N°Minute:25/00631

DOSSIER : N° RG 25/00151 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PNWO

Copie exécutoire à

M^e Nina BAUDIERE SERVAT

expédition à

le 14 Mai 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 14 Mai 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Association HABITAT ET HUMANISME, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [N] [V], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 08 Avril 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 14 Mai 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 20 mars 2024 et ayant pris effet le 1er avril 2024, la SCI Cau&Cau a donné à bail à l’association HABITAT ET HUMANISME un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Par acte en date du 5 avril 2024, Monsieur [N] [V] a signé ce bail en qualité sous-locataire, moyennant un loyer mensuel initial de 312,21 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 50 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 août 2024, l’association HABITAT HUMANISME a mis en demeure Monsieur [N] [V] de payer, dans un délai de dix jours, la somme de 572,92 euros au titre des impayés de loyers.

Des loyers étant demeurés impayés, l’association HABITAT ET HUMANISME a fait signifier à Monsieur [N] [V], par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, un commandement de payer la somme principale de 816,75 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 13 novembre 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 23 janvier 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, l’association HABITAT ET HUMANISME a fait assigner Monsieur [N] [V] pour l’audience du 8 avril 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion immédiate de Monsieur [N] [V] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, avec indexation et la condamnation de Monsieur [N] [V] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [N] [V] à payer la somme de 965,97 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [N] [V] aux entiers dépens et à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement n’a pas fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [N] [V].

À l’audience du 8 avril 2025, l’association HABITAT ET HUMANISME était représentée par son conseil. Monsieur [N] [V], bien que régulièrement assigné à comparaître, n’était ni présent, ni représenté.

L’association HABITAT ET HUMANISME a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 1521;34 euros.

La décision a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

Motifs

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne morale, l’association HABITAT ET HUMANISME justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

L’association HABITAT ET HUMANISME justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer du 14 novembre 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 décembre 2024, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [N] [V], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande d’expulsion immédiate

L’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu que deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux. L’article L 412-6, relatif à la trêve hivernale, exclut le bénéfice de ce sursis lorsque l’introduction dans les lieux s’est faite par voie de fait.

La caractérisation d’une voie de fait, imposée par les textes précités, ne saurait résulter de la simple occupation sans droit ni titre des locaux et suppose des actes matériels positifs de la part des occupants pour pénétrer dans les lieux, tels que des actes de violences ou d’effraction.

En l’espèce, la bailleresse n’apporte aucune preuve permettant de caractériser l’existence d’une voie de fait.

Par conséquent, l’association HABITAT ET HUMANISME sera déboutée de sa demande d’expulsion immédiate.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

S’agissant des frais d’assurance, l’article 7g de la loi du 06 juillet 1989 précitée impose au locataire de s’assurer et d’en justifier auprès de son bailleur. Il prévoit également notamment qu’à défaut de remise de l’attestation d’assurance par le locataire et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. L’article impose également d’autres obligations et limites au bailleur. En l’espèce, en l’absence de justification par l’association HABITAT ET HUMANISME du respect de cette procédure, les frais d’assurance ont été retirés du décompte.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [N] [V] se trouve redevable de la somme de 1456,34 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 7 avril 2025, mensualité du mois de mars comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [N] [V] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 1456,34 euros à l’association HABITAT ET HUMANISME.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [V], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [N] [V] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

L’association HABITAT ET HUMANISME sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 avril 2024 entre l’association HABITAT ET HUMANISME et Monsieur [N] [V] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 décembre 2024,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [N] [V] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 27 décembre 2024,

DEBOUTONS, l’association HABITAT ET HUMANISME de sa demande d’expulsion immédiate,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [N] [V] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 27 décembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Monsieur [N] [V] à payer à l’association HABITAT ET HUMANISME la somme provisionnelle de 1456,34 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 7 avril 2025, mensualité du mois de mars comprise,

DÉBOUTONS l’association HABITAT ET HUMANISME de ses autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [N] [V] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [N] [V],

CONDAMNONS Monsieur [N] [V] à payer à l’association HABITAT ET HUMANISME la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS