N°Minute:25/14

N° RG 24/01115 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PAUX

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 06 Janvier 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [D] [K] [M], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Christophe BLONDEAUT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [P] [K], [Y] [M], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Christophe BLONDEAUT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [V] [H] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 04 Novembre 2024

Affaire mise en deliberé au 06 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 06 Janvier 2025 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Christophe BLONDEAUT

Copie certifiée delivrée à :

Le 06 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 13 janvier 2015, avec prise d’effet au même jour, Madame [C] [M] a consenti à Monsieur [V] [B] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 2], contre le paiement d’un loyer mensuel initial de 451 €, outre 60 € à titre de provisions sur charges.

Suivant attestation notariée en date du 8 juin 2023, Monsieur [D] [M] et Monsieur [P] [M] ont hérité du bien immobilier situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2023, Monsieur [D] [M] et Monsieur [P] [M] ont délivré à Monsieur [V] [B] un congé pour vente du logement.

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, Monsieur [D] [M] et Monsieur [P] [M] ont assigné Monsieur [V] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

constater la résiliation du bail à la date du 12 janvier 2024 par l’effet du congé pour vente,

ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et le condamner au paiement de celle-ci, avec indexation

le condamner au paiement de la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

le condamner aux dépens de l’instance.

À l’audience du 4 novembre 2024, Monsieur [D] [M] et Monsieur [P] [M], représentés par leur conseil, ont maintenu les termes de leur exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, Monsieur [V] [B] n’a pas comparu, ni n’a été représenté.

La décision a été mise en délibéré au 6 janvier 2025.

***

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé pour vente :

En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’occurrence, par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2023, Monsieur [D] [M] et Monsieur [P] [M] ont fait délivrer à Monsieur [V] [B] un congé aux fins de vente du logement situé [Adresse 2], avec effet au 12 janvier 2024. Ce congé est parfaitement valide puisque, conformément aux dispositions précitées, il mentionne le motif allégué, le prix et les conditions de la vente projetée, respecte le délai de 6 mois, contient une offre de vente au profit du locataire et en annexe une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Il est constant que le locataire n’a pas donné suite à cette offre de vente. En conséquence, il convient de dire qu’à compter du 12 janvier 2024, il a été déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement. Etant, dès lors, occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [B] et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi.

Sur l’indemnité d’occupation :

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [V] [B], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

***

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE valide le congé délivré par acte de commissaire de justice le 10 juillet 2023 avec effet au 12 janvier 2024 concernant le bail d’habitation conclu le 13 janvier 2015 entre Madame [C] [M] et Monsieur [V] [B] et portant sur le logement situé [Adresse 2] ;

DÉCLARE en conséquence Monsieur [V] [B] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 12 janvier 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] à payer à Monsieur [D] [M] et Monsieur [P] [M] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, avec indexation ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [V] [B] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [D] [M] et Monsieur [P] [M] de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,