N°Minute:25/01649

N° RG 25/00931 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PTFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

JUGEMENT DU 11 Juillet 2025

DEMANDEUR:

Madame [E] [W], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Bibiana DIAZ VALLAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [Y] [O], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [B] [M][H] épouse [O], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CORVAISIER, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 26 Mai 2025

Affaire mise en deliberé au 11 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 11 Juillet 2025 par

Sabine CORVAISIER, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Bibiana DIAZ VALLAT

Copie certifiée delivrée à : M. [Y] [O]

Le 11 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 août 2021, Madame [E] [W] a, par l’intermédiaire de la SARL CHRISTOPHE JAY IMMOBILIER, donné à bail à Madame [B] [O] et Monsieur [Y] [O] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 823 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 190 euros.

Des loyers et charges demeurant impayés, Madame [E] [W] a, par l’intermédiaire de l’agence immobilière, mis en demeure Madame [B] [O] et Monsieur [Y] [O] d’avoir à payer la somme de 8 930,40 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, Madame [E] [W] a fait assigner Madame [B] [O] et Monsieur [Y] [O], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquement des locataires à leur obligation essentiellement de paiement des loyers et charges, et de justifier de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs,

les déclarer occupants sans droit ni titre,

ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, avec indexation, et ce à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux, et les condamner solidairement au paiement de celle-ci,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 14 037,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées arrêtées au 14 mars 2025, et ce avec intérêts au taux légal,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 101,19 euros par mois au titre des loyers et provisions sur charges, et ce jusqu’à la date de résiliation du bail,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner in solidum aux dépens,

entendre réserver les droits de Madame [E] [P] pour sa créance éventuelle quant à la remise en état des lieux ou autre,

rappeler l’exécution provisoire de droit.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [B] [O] et Monsieur [Y] [O], en date du 13 mai 2025. La conclusion est que le couple a six enfants, dont deux majeurs âgés de 22 et 19 ans, et 4 enfants mineurs de 8, 13, 14 et 17 ans. Madame est salariée à 60 % à la mairie en tant qu'[6] et Monsieur est professeur retraité. La dette s’est créée à la suite de frais imprévus liés à l’investissement dans une entreprise en Afrique centrale. Un marché de cette entreprise validé le 10 décembre 2024 devrait procurer un apport de 51 000 euros en août/septembre prochain, qui pourra solder en intégralité la dette locative. Monsieur est également propriétaire d’une maison dans un autre département, en vente depuis près de 2 ans, mais très peu d’offres ont été faites. La famille souhaite reprendre le paiement partiel du loyer ce mois-ci.

A l’audience du 26 mai 2025, Madame [E] [W], représentée par son avocat, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé de ses moyens, outre actualisation de la dette locative à la somme de 16 239,92 euros par décompte produit à l’audience et arrêté au 22 mai 2025, mensualité du mois de mai 2025 comprise. Elle a expliqué qu’aucun paiement n’a été effectué depuis le mois de mars 2024 malgré les promesses de règlement, et que les locataires n’étaient pas assurés.

En défense, Monsieur [Y] [O] a comparu. Il a indiqué être sur un projet en Afrique central et devoir recevoir environ 50 000 euros entre juillet et août 2025. Il a précisé que sa femme vit en France, et avoir quatre enfants dont deux en bas âge et deux adultes qui font leurs études. Il a déclaré percevoir 3 700 euros de pension de retraite, que les revenus de sa femme sont de 1 100 euros, avoir une maison en vente et être actionnaire. Il a expliqué qu’il réglera la totalité de la dette, et s’est engagé à produire en délibéré l’attestation d’assurance par mail.

Madame [B] [O], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu ni n’a été représentée.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

Pendant le cours du délibéré, Monsieur [O] a transmis une attestation d’assurance pour la période du 25 mai 2025 Au 27 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler », « constater » ou « entendre » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la recevabilité

En tant que bailleur personne physique, Madame [E] [P] ne justifie pas avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent. Lesdites dispositions ne prévoient cependant aucune sanction.

Madame [E] [P] justifie néanmoins avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique en date du 24 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur la condamnation à la dette et sur la résiliation judiciaire du bail

En application de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier aux débiteurs ou d’une décision de justice.

L’article 1127 du même code précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Lorsque la résiliation est demandée en justice, l’article 1228 du même code prévoit que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai aux débiteurs, ou allouer seulement des dommages-intérêts.

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Le juge doit apprécier le respect de l’obligation de payer le loyer par les locataires sur la durée du bail au jour où il statue.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [E] [W] sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail signé avec Madame [B] [O] et Monsieur [Y] [O] pour manquement de ses derniers, d’une part, à leur obligation de paiement des loyers et, d’autre part, à leur obligation de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Il ressort en effet du décompte locatif produit que le compte locataire de Madame [B] [O] et Monsieur [Y] [O] est débiteur depuis le mois de mars 2024, et qu’il reste redevable de la somme de 16 239,92 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 22 mai 2025, mensualité du mois de mai 2025 comprise.

Madame [B] [O] et Monsieur [Y] [O] seront donc solidairement condamnés à payer à Madame [E] [W] la somme de 16 239,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupations arrêtés au 22 mai 2025, mensualité du mois de mai 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Madame [E] [W] justifie ainsi du manquement grave et répété des locataires à leurs obligations contractuelles. Madame [B] [O] et Monsieur [Y] [O] ne produisent par ailleurs aucun document qui justifierait d’une prochaine rentrée d’argent à hauteur de 50 000 euros qui leur permettrait d’acquitter en totalité la dette locative.

L’inexécution de ses obligations par les locataires est d’une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter de la présente décision.

Il convient toutefois d’écarter le moyen fondé sur l’absence de justificatif d’assurance contre les risques locatifs, Madame [B] [O] et Monsieur [Y] [O] ayant produit une attestation d’assurance en date du 27 mai 2025 pendant le cours du délibéré.

La résiliation du bail et, par suite, l’expulsion de Madame [B] [O] et Monsieur [Y] [O], ainsi que celle de tous biens et occupants de leur chef sera par conséquent prononcée.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Il convient, en revanche, de débouter la demanderesse de sa demande tendant au prononcé d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [B] [O] et Monsieur [Y] [O] à quitter les lieux et la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation

À compter de la résiliation du bail, Madame [B] [O] et Monsieur [Y] [O], devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] [O] et Monsieur [Y] [O], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, Madame [B] [O] et Monsieur [Y] [O] seront solidairement condamnés à payer à Madame [G] [W] la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition :

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 27 août 2021 entre Madame [E] [W] d’une part et Madame [B] [O] et Monsieur [Y] [O] d’autre part, portant sur un logement situé [Adresse 1], lots n°399 et 400, [Localité 4] à compter de la présente décision ;

DECLARE en conséquence Madame [B] [O] et Monsieur [Y] [O] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [O] et Monsieur [Y] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par la bailleresse ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [B] [O] et Monsieur [Y] [O] devront payer à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [O] et Monsieur [Y] [O] à verser à Madame [E] [W] l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [O] et Monsieur [Y] [O] à payer à Madame [E] [W] la somme de 16 239,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupations arrêtés au 22 mai 2025, mensualité du mois de mai 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [O] et Monsieur [Y] [O] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [O] et Monsieur [Y] [O] à payer à Madame [E] [W] la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection