N°Minute:25/01363

N° RG 24/02168 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PHQP

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

JUGEMENT DU 12 Juin 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [T] [D] [I] [M]

né le 28 Novembre 1972 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Vittorio DE LUCA de la SELARL VERSO AVOCATS, avocats au barreau de RENNES substituée par M^e Injeh SOUIDI, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [R] [K]

né le 30 Mars 1979 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Président : Jean-Paul BONNIER, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier :Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 17 Mars 2025

Affaire mise en deliberé au 12 mai 2025, prorogé au 12 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 12 Juin 2025 par

Jean-Paul BONNIER, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Injeh SOUIDI

Copie certifiée delivrée à :

Le 12 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 02/03/2019 Monsieur [R] [K] (vendeur) a régularisé avec monsieur [T] [M] et Madame [V] [O] (acquéreurs) la vente d’une maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 5].

Ledit acte stipule que l’entrée en jouissance de l’acquéreur doit s’effectuer à l’expiration d’un délai de 5 ans à compte de la signature de l’acte authentique, soit le 3 mars 2024, par la prise en possession réelle de celui-ci.

Les parties ont contractuellement convenu que soit du par le vendeur, Monsieur [K], à l’acquéreur une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 375 euros, et ce sur une durée de 60 mois. Le vendeur bénéficie pendant cette durée de 60 mois, soit jusqu’au 2 mars 2024, de la faculté de racheter le bien. L’acte prévoit expressément que le vendeur (Monsieur [K]) soit déchu de sa faculté de rachat, s’il n’a pas déclaré son intention d’exercer sa faculté de rachat avant le 2 mars 2024, ou s’il n’a pas remboursé à l’acquéreur les impôts, charges diverses se rapportant à l’immeuble, ou s’il n’a pas réglé deux échéances mensuelles de loyer consécutives ou non.

Enfin l’acte du 02/03/2019 stipule que dans le cas ou le vendeur ne profiterait pas de la faculté de rachat, et s’il ne livrait pas l’immeuble au 02/03/2024, il devrait de plein droit et sans mise en demeure à l’acquéreur la somme forfaitaire de 1000 euros à titre de dommages et intérêts, et une indemnité de 150 euros pas jour de retard à titre d’astreinte, et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Monsieur [K] [R] n’a pas procédé rapidement au règlement des indemnités d’occupation.

Malgré trois mises en demeure, aucun règlement n’est intervenu.

Par LRAR du 16/03/2023, Monsieur [M] a rappelé à Monsieur [K] la déchéance de sa faculté de rachat, et son obligation d’avoir à libérer les lieux le 24 mars 2024 au plus tard. Monsieur [K] a été mis en demeure à cette occasion d’avoir à régler ses arriérés d’indemnités d’occupation, à reprendre le paiement desdites indemnités à échoir à compter d’avril 2023, et de libérer les lieux pour le 24/03/2024.

Monsieur [K] ne s’est pas exécuté et en mars 2024 il était toujours débiteur de la somme de 9266,75 euros au titre des indemnités d’occupation et taxes se rapportant à l’immeuble.

Monsieur [K] [R] n’a jamais déclaré son intention d’exercer sa faculté de rachat avant le 02/03/2024. Il ne s’est jamais acquitté des sommes dues de 13866,75 euros (indemnités d’occupation, dommages et intérêts forfaitaire et astreinte de retard).

Le 9 juillet 2024 Monsieur [M] [T] s’est vu attribuer l’intégralité de la propriété de la maison sise [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 26/09/2024, Monsieur [M] [T] a assigné monsieur [K] [R] d’avoir à comparaître devant le tribunal de céans. Il entend voir :

Le déclarer recevable et bien fondé,

Constater la déchéance de la faculté de rachat de monsieur [R] [K] et la fin du différé de jouissance à la date du 03/03/2024, conformément aux stipulations de l’acte authentique du 02/03/2019,

Constater que Monsieur [K] [R] est occupant sans droit ni titre,

Ordonner en conséquence l’expulsion de monsieur [K] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution, y compris, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

Ordonner si nécessaire à Monsieur [K] [R] de restituer tout jeu de clé du bien sous astreinte de 50 euros par jour de retard et ce à compter du mois suivant le prononcé de la décision à intervenir,

Condamner monsieur [K] [R] à lui payer la somme de 41733,25 euros correspondant aux arriérés des indemnités et taxes d’occupation dues pendant la période de différé de jouissance et celle postérieure au 02/03/2024 (12083,25 euros), au montant forfaitaire de dommages et intérêts (1000 euros) et au montant journalier d’astreinte (28650 euros) somme totale à parfaire au jour de la décision à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Condamner Monsieur [K] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 400 euros à compter de la décision à intervenir, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

Condamner Monsieur [K] [R] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner monsieur [K] [R] aux dépens,

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de plein droit.

Monsieur [K] [R] n’a pas comparu (à étude).

Le conseil de Monsieur [M] précise que la dette en principal arrêté en février 2025 est de 12910,25 euros.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions, le Tribunal se réfère aux conclusions écrites.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12/05/2025, prorogé au 12 /06/25.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée,

L’article 1103 du code civil dispose que : « les contrats légalement formés tiennent lieu de Loi à ceux qui les ont faits »

L’article 1004 du code civil dispose que : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public »

L’article L411-1 du code des procédures civile d’exécution dispose que : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un PV de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux »

L’acte authentique en date du 02/03/2019 stipule que le vendeur (Monsieur [K]) bénéficie pendant un délai de 60 mois soit jusqu’au 2 mars 2024 de la faculté de racheter le bien.

Toutefois, l’acte stipule expressément qu’il soit déchu de tout droit de racheter le bien s’il n’a pas déclaré son intention d’exercer sa faculté de rachat avant le 2 mars 2024, ou s’il n’a pas remboursé à l’acquéreur les impôts, charges diverses se rapportant à l’immeuble, ou s’il n’a pas réglé deux échéances mensuelles de loyer consécutives ou non.

En l’espèce, Monsieur [K] [R] ne s’est pas acquitté des sommes mises à sa charge contractuellement, et n’a nullement déclaré son intention d’exercer sa faculté de rachat avant le 2 mars 2024. En tout état de cause, il n’en ramène pas la preuve.

Ainsi, Monsieur [K] [R] n’ayant pas honoré ses obligations contractuelles est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1] à [Localité 5].

En conséquence, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [R] et celle de tous occupants de son chef si besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

Monsieur [K] [R] devra restituer à monsieur [M] [T] tout jeu de clés du bien, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du mois suivant le prononcé du présent jugement.

Enfin, il conviendra de dire que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les sommes dues

Indemnités d’occupation, charges et accessoires

Il était contractuellement convenu entre les parties, que Monsieur [K] [R] devait payer mensuellement à Monsieur [M] [T] une indemnité d’occupation pendant une période de 60 mois, soit jusqu’au 02/03/2024, outre taxes et accessoires.

Au regard du décompte global versé au débat il apparait que monsieur [K] n’a payé que très épisodiquement les sommes qu’il devait, et ce depuis la signature de l’acte authentique du 02/03/2019.

Ainsi, à ce titre Monsieur [K] [R] était redevable au mois de février 2025 de la somme de 12910,25 euros (somme confirmée à l’audience par le conseil de Monsieur [M]).

En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur [K] [R] à payer à monsieur [M] [T] la somme de 12910,25 euros, arrêtée au mois de février 2025, au titre des arriérés d’indemnités d’occupation, charges et accessoires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Par ailleurs, Monsieur [K] [R] sera condamné à payer à Monsieur [M] [T] la somme mensuelle de 400 euros à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la signification du présent jugement jusqu’à libération effective des lieux.

Sur l’astreinte de retard

Contractuellement, il était convenu entre les parties que Monsieur [K] devrait s’acquitter d’une indemnité de retard, sous forme d’astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard, jusqu’à libération effective des lieux.

Des pièces versées au débat, il apparait qu’au jour de l’assignation Monsieur [K] [R] était redevable à ce titre de la somme de 28650 euros.

En conséquence, il conviendra de condamner monsieur [K] [R] à payer à monsieur [M] [T] la somme de 28650 euros au titre des indemnités de retard convenues contractuellement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Sur les dommages et intérêts forfaitaires

Contractuellement, il était convenu entre les parties que Monsieur [K] devrait s’acquitter de 1000 euros forfaitaires à titre de dommages et intérêts en l’absence de libération spontanée des lieux.

Force est de constater que Monsieur [K] [R] se maintient toujours dans les lieux et ne les a pas libérés « spontanément ».

En conséquence, il conviendra de condamner monsieur [K] [R] à payer à monsieur [M] [T] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts convenus contractuellement, en l’absence de libération spontanée des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile, et l’exécution provisoire,

Dépens

Monsieur [K] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du Code de procédure civile,

Article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

A ce titre Monsieur [K] [R] sera condamné au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles.

Exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce dispose : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Il convient de rappeler qu’en l’espèce l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER, STATUANT PAR JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE, RENDU PUBLIQUEMENT, TENU À DISPOSITION DU PUBLIC AU GREFFE ET EN PREMIER RESSORT,

JUGE la demande de Monsieur [M] [T] recevable et bien fondée,

CONSTATE la déchéance de la faculté de rachat de monsieur [R] [K] et la fin du différé de jouissance à la date du 03/03/2024, conformément aux stipulations de l’acte authentique du 02/03/2019,

CONSTATE que Monsieur [K] [R] est occupant sans droit ni titre de la maison sise [Adresse 1] à [Localité 5],

JUGE qu’à défaut par Monsieur [K] [R] d’avoir libéré les lieux, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par Monsieur [M] [T],

ORDONNE à Monsieur [K] [R] de restituer tout jeu de clé du bien sous astreinte de 50 euros par jour de retard et ce à compter du mois suivant le prononcé de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [K] [R] à payer à monsieur [M] [T] la somme de 12910,25 euros, arrêtée au mois de février 2025, au titre des arriérés d’indemnités d’occupation, charges et accessoires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [K] [R] à payer à Monsieur [M] [T] la somme mensuelle de 400 euros à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la signification du présent jugement jusqu’à libération effective des lieux.

CONDAMNE monsieur [K] [R] à payer à monsieur [M] [T] la somme de 28650 euros au titre des indemnités de retard convenues contractuellement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE monsieur [K] [R] à payer à monsieur [M] [T] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts convenus contractuellement, en l’absence de libération spontanée des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE monsieur [K] [R] à payer à monsieur [M] [T] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles d’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit,

CONDAMNE monsieur [K] [R] aux dépens de l’instance.

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus, et a été signé par le juge et le greffier.

LA GREFFIERE LE JUGE