N°Minute:25/01459

N° RG 25/00950 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PTL5

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 10]

JUGEMENT DU 16 Juin 2025

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires EUGENE VARLIN AYANT POUR SYNDIC LA SOCIETE BAILIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 4] [Adresse 9]

représentée par Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

S.C.I. R.T.F.A., dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 14 Avril 2025

Affaire mise en deliberé au 16 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 16 Juin 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS

Copie certifiée delivrée à :

Le 16 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

La SCI RTFA est propriétaire du lot n°5 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 7] sis [Adresse 3] MONTPELLIER.

La SCI RTFA est redevable de la somme de 1389,18 euros en charges de copropriété outre 160,00 euros au titre des frais de syndic.

Une attestation de non-conciliation en date du 1er mars 2024 est jointe aux débats suite à l’absence de La SCI RTFA.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024 signifié article 659 du CPC, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, la société BAILIMMO sise [Adresse 5] à MONTPELLIER a fait assigner la SCI RTFA dont le siège social est sis [Adresse 2] à MONTPELLIER devant le Tribunal judiciaire de Montpellier le 14 avril 2025 aux fins de :

Vu les articles 10, 10-1, 14 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les articles 36 et 43 du décret du 17 mars 1967 ;

Vu les articles 1231-6, 1240 et 1342-10 du code civil ;

Vu les pièces produites et la jurisprudence ;

CONDAMNER la SCI RTFA à payer au [Adresse 11] [Adresse 6] VARLIN la somme de :

—  1389,16 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2024 au 13 octobre 2024 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 novembre 2022 ;

—  160,00 euros au titre des frais de recouvrement,

—  2000,00 euros à titre de dommages et intérêts au regard de la résistance abusive et injustifiée,

—  1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

A l’audience du 14 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, la SCI RTFA n’a pas comparu ni n’a été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

1.Relevé de propriété

2. Décompte charges de copropriété

3. Décompte frais de syndic

4. Mise en demeure du 24.11.2022

4-1. Mise en demeure du 31.05.2023

5. Procès-verbal de non conciliation

6. Procès-verbal d’assemblée générale du 20.10.2020

7. Procès-verbal d’assemblée générale du 22.06.2021

8. Procès-verbal d’assemblée générale du 12.05.2022

9. Procès-verbal d’assemblée générale du 26.05.2023

10. Procès-verbal d’assemblée générale du 29.04.2024

11. Appel de fonds du 01.01.2020

12. Régularisation de charges exercice 2019

13. Appel de fonds du 01.01.2021

14. Régularisation de charges exercice 2020

15. Appel de fonds travaux du 01.08.2021

16. Appel de fonds du 01.01.2022

17. Régularisation appel de fonds du 01.01.2022

18. Répartition de charges exercice 2021

19. Appel de fonds 2023

20. Répartition de charges exercice 2022

21. Appel de fonds du 01.01.2024

22. Appel de fonds remise en état colonne d’eau

23. Répartition de charges exercice 2023

24. Appel de fonds du 01.07.2024

25. Contrat de syndic

26. KBIS

Il ressort de ces documents que la SCI RTFA reste devoir la somme de 1389,18 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 13 octobre 2024, comprenant les appels de charges du troisième trimestre 2024.

La SCI RTFA sera donc condamnée en deniers ou quittances à payer 1389,18 euros, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 novembre 2022.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

— sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Il a été produit la mise en demeure du 24 novembre 2022 et du 31 mai 2023

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Fait droit à hauteur du montant prévu au contrat de syndic : 30,00 euros pour mise en demeure.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 60,00 euros.

La SCI RTFA sera donc condamnée au paiement de la somme de 60,00 euros.

— Sur les frais de constitution dossier avocat :

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » ou « ouverture de dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de poursuite :

Le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que des frais d’assignation.

S’agissant de ces sommes demandées au titre des frais de poursuite, elles concernent des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La carence de la SCI RTFA à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI RTFA, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, la SCI RTFA devra verser au Syndic de copropriété, la société BAILIMMO, une somme qu’il est équitable de fixer à 600,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement par défaut et dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI RTFA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] la somme de 1389,18 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2020 au 13 octobre 2024 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 novembre 2022 ;

CONDAMNE la SCI RTFA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8], la somme de 60,00 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE la SCI RTFA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8], la somme de 500,00 euros au titre de dommages et intérêts au regard de la résistance abusive et injustifiée ;

CONDAMNE la SCI RTFA à payer au [Adresse 12], la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI RTFA aux dépens,

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de la SCI RTFA ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

La Greffière, Le Juge