TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 25/00018

N° Portalis DBW3-W-B7J-5735

AFFAIRE : Société B-SQUARED INVESTMENTS S.A.R.L.

C/ M. [F] [D],

Mme [X] [T] épouse [D]

DÉBATS : A l’audience Publique du 23 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Présidente

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 28 Octobre 2025

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 28 Octobre 2025

Par Madame UGOLINI, Vice-Présidente

Assistée de M^me GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DECISION

réputée contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

La société B-SQUARED INVESTMENTS S.A.R.L., société de droit luxembourgeois, au capital de 102.000 euros, dont le siège social est 9, rue Joseph Junck – 1839 Luxembourg, enregistrée auprès du registre du commerce et des sociétés du Luxembourg sous le n°B261266, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

venant aux droits de la société NACC, Société par actions simplifiées au capital de 9.032.380,00 euros, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 407 917 111, dont le siège social est situé 37 boulevard Suchet à PARIS (75016), poursuites et diligences de son Président en exercice audit siège, par suite d’un acte de cession de créances et d’un mandat de gestion du 30 avril 2022,

La société NACC venant elle-même aux droits de la CAISSE D’EPARGNE PROVENCE ALPES CORSE (CEPAC), SA au capital de 759.825.200,00 euros dont le siège social est situé Place Estrangin Pastré à MARSEILLE (13006), immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le numéro 775 559 404, en vertu d’un acte de cession de créances du 20 décembre 2017,

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant M^e Violaine CREZE pour avocat

CONTRE

Monsieur [F] [D], né le 10 octobre 1979 à TEKMAN (TURQUIE), de nationalité française,

Madame [X] [T] épouse [D], née le 24 décembre 1984, de nationalité française,

tous deux mariés sous le régime de la communauté de biens à défaut de contrat de mariage préalable à leur union célébrée à la mairie de Marseille 15ème le 28 décembre 2000, demeurant ensemble 4 boulevard Sauveur Rambelli à MARSEILLE (13011)

DEBITEURS SAISIS

Ayant tous deux M^e Christian BELLAIS pour avocat

ET ENCORE :

TRESOR PUBLIC – Service des Impôts des Particuliers de MARSEILLE SAINT BARNABE, dont les bureaux sont situés 79 avenue de Saint Julien – CS 80095 – 13377 MARSEILLE CEDEX 12,

— hypothèque légale publiée le 3 avril 2024 volume 2024 V n°3128,

N’ayant pas constitué avocat

TRESOR PUBLIC – Service des impôts des Particuliers 2/15/16èmes arrondisements de Marseille, dont les bureaux sont situés 3 Place Sadi Carnot – CS 20114 – 13235 MARSEILLE CEDEX 02,

— hypothèque légale publiée le 14 mars 2022 volume 2022 V n°3503,

N’ayant pas constitué avocat

TRESOR PUBLIC – Service des Impôts des Particuliers des 11/12èmes arrondissements de Marseille, dont les bureaux sont situés 79 avenue de Saint Julien – CS 80095 – 13377 MARSEILLE CEDEX 12,

— hypothèque légale publiée le 11 juin 2018 volume 2018 V n°1886,

N’ayant pas constitué avocat

CREANCIERS INSCRITS

La société B-SQUARED INVESTMENTS, venant aux droits de la Caisse d’Epargne CEPAC poursuit à l’encontre de Monsieur [F] [D] et de Madame [X] [T], suivant commandement de payer en date du 10 octobre 2024 signifié par Me [J], Commissaire de Justice associé à Aix-En- Provence, et publié le 26 novembre 2024 au Service de la Publicité Foncière de Marseille volume 2024 S n° 00278, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

— une parcelle de terre sur laquelle est édifiée une maison à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, avec terrasse couverte et jardin non arboré, situé 4 Boulevard Sauveur Rambelli à MARSEILLE (13011), cadastrée quartier La Millière, section 865 A n°40, pour une contenance de 5a et 6 ca,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte d’huissier du 27 janvier 2025 signifié en étude pour Monsieur [D] et à sa personne pour Madame [T], le poursuivant a fait assigner les défendeurs à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 1er avril 2025.

La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 28 janvier 2025 au Trésor Public (SIP Marseille 2-15-16).

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 28 janvier 2025.

Le créancier poursuivant a été invité à conclure sur la validité de la déchéance du terme figurant dans le contrat de prêt qui constitue le titre exécutoire sur lequel il fonde la poursuite.

Monsieur [F] [D] et de Madame [X] [T], par la voix de leur Conseil, ont demandé l’invalidation de la clause de déchéance du terme qui n’accorde que quinze jours pour s’acquitter de la créance et ont sollicité que la créance soit réduite aux échéances impayées, sans majoration des intérêts compte tenu de l’invalidation de la clause, avec un nouveau calcul des intérêts, si besoin est avec la nomination d’un expert chargé de ce calcul. Ils soulèvent également le caractère disproportionné entre la créance due et les conséquences d’une saisie immobilière.

Subsidiairement, ils sollicitent des délais de paiement.

Le créancier poursuivant répond que l’article R.212-2, 4° relatif aux clauses abusives n’est pas applicable au contrats signés antérieurement au 18 mars 2009, cette notion ayant été créée par le décret n° 2009-302 du 18 mars 2009, et le contrat de prêt ayant été conclu le 15 janvier 2004.

A titre subsidiaire, il demande que la saisie immobilière soit validée avec fixation de la créance à hauteur des échéances impayées, et que l’invalidité de la clause soit circonscrite à la seule hypothèse du défaut de paiement d’échéance.

Il rappelle que la majoration des intérêts est due en cas d’impayés et sollicite donc son maintien.

Le créancier poursuivant s’oppose à la demande de délais de paiements et sollicite la vente forcée du bien.

SUR CE,

Sur la validité de la clause de déchéance du terme

L’article R 132-1 du code de la consommation, tel qu’il était rédigé, disposait :

“Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Des décrets en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 132-2, peuvent déterminer des types de clauses qui doivent être regardées comme abusives au sens du premier alinéa.

Une annexe au présent code comprend une liste indicative et non exhaustive de clauses qui peuvent être regardées comme abusives si elles satisfont aux conditions posées au premier alinéa. En cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le demandeur n’est pas dispensé d’apporter la preuve du caractère abusif de cette clause.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161, 1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public.”

Contrairement à ce qu’affirme le créancier poursuivant, cet article est applicable au contrat de prêt conclu le 15 janvier 2004, et mentionne le déséquilibre pouvant exister entre les parties.

Or, la clause qui ne prévoit aucune mise en demeure ni sommation préalable ni préavis sans délai raisonnable doit donc être considérée comme abusive car elle a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

En l’espèce, l’article 14 du contrat de prêt dispose que le prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité qu’une simple notification faite aux emprunteurs, par lettre recommandée avec avis de réception, dans l’un ou l’autre cas ci-après :

3- défaut de paiement des sommes exigibles, en capital, intérêts, commissions et autres accessoires, quinze jours après mise en demeure par simple lettre recommandée.

Cette clause sera donc invalidée, tout comme la déchéance du terme en date du 27 juin 2013.

Cependant, c’est à bon droit que le créancier relève que l’article 14 du contrat de prêt prévoit plusieurs hypothèses emportant exigibilité du capital restant dû et que l’invalidité ne peut porter que sur l’hypothèse qui la concerne, soit l’exigibilité immédiate sans formalité aucune ni préavis en cas de non paiement d’échéances.

Sur la proportionnalité de la créance

Le créancier a le choix des mesures exécutoires, sous réserve qu’elles n’excédent pas ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation. Une saisie immobilière qui donne lieu à la vente forcée d’un bien a des conséquences importantes tant matérielles qui personnelles.

Cependant, en l’espèce, la créance est ancienne et très importante. La procédure de saisie immobilière présente donc un caractère proportionné par rapport au montant de la somme dûe.

Sur la créance

La déchéance du terme étant invalidée, elle est supposée ne pas avoir été prononcée. Cependant, c’est à bon droit que le créancier poursuivant rappelle que les échéances échues du prêt restent dues et qu’en présence d’un titre exécutoire, elle peuvent fonder une procédure de saisie immobilière, ces échéances étant elles-mêmes certaines, liquides et exigibles.

Sur le taux d’intérêts applicable

L’article 11 du contrat de prêt prévoit : en cas de défaillance de l’emprunteur, le capital restant dû produira intérêts au taux du prêt majoré de trois points, et ce jusqu’à leur règlement effectif.

Le capital restant du s’entend par la somme en principal restant à payer après paiement des échéances en cours, mais également par la somme en principal qui aurait dûe être réglée dans le cadre des échéances échues et qui ne l’ont pas été.

Le dernier décompte produit par la banque applique ce taux de 8, 02 % sur le capital restant dû et échu.

Ce taux, conforme aux stipulations du contrat, sera donc validé.

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

— un acte notarié passé le 15 janvier 2004 auprès de Me [H], notaire associé à Marseille et portant prêt immobilier d’un montant de 121 580 euros avec un taux d’intérêts variable Euribor 3 mois avec une base de 2,17 % l’an.

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 9 août 2025 et selon décompte joint au commandement de payer, une créance d’un montant de 97 442, 55 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 8,02 % l’an. Il ressort du décompte versé aux débats qu’il a été tenu compte des versements effectués par les débiteurs.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose : “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.”

En l’espèce, aucune pièce n’est versée à l’appui de la demande, notamment sur la situation personnelle et matérielle des demandeurs. Surtout, la créance est ancienne et importante et les demandeurs ne démontrent pas que leurs revenus permettent de régler la créance en 24 mois.

La demande de délai de paiement sera donc rejetée.

Le tribunal n’a pas été saisi d’une demande tendant à la vente amiable du bien ;

Il convient dès lors d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication ;

Sur les dépens

Les dépens seront frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente

Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

REJETTE la demande d’invalidation de la procédure de saisie immobilière pour caractère disproportionné ;

DÉCLARE NON ECRITES COMME ETANT ABUSIVES les dispositions, incluses dans l’article 14 du contrat de prêt immobilier annexé à l’acte passé le 15 janvier 2004 auprès de Me [H], notaire associé à Marseille, en ce qu’elles disposent que le prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité qu’une simple notification faite aux emprunteurs, par lettre recommandée avec avis de réception, dans l’un ou l’autre cas ci-après :

INVALIDE la déchéance du terme du 27 juin 2013 ;

CIRCONSCRIT cette invalidation au cas de défaut de paiement des sommes exigibles, en capital, intérêts, commissions et autres accessoires,

CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance de la société B-SQUARED INVESTMENTS, venant aux droits de la Caisse d’Epargne CEPAC pour :

—  97 442, 55 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 8,02 % l’an, le tout jusqu’à parfait paiement,

— les frais de la présente procédure de saisie ;

REJETTE la demande de délais de paiements ;

ORDONNE LA VENTE FORCÉE des biens et droits immobiliers consistant en :

— une parcelle de terre sur laquelle est édifiée une maison à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, avec terrasse couverte et jardin non arboré, situé 4 Boulevard Sauveur Rambelli à MARSEILLE (13011), cadastrée quartier La Millière, section 865 A n°40, pour une contenance de 5a et 6 ca,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE la date de l’adjudication au Mercredi 11 Février 2026 à 9H30 au Tribunal Judiciaire de Marseille, 25 rue Edouard Delanglade, salle n°8, 13006 Marseille ;

DIT que la publicité de la vente sera faite à la diligence du poursuivant conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

AUTORISE le poursuivant à faire pratiquer les diagnostics immobiliers par un expert consultant de son choix ;

DIT que la visite de l’immeuble pendant une durée de une heure aura lieu dans les quinze jours précédant la vente avec le concours d’un huissier de justice ;

DIT qu’à cet effet l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et le cas échéant faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles afin de décrire l’immeuble saisi, et qu’en cas d’absence de l’occupant du local, ou si ce dernier refuse l’accès, l’huissier de justice procédera comme il est dit aux articles L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que si les lieux sont occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, et à défaut d’accord de ce dernier, l’huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire de solliciter une autre autorisation du juge ;

DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 28 OCTOBRE 2025.

F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION