COUR D’APPEL DE [Localité 4]

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N° RG 23/02031 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OIOV

Pôle Civil section 2

Date : 11 Septembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I LE BOSC , immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 527.847.933,dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.S. CAPSUD, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 902948694, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Béatrice MICHEL de la SELARL BEATRICE MICHEL AVOCAT, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Cécilia FINA-ARSON

Juge unique

assisté de Philippe LE CORRE greffier lors des débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR greffier, lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 12 Juin 2025

MIS EN DELIBERE au 11 Septembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 11 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 24 juin 2022, la SCI LE BOSC et la SAS CAPSUD ont conclu une promesse unilatérale de vente concernant les lots 20, 53, 76, 77, 78, 79 et 80 d’une copropriété située [Adresse 3] (34), avec conditions suspensives.

***

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 mai 2023, la SCI LE BOSC a fait assigner la SAS CAPSUD devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de solliciter du tribunal :

— la condamnation de la SAS CAPSUD à lui payer la somme de 88.000 euros,

— l’autorisation de déconsigner la somme de 35.000 euros à son bénéfice,

— le débouté de toute demande visant à voir écarter l’exécution provisoire,

— la condamnation de la SAS aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, la SAS CAPSUD sollicite quant à elle :

— le rejet des demandes de la SCI LE BOSC,

— que la déconsignation de la somme de 35.000 euros séquestrée au sein de la SCP VIALLA DOSSA MARILLAT THOORIS soit ordonnée à son profit, avec taux d’intérêt au taux légal à compter du 25 avril 2023, date de la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation restée sans effet,

— la condamnation de la SCI à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— sa condamnation aux dépens et à lui payer 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs.

***

La clôture a été prononcée le 03 juin 2025 par ordonnance du même jour.

A l’audience du 12 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1304 du même code définit la condition suspensive comme celle dont l’accomplissement rend l’obligation pure et simple. Aux termes de l’article 1304-3, elle est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Enfin, l’article 1304-4 du Code civil dispose qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente signée le 24 juin 2022 entre la SCI LE BOSC et la SAS CAPSUD l’a été sous quatre conditions suspensives qu’il convient donc d’examiner successivement, chaque partie sollicitant le bénéfice de l’indemnité séquestrée entre les mains du notaire.

En sa page 12, l’acte notarié stipule que « les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 88.000 euros », sur laquelle le bénéficiaire versera celle de 35.000 euros en la comptabilité du notaire. La clause poursuit : « le sort de la somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

— elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise,

— elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte,

— elle sera versée au PROMETTANT et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. »

L’attestation de non-opposition à déclaration préalable de travaux

En sa page 15, la promesse de vente stipule : « la présente convention est soumise à la condition suspensive que le BENEFICIAIRE obtienne, au plus tard le 15 décembre 2022, une non-opposition à la déclaration préalable ainsi que la justification de l’absence de tout recours à l’encontre de ladite décision, autorisation le remplacement des menuiseries extérieures à l’identique et la création maximum de 8 lots au total, à usage d’habitation, et/ou de bureau, ou location meublée, à partir des locaux existants à ce jour.

Le BENEFICIAIRE s’engage à déposer la demande au plus tard le 15 octobre 2022 et à justifier de cette demande auprès du PROMETTANT au moyen d’un récépissé de dépôt délivré par l’autorité compétente.

Tout dépassement par BENEFICIAIRE de ce délai étant considéré, si le PROMETTANT le souhaite, comme une renonciation pure et simple au bénéfice de la présente condition suspensive. »

Il n’est justifié par la société CAPSUD d’aucun dépôt de demande avant le 15 octobre 2022, celle-ci expliquant dans ses écritures avoir choisi de conserver les lots en l’état.

Ainsi, la société CAPSUD a renoncé au bénéfice de cette condition suspensive.

La ratification par l’assemblée générale des copropriétaires

En page 16, la promesse de vente, dans sa clause relative à la « ratification par l’assemblée générale des copropriétaires des millièmes nouveaux correspondant à la division des lots vendus en 8 nouveaux lots avec possibilité d’installation des compteurs électriques individuels le cas échéant » prévoit un engagement du bénéficiaire à faire convoquer par le syndic de copropriété, dans les 15 jours suivant l’obtention de la déclaration préalable de travaux évoquée ci-dessus, une assemblée générale extraordinaire en vue d’examiner différentes résolutions stipulées à la promesse. Elle précise : « La présente promesse est donc conclue sous la condition suspensive de la ratification des résolutions ci-dessus par une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires, au plus tard dans les 30 jours de sa convocation. Cette assemblée générale devra être purgée de tout recours. A défaut, la présente promesse sera caduque. Le BENEFICIAIRE pourra néanmoins renoncer à se prévaloir de cette condition suspensive ».

La SAS CAPSUD a renoncé à la division des lots qu’elle envisageait et n’a donc pas déposé la déclaration préalable de travaux examinée ci-dessus, ni procédé à la convocation de cette assemblée générale extraordinaire.

Ainsi, la société CAPSUD a renoncé au bénéfice de cette condition suspensive.

Le transfert du permis de construire

Le 19 décembre 2017, un permis de construire PC 34172 16 V0242 a été accordé. La promesse de vente stipule concernant ce permis qu’elle est conclue sous la condition suspensive de son transfert au profit du bénéficiaire, au plus tard le 30 octobre 2022. Les frais et démarches relatifs à ce transfert sont à la charge du bénéficiaire.

La société CAPSUD ayant renoncé à la division des lots, elle reconnaît dans ses écritures ne pas avoir procédé aux formalités de transfert du permis qui n’était plus nécessaire.

Ainsi, la société CAPSUD a renoncé au bénéfice de cette condition suspensive.

L’obtention d’un prêt

En sa page 14, la promesse unilatérale de vente stipule que le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recours à un ou plusieurs prêts pour le paiement du prix de l’acquisition. Les conditions fixées dans l’acte sont les suivantes :

« – organisme prêteur : tout organisme

— montant maximal de la somme empruntée : 1.100.000 euros

— durée maximale de remboursement : 5 ans,

— taux nominal d’intérêt maximal : 2% l’an (hors assurances) »

La clause poursuit en indiquant : « Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens de l’article 1304-3 du code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 15 janvier 2023, étant précisé que le BENEFICIAIRE s’engage à déposer un dossier complet le 15 octobre 2022. […]

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire. A défaut de cette notification, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT. »

Enfin, la clause prévoit que « le BENEFICIAIRE s’engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus ».

En l’espèce, la SAS CAPSUD justifie par deux courriers des refus de prêt émanants du Crédit agricole le 13 janvier 2023 et de la Banque Dupuy de Parseval le 30 janvier 2023. Les conditions des prêts sollicités ont été précisées ensuite dans des mails datés des 22 mars et 11 octobre 2024 : les sommes de 750.000 et 723.000 euros étaient inférieures à celle de 1.100.000 euros maximum fixée dans l’acte et les durées de 2 et 5 ans étaient également inférieures à la durée maximal de remboursement fixée contractuellement à 5 ans. Concernant le taux d’intérêt, la banque Dupuy de Parseval fait état d’un taux de 2,5% sans précision quant à l’assurance alors que la promesse de vente fixait un maximum de 2% hors assurance et le Crédit agricole écrit « les taux de référence de l’époque ne permettaient pas un financement en-dessous de 2% sur cette durée ».

Ainsi, la SAS CAPSUD justifie de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques fixées contractuellement dans la promesse de vente et de leur notification au notaire qui les a lui-même notifiés à la SCI LE BOSC.

Par conséquent, la SAS CAPSUD justifie avoir accompli les démarches nécessaires à l’obtention du prêt et que la condition suspensive n’a pas défailli de son fait, de sorte qu’elle peut recouvrer les fonds déposés entre les mains du notaire, conformément à la clause précitée relative à l’indemnité d’immobilisation.

La SCI LE BOSC sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes concernant la condamnation de la SAS CAPSUD à lui payer la somme de 88.000 euros, dont déconsignation de celle de 35.000 euros, séquestrée entre les mains du notaire. S’agissant des intérêts, en l’absence de mise en demeure au sens de l’article 1231-6 du Code civil, la demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La résistance abusive représente la contrainte, pour le demandeur, d’agir en justice pour faire valoir ses droits, suite à une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder aux prétentions du demandeur.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que si la SAS CAPSUD a bien notifié les refus de prêts au notaire en début d’année 2023 et sollicité la restitution du dépôt de garantie le 25 avril 2023, les pièces permettant de contrôler les conditions d’octroi sollicitées pour lesdits prêts datent des 22 mars et 11 octobre 2024, soit environ un an après l’assignation.

Par conséquent, aucune résistance abusive ne saurait être reprochée à la SCI LE BOSC qui n’était pas en possession des éléments permettant d’apprécier les conditions de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

La SAS CAPSUD sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du Code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l’espèce, la SCI LE BOSC, partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnée aux dépens, la SCI LE BOSC sera condamnée à payer la somme de 3.000 euros à la SAS CAPSUD sur ce fondement et verra sa propre demande rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article suivant permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI LE BOSC de sa demande de condamnation en paiement de la SAS CAPSUD,

ORDONNE la mainlevée du séquestre de la somme de 35.000 euros entre les mains de la SCP SCP VIALLA DOSSA MARILLAT THOORIS, avec restitution de la somme à la SAS CAPSUD,

DEBOUTE la SAS CAPSUD de sa demande relative aux intérêts et de celle de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI LE BOSC aux dépens,

CONDAMNE la SCI LE BOSC à payer à la SAS CAPSUD la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI LE BOSC de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 11 septembre 2025, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Linda LEFRANC-BENAMMAR Cécilia FINA-ARSON