N°Minute:25/1221

N° RG 24/01308 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PCME

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

DEMANDEUR A L’INJONCTION DE PAYER:

DEFENDEUR A L’OPPOSITION:

S.A.S.U. GOUPE SOLLY AZAR, dont le siège social est sis [Adresse 1], actuellement [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e Jacques BARBE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR A L’INJONCTION DE PAYER:

DEMANDEUR A L’OPPOSITION:

S.C.I. LE CEDRE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Laurent EPAILLY, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier,assistée de [P] [E], auditeur de justice qui a rédigé la présente décsion

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 20 Mars 2025

Affaire mise en deliberé au 15 Mai 2025

JUGEMENT :

rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 15 Mai 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Jacques BARBE

Copie certifiée delivrée à : M^e Laurent EPAILLY

Le 15 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 28 janvier 2019, la SCI le Cèdre a donné à bail à Monsieur [C] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Selon contrat en date 17 janvier 2020, la SCI le Cèdre a donné à bail à Madame [L] [J] et Monsieur [C] [U] ce même logement.

Selon contrat en date du 17 juin 2020, la SCI le Cèdre a souscrit auprès de la SAS GROUPE SOLLY AZAR une garantie loyers impayés pour ce logement.

Suite à un impayé locatif, la SCI le Cèdre sollicite de la SAS GROUPE SOLLY AZAR, par une déclaration de sinistre en date du 17 décembre 2020, le versement de la somme totale de 2630 euros au titre de l’indemnisation.

Estimant ne plus être tenue de la prise en charge du sinistre, la SAS GROUPE SOLLY AZAR a mis en demeure par lettre recommandée avec avis de réception en date du 11 mai 2023 la SCI le Cèdre de payer la somme de 2635,75 euros en remboursement de l’indemnisation versée.

Sur requête de la SAS GROUPE SOLLY AZAR, la chambre de proximité du Tribunal judiciaire de Montpellier a, par ordonnance d’injonction de payer en date du 6 novembre 2023, enjoint à la SCI le Cèdre de payer la somme de 2630 euros à la SAS GROUPE SOLLY AZAR.

Cette ordonnance d’injonction de payer a été signifiée à la SCI le Cèdre par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024.

La SCI le Cèdre a formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer en date du 9 février 2024.

Le 22 juillet 2024, les parties ont été convoquées par le greffe du Tribunal judiciaire de Montpellier à l’audience du 18 novembre 2024.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 20 mars 2025.

À cette audience, la SAS GROUPE SOLLY AZAR, représentée par son avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes. Elle conclut comme suit :

Vu l’article 1302 du Code civil,

A titre principal

CONDAMNER la SCI LE CEDRE à payer à la SAS GROUPE SOLLY AZAR la somme de 2630 €

REJETER l’ensemble des demandes de SCI LE CEDRE

En tout état de cause

CONDAMNER la SCI LE CEDRE au paiement de la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIRE qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit,

CONDAMNER la SCI LE CEDRE aux entiers dépens.

La SAS GROUPE SOLLY AZAR indique au visa l’article 10 des conditions générales du contrat d’assurance que la SCI Le Cèdre n’a pas communiqué, lors de la souscription de la garantie loyers impayés, l’information sur le bail en date du 17 janvier 2020 comportant deux locataires. Elle maintient que la garantie porte uniquement sur le premier bail en date du 28 janvier 2019 avec pour seul locataire Monsieur [U] [C]. Elle conclut à une fausse déclaration lors de la souscription ne lui permettant pas de vérifier la solvabilité des locataires.

En défense, la SCI Le Cèdre, représentée par son avocat qui a déposé son dossier, demande :

Vu les articles 1690, 1104, 1231 du code civil,

Vu l’article 1416 du CPC,

Vu l’article L111-4 du cpc,

Vu les faits, les pièces et la cause,

DECLARER l’opposition formée par la SCI Le Cèdre recevable ;

DEBOUTER la société Solly Azar de toutes ses demandes.

LA CONDAMNER à payer la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens.

La SCI Cèdre soutient que son opposition est recevable au visa de l’article 1416 du code civil puisque l’ordonnance n’a jamais été signifiée à personne. Elle réfute toute intention frauduleuse. Elle indique que la solvabilité du locataire est vérifiable par l’absence de défaillance dans les six mois précédents par attestation sur l’honneur. Elle souligne que la présence au bail de sa compagne ne change pas les conditions d’assurance et qu’il n’y avait aucune obligation de soumettre la situation nouvelle à l’assureur.

Pour l’exposé des moyens, il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, aux conclusions des parties.

A la suite de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition

Selon les dispositions de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition à ordonnance portant injonction de payer est formée dans le délai d’un mois qui suit la signification de l’ordonnance.

Toutefois si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne, ou à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponible en tout ou en partie les biens du débiteur.

En l’espèce, il ressort des actes de commissaires de justice versés aux débats qu’aucune signification à personne n’est intervenue. Dès lors, La SCI le Cèdre, défenderesse, ayant formé opposition en date du 9 février 2024, son opposition doit donc être déclarée recevable.

Sur la demande de paiement de la somme

L’article 1103 dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 3 de la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Le contrat de location précise :

1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

2° Le nom ou la dénomination du locataire ;

3° La date de prise d’effet et la durée ;

4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation ;

5° La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;

6° Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle;

7° (Abrogé) ;

8° Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

9° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

10° Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu ».

En application cet article, il est constant de considérer qu’un avenant à un contrat de bail doit comporter le nom des parties, une référence du bail signé, l’adresse du logement, la date de signature, les raisons de l’avenant, la modification prévue du bail principal ainsi que la date d’entrée en vigueur de l’avenant.

L’article L113-2 dispose que « l’assuré est obligé : 1° De payer la prime ou cotisation aux époques convenues ; 2° De répondre exactement aux questions posées par l’assureur, notamment dans le formulaire de déclaration du risque par lequel l’assureur l’interroge lors de la conclusion du contrat, sur les circonstances qui sont de nature à faire apprécier par l’assureur les risques qu’il prend en charge ;3° De déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d’aggraver les risques, soit d’en créer de nouveaux et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l’assureur, notamment dans le formulaire mentionné au 2° ci-dessus ».

En l’espèce, le contrat de bail en date du 28 janvier 2019 concerne le bien situé [Adresse 3] pour un quatre pièces de 90 m2 pour un loyer 700 euros charges comprises. Ce contrat de bail est conclu entre la SCI le Cèdre et monsieur [U] [C]. Le contrat de bail en date du 17 janvier 2020 reprend les mêmes termes et même forme que le bail de 2019 en y ajoutant Madame [L] [J].

Cependant, ce contrat de bail ne fait aucune référence à celui du 28 janvier 2019 ni ne précise la raison de ce nouveau contrat signé.

Dès lors, le contrat signé le 17 janvier 2020 ne peut pas être considéré comme un avenant au bail signé le 28 janvier 2019.

L’article 10 des conditions générales du contrat d’assurance produit indique que la déchéance est encourue « si l’assuré fait intentionnellement de fausses déclarations ».

Il ressort des pièces versées aux débats que les deux contrats de baux signés par la SCI le Cèdre sont antérieurs à la souscription de la garantie loyers impayés en date du 17 juin 2020. Cette souscription fait apparaitre que « le souscripteur déclare que : […] le bail non meublé à effet du 28 janvier 2019 est établi pour une durée de trois ans. […] Toutes les déclarations ou réponses faites dans le présent formulaire, pour servir de base au contrat, qu’elles aient été écrites par lui ou un tiers, sont sincères et à sa connaissance, exactes ». Concernant la situation des locataires, seul Monsieur [U] [C] est déclaré auprès de l’assurance. Cependant, la déclaration du sinistre en date du 17 décembre 2020 mentionne Madame [J] également en qualité de locataire.

Si la SCI le cèdre indique que le second contrat de bail n’est pas « le bon » dans son courrier en date du 25 août 2021, il n’en demeure pas moins qu’il est bien signé par la SCI..

La SCI le Cèdre avait donc parfaitement connaissance de la situation juridique née du bail conclu le 17 janvier 2020 et n’en a pas informé son assureur.

En déclarant lors de la souscription du contrat de garantie que Monsieur [U] [C] était le seul locataire en vertu du bail signé le 28 janvier 2019, la SCI le Cèdre n’a pas informé la SAS GROUPE SOLLY AZAR de la situation exacte et des circonstances concernant le bien loué. L’information sur les locataires est essentielle pour l’assureur dans l’évaluation du risque. Cette absence d’information complète et transparente empêche nécessairement l’assureur de vérifier la solvabilité des locataires.

Le silence gardé sur le contrat de bail conclu le 17 janvier 2020 s’analyse en une fausse information lors de la souscription entraînant la déchéance du droit à garantie.

Dès lors, la SCI le Cèdre sera condamnée à payer à la SAS GROUPE SOLLY AZAR la somme de 2630 euros en remboursement de la prime d’assurance indûment perçue.

Sur les demandes et accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI le Cèdre, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, la SCI le Cèdre, partie perdante sera condamné à verser à la SAS GROUPE SOLLY AZAR la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI le Cèdre sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’opposition formée le 9 février 2024 par la SCI le Cèdre à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer en date du 6 novembre 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement se substitue à l’ordonnance d’injonction de payer ;

CONDAMNE la SCI le Cèdre à payer à la SAS GROUPE SOLLY AZAR la somme de 2630 euros en remboursement de la prime d’assurance indûment perçue ;

CONDAMNE la SCI le Cèdre aux dépens ;

CONDAMNE la SCI le Cèdre à payer à la SAS GROUPE SOLLY AZAR la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI le Cèdre de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE