TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/03027 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDQL

Minute : 24/997

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Madame [U] [G]

Exécutoire délivré le:

à :

Copie délivrée le:

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 novembre 2024 sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER Magistrat à titre temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience du 19 septembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER Magistrat à titre temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR:

Seine-Saint- Denis Habitat, Office Public de Seine-Saint Denis habitat, Etablissement Public à Caractère Industriel et Commercial

siège social, [Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [U] [G]

demeurant [Adresse 3]-[Localité 8]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2005, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à bail à Madame [U] [G], des locaux à usage d’habitation, situés [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel principal actualisé de 421,99 euros et 125,07 de charges mensuelles.

Les loyers ont été irrégulièrement payés.

SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier un commandement de payer le 29 septembre 2023 à Madame [U] [G], visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 4 376,48 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 septembre 2023, et d’avoir à produire son assurance locative.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la SEINE-SAINT-DENIS a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 20 novembre 2023 (date de réception du recommandé).

Par exploit d’huissier, en date du 15 février 2024, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Madame [U] [G], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du RAINCY, aux fins de voir :

Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise pour défaut de paiement du loyer,A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,Ordonner l’expulsion de Madame [U] [G], des lieux qu’elle occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et L.433-2 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,Condamner Madame [U] [G], à payer à la bailleresse la somme de 6 017,66 euros, suivant décompte arrêté au terme du mois de novembre 2023 due pour les causes sus énoncées avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 29 septembre 2023, pour les sommes qui y sont visées,Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de décembre 2023, jusqu’à la reprise effective des lieux par remise des clés et Condamner Madame [U] [G] à due concurrence,Condamner la locataire d’avoir à produire son assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,Condamner la locataire à la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Madame [U] [G], aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de BOBIGNY par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 16 février 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A l’audience, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT représentée, maintient les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 10 510,17 euros, arrêtée au 17 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que la locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 29 septembre 2023. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse précise que le dernier loyer n’a pas été honoré. La bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement à la locataire et maintient sa demande de production sous astreinte de l’assurance locative.

Madame [U] [G] dument assignée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [U] [G], régulièrement assignée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de BOBIGNY, le 16 février 2024, soit 6 semaines avant l’audience du 19 septembre 2024.

Par ailleurs, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la SEINE-SAINT-DENIS, le 20 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article 11 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer rester sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Madame [U] [G], 29 septembre 2023, pour la somme de 4 376,48 euros, arrêtée au 28 septembre 2023. Il ressort du dernier décompte versé aux débats que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 22 décembre 2005, à compter du 11 novembre 2023.

En application de l’article 24-V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement à la locataire. Par ailleurs, il s’impose de constater, à l’examen de son relevé de compte, d’une part, que Madame [U] [G] ne s’est pas acquittée de son dernier loyer précédant l’audience, d’autre part, que non- comparante, elle ne justifie pas d’une situation financière propre à éteindre sa dette locative, pour répondre aux exigences des articles susmentionnés.

Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

La résiliation du bail étant acquise à la date du 11 novembre 2023, Madame [U] [G] est désormais occupante sans droit ni titre et faute pour elle de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Madame [U] [G], sera condamnée à verser à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT ladite indemnité à compter du 1 er septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 17 septembre 2024, mensualité d’août 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 10 510,17 euros, de laquelle il convient de déduire 156,56 euros de frais de procédure apparus le 31 décembre 2023.

En conséquence, il convient de condamner Madame [U] [G] à verser à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 10 353,61 euros, au titre de l’arriéré locatif, mensualité de d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 29 septembre 2023 sur la somme de 4 376,48 euros, à compter de l’assignation du 15 février 2024 sur la somme de 1 641,18 euros (6 017,66 euros, montant de la dette à l’assignation – 4 376,48 euros, montant de la dette visée au commandement de payer du 29 septembre 2023 = 1 641,18 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de production sous astreinte de l’assurance locative :

Conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire se doit de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, d’en justifier lors de la remise des clés puis chaque année.

En l’espèce, il n’apparaît pas que la défenderesse qui ne comparaît pas, se soit acquittée de cette obligation malgré le commandement en date du 29 septembre 2023.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [U] [G] à produire son assurance locative, sous astreinte provisoire dans les conditions définies au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Madame [U] [G], qui succombe à la présente instance, sera condamnée, aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, les frais du commandement de payer en date du 29 septembre 2023.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Madame [U] [G] sera en conséquence condamnée, au paiement de la somme de 400 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 22 décembre 2005, entre SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, dont le siège se situe [Adresse 2] à [Localité 6] – BP 72 – d’une part, et Madame [U] [G], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation, situés [Adresse 3] à [Localité 8], sont réunies à la date du 11 novembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail susmentionné à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [U] [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la locataire expulsée, en un lieu que celle-ci aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la locataire expulsée d’avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

CONDAMNE Madame [U] [G], à payer à SEINE-SAINT-SENIS HABITAT la somme de 10 353,61 euros (dix mille trois cent cinquante-trois euros et soixante et un centimes), au titre de l’arriéré de loyers et charges locatives, selon décompte arrêté au 17 septembre 2024, mensualité d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 29 septembre 2023 sur la somme de 4 376,48 euros, à compter de l’assignation du 15 février 2024 sur la somme de 1 641,18 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [U] [G] au montant des loyers et charges qui auraient été dû en l’absence de résiliation du bail, Et CONDAMNE Madame [U] [G] à verser à SEINE-SAINT-SENIS HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du 1 er septembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Madame [U] [G] à produire à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une attestation d’assurance locative couvrant les lieux loués, et ce dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 10 euros (dix euros) par jour de retard, et ce, pendant 2 mois ;

CONDAMNE, Madame [U] [G] à payer à SEINE-SAINT-SENIS HABITAT la somme de 400 euros (quatre cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, Madame [U] [G] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 septembre 2023 ;

DEBOUTE SEINE-SAINT-SENIS HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT