TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Mars 2024

Président : Madame GERMANI,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024

GROSSE :

Le 29 mars 2024

à M^e HEFTMAN Chloé

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 29 mars 2024

à M^e ABDOU Béchir

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04142 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3S4V

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. 3F SUD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Chloé HEFTMAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [P] [O] [R], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Béchir ABDOU, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [G] [R], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Béchir ABDOU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée avec prise d’effet au 29 septembre 2021, la SA 3F SUD a consenti à Monsieur [P] [O] [R] et Madame [G] [R] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3] y incluant la location d’une place de stationnement, le tout moyennant un loyer mensuel de 528,94 euros et 41,42 euros de provisions sur charges.

Le loyer actualisé charges incluses s’élève à 738,74 euros.

Alléguant des impayés de loyers et charges, la SA 3F SUD a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 juin 2022 à Monsieur [P] [O] [R] et Madame [G] [R] pour la somme principale de 3.918,08 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 14 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice du 1er juin 2023, dénoncé le 5 juin 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA 3F SUD a fait assigner Monsieur [P] [O] [R] et Madame [G] [R] en référé à l’audience du 10 août 2023 devant le juge des contentieux et de la protection, aux fins de voir :

Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [O] [R] et Madame [G] [R] et de tous occupants de leur chef, du fait de la résiliation du bail les liant la SA 3F SUD et ce par l’acquisition de la clause résolutoire ;Ordonner l’enlèvement et de dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais risques et périls des requis ;Condamner solidairement Monsieur [P] [O] [R] et Madame [G] [R] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 9.829,10 euros au titre de leur dette locative arrêtée au 29 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et sous réserves de l’actualisation de la créance locative ;Condamner solidairement Monsieur [P] [O] [R] et Madame [G] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au dernier loyer et charges jusqu’à la libération effective des lieux,Dire que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, le montant des sommes dues retenues par l’huissier devront être supportées par les requisCondamner Monsieur [P] [O] [R] et Madame [G] [R] au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civileCondamner Monsieur [P] [O] [R] et Madame [G] [R] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et les frais d’exécution.

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 25 janvier 2024.

A cette audience, la SA 3F SUD représentée par son conseil actualise la dette locative à 12 785, 54 euros. Elle s’oppose aux délais de paiement et à la demande de suspension du jeu de la clause résolutoire.

En défense, Monsieur [P] [O] [R] et Madame [G] [R] représentés par leur conseil indiquent être en situation de régler leur dette, demandant le bénéfice de délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 1er juin 2023 a été dénoncée le 5 juin 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

La SA 3F SUD doit conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 14 juin 2022.

Par conséquent l’action est recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit une clause résolutoire en son article 9 à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 10 juin 2022 pour un arriéré locatif de 3.918,98 euros

Les sommes visées au commandement que la défenderesse ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 10 aout 2022.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [O] [R] et Madame [G] [R] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [P] [O] [R] et Madame [G] [R] seront solidairement redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer.

Le décompte produit indique que ce montant, charges et location du parking comprises, s’élève à 738,74 euros.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 738,74 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au propriétaire.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 18 janvier 2024 que Monsieur [P] [O] [R] et Madame [G] [R] sont débiteurs de la somme de 12.785,54 euros.

Les défendeurs ne contestent pas cette somme. Même s’ils indiquent qu’un versement sera effectué avant la fin du mois de janvier 2024, il ne peut être tenu compte d’un règlement non intervenu au jour de l’audience qui reste donc hypothétique.

Monsieur [P] [O] [R] et Madame [G] [R] seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme, non sérieusement contestable de 12.785,54 euros à titre provisionnel.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Monsieur [P] [O] [R] et Madame [G] [R] exposent être séparés. Monsieur [P] [O] [R] indique qu’il dispose d’un salaire stable de 1.966,65 euros par mois. Il s’est abstenu d’effectuer le règlement de l’échéance janvier 2024, considérant que les appels de loyer étaient effectués en fin de mois alors qu’il avait pourtant intérêt à effectuer le règlement avant l’audience. En outre, il n’a pas n’a pas davantage réglé les échéances de novembre et décembre 2023.

Les époux [R] ne justifiant pas d’une reprise du paiement des loyers, la demande de délais de paiement ne peut qu’être rejetée.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [P] [O] [R] et Madame [G] [R] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS la SA 3F SUD recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 10 aout 2022 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [P] [O] [R] et Madame [G] [R] de tous occupants de leur chef des lieux loués situés [Adresse 3] au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [O] [R] et Madame [G] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [O] [R] et Madame [G] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, la SA 3F SUD pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [O] [R] et Madame [G] [R] à payer à titre provisionnel à la S.A 3F SUD une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 738,74 euros à compter du 11 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [O] [R] et Madame [G] [R] à payer à la S.A. 3F SUD la somme de 12.785,54 euros à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 18 janvier 2024 ;

DEBOUTONS la S.A 3F SUD de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [O] [R] et Madame [G] [R] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE JUGE