COUR D’APPEL DE [Localité 6]

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N° : N° RG 23/03958 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OLXC

Pôle Civil section 2

Date : 18 Septembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [G]

né le 01 Avril 1955 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Karine LEBOUCHER de la SELARL LEBOUCHER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Monsieur [D] [O]

né le 30 Juillet 1983 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Karine ESPOSITO

Juge unique

assisté de Linda LEFRANC-BENAMMAR greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 19 Juin 2025

MIS EN DELIBERE au 18 Septembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 18 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Le 14 septembre 2021, un compromis de vente notarié a été signé entre Monsieur [L] [G], vendeur, et Monsieur [D] [O], acquéreur, pour l’achat d’un bien immobilier situé au [Adresse 3] à [Localité 7] au prix de 770.000,00€.

Parmi les conditions suspensives intégrées dans le compromis, l’une est liée au financement du bien. En effet, il est spécifié que le compromis serait « soumis en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées ».

De plus, une clause pénale est prévue en page 9 du compromis de vente. Cette dernière stipule qu'« au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 38.500,00€ à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil ».

Enfin, la réitération authentique, prévue en page 23, devait survenir au plus tard le 14 décembre 2021.

Par courrier en date du 27 septembre 2021, la CAISSE D’ÉPARGNE GRAND EST EUROPE a proposé à Monsieur [D] [O] un prêt d’un montant de 610.000€ au bénéfice de la SCI ad Hoc, sur une durée de 240 mois et à un taux nominal brut annuel à 0.99%.

Par courrier électronique du 1er octobre 2021, Maître [Y] [H], notaire des parties, a rappelé à Monsieur [D] [O] que le versement du dépôt de garantie était une obligation contractuelle et qu’un manquement à cette obligation pouvait mettre un terme au compromis de vente, au choix du vendeur. Maître [H] l’a interrogé sur la constitution de sa SCI et a émis une proposition afin d’assurer le maintien du compromis de vente et de rassurer le vendeur, Monsieur [L] [G].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 novembre 2021, Monsieur [L] [G] a mis en demeure Monsieur [D] [O] de lui justifier, sous huitaine, de l’obtention d’un prêt bancaire, condition suspensive prévue par le compromis de vente.

Par un échange de courriers électroniques en date des 15 et 16 décembre 2021, Maître [Z] [P], notaire, a informé Maître [Y] [H] de la volonté du vendeur de mettre en application la clause pénale prévue par le compromis de vente. Maître [H] a alors tenté de contacter à nouveau Monsieur [D] [O]. Ce dernier l’a finalement informé de difficultés rencontrées avec deux filiales de sa société et lui a indiqué qu’il tentait de trouver une solution.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 décembre 2021, Maître [Y] [H] a vainement mis en demeure Monsieur [D] [O] de payer la somme de 38.500€ au titre du dépôt de garantie.

Par ordonnance du 07 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a débouté Monsieur [L] [G] de sa demande en paiement au motif de l’existence d’une contestation sérieuse.

***

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 août 2023, Monsieur [L] [G] a assigné Monsieur [D] [O] devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de :

« Vu l’article 1104 du code civil et suivants, 1304-3 du code civil et suivants

Vu les articles L313-24 et suivants du code de la consommation,

Condamner Monsieur [O] à verser à Monsieur [S] [K] la somme de 38.500 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal depuis la première mise en demeure.

Condamner Monsieur [O] à verser à Monsieur [S] [K] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 CPC, outre le paiement des entiers dépens de l’instance.

Ordonner l’exécution provisoire ».

Monsieur [D] [O] n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens de la demanderesse.

***

La clôture a été prononcée le 5 juin 2025 par ordonnance du même jour.

À l’audience du 19 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande de Monsieur [L] [G] au titre de la clause pénale

Sur la réalisation de la condition suspensive tenant à l’obtention du prêt bancaire :

L’alinéa 1er de l’article 1304-3 du code civil dispose que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

Il convient de rappeler que la jurisprudence retient l’application de cet article en matière de vente immobilière lorsque la demande de prêt obtenue est non conforme aux éléments de la promesse.

En l’espèce, il ressort des éléments produits que la demande de prêt a été faite au bénéfice d’une société civile immobilière – la SCI ad Hoc – et non à Monsieur [D] [O] lui-même.

En outre, l’application de cette disposition a été admise en matière d’abstention fautive ou de défaut de diligence de la part de l’acquéreur.

En l’espèce, et malgré les multiples relances de Maître [Y] [H], Monsieur [D] [O] n’a produit aucun élément permettant, non seulement, de justifier qu’il a sérieusement entrepris les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt bancaire mais également s’est abstenu d’informer le notaire s’il l’avait obtenu ou non ; Un tel comportement s’apparente comme une abstention fautive voire comme un défaut de diligence.

Par conséquent, son comportement fautif doit être interprété comme ayant empêché la réalisation de la condition, volontairement, par négligence. La condition suspensive doit donc être réputée accomplie.

Au surplus, il est constant que si, dans une promesse de vente, la réalisation d’une condition suspensive est enfermée dans un délai et qu’à la date prévue pour la réitération authentique de la vente, la condition suspensive n’a pas été réalisée, alors la promesse de vente devient caduque de plein droit.

En l’espèce, malgré la mise en demeure émise par le vendeur le 26 novembre 2021, la réitération de l’acte authentique n’a pas eu lieu à la date initialement prévue, à savoir le 14 décembre 2021, au motif que la condition suspensive n’avait pas été réalisée par l’acquéreur.

Ainsi, le compromis de vente est devenu caduc de plein droit.

Sur l’application de la clause pénale au cas d’espèce :

Aux termes de l’article 1231-5 alinéa 1er du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ».

Il est constant que la stipulation d’une promesse de vente d’un immeuble conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, selon laquelle, si le défaut d’obtention du prêt résulte de la faute de l’acquéreur, le dépôt de garantie versé par celui-ci restera acquis au vendeur, constitue une clause pénale dès lors qu’elle a pour objet de faire assurer par l’acquéreur l’exécution de son obligation de diligence.

Il convient de rappeler que la caducité d’un acte n’affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet en cas de défaillance fautive de l’une des parties.

En l’espèce,

Le compromis de vente a prévu, en page 9, une clause pénale au titre de laquelle « au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 38.500,00€ à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil ».

En ce sens, la clause ne s’applique, en principe, que si toutes les conditions sont remplies, et notamment la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt bancaire. Toutefois, en cas de comportement fautif de l’acquéreur ayant empêché la réalisation de la condition, le vendeur peut, malgré tout, invoquer la clause pénale ; et ce, même si ce comportement a conduit à la caducité du compromis de vente.

Par conséquent, Monsieur [L] [G], vendeur, est légitimement fondé à demander l’application de la clause pénale et le paiement par l’acquéreur défaillant, Monsieur [D] [O], de la somme de 38.500,00€.

Sur le montant de la clause pénale :

Selon les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, « le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

En l’espèce, le montant de la clause pénale s’élève à 38.500,00€ et représente 5% de la valeur totale du bien immobilier, objet du compromis de vente ; ce dernier étant mis en vente à 770.000,00€.

Compte tenu de son montant, la clause pénale ne saurait être considérée comme excessive, justifiant ainsi la condamnation de Monsieur [D] [O] à son entier paiement.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l’espèce, Monsieur [D] [O] partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamné aux dépens, Monsieur [D] [O] sera également condamné à payer la somme de 2.000€ à Monsieur [L] [G].

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [D] [O] à payer à Monsieur [L] [G] la somme de 38.500,00€ au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal depuis la première mise en demeure,

CONDAMNE Monsieur [D] [O] à payer à Monsieur [L] [G] la somme de 2.000€ au titre de l’application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du code de procédure civile, le 18 septembre 2025, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE