prorogation de délai, ou de nécessiter de provoquer la mise en cause d’autres parties,

RAPPELONS que l’expert peut s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art distinct de sa spécialité,

RAPPELONS que lorsque l’expert fixe un délai aux parties pour formuler leurs observations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge ; que lorsqu’elles sont écrites les dernières observations doivent rappeler sommairement le contenu de celles que les parties ont présentées antérieurement, et qu’à défaut elles sont réputées abandonnées par les parties,

DISONS que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

DÉBOUTONS Madame [O] [H] de sa demande de consignation des loyers,

DÉBOUTONS Madame [O] [H] de sa demande de relogement,

REJETONS les demandes des parties plus amples ou contraires,

LAISSONS à chacune des parties la charge de ses dépens,

DÉBOUTONS Madame [O] [H] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection