N°Minute:25/00939

N° RG 25/00069 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PMW5

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 23 Juillet 2025

DEMANDEUR:

Syndiicat. de copropriétaires LA RESIDENCE PETITE FLEUR pris en la personne de son syndic MON SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [X] [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Eléonore ALBERTI-BILSKI, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [O] [G], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Eléonore ALBERTI-BILSKI, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Emmanuelle SERRE, Vice Présidente au tribunal judiciaire de Montpellier

Greffier : Marie-Agnès GAL

DEBATS:

Audience publique du : 10 Juin 2025

Affaire mise en deliberé au 23 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu publiquement par mise à disposition de la décision au greffe le 23 Juillet 2025 par

Emmanuelle SERRE, Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond

assistée de Marie-Agnès GAL, greffière

Copie exécutoire délivrée à : Maître Sabrina GAYET et M^e Eléonore ALBERTI-BILSKI

Copie certifiée delivrée à :

Le 23 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [G] et Madame [X] [E] sont propriétaires des lots n°8, n°37 et n°38 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « PETITE FLEUR » situé [Adresse 4].

Après mise en demeure, une attestation de non conciliation a été établie le 22 novembre 2024 et le [Adresse 7], pris en la personne de son syndic MON SYNDIC, a, par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, fait assigner Monsieur [U] [D] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier pour l’audience du 1er avril 2025 aux fins de :

DIRE ET JUGER la demande recevable et bien fondée ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENR Monsieur [G] et Madame [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 2 501,18 € au titre de l’arriéré dû au 14 octobre 2024 et des provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965

Et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 septembre 2024

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [G] et Madame [E] au paiement de la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LES CONDAMNER SOLIDAIREMENT aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 10 juin 2025.

A l’audience, LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PETITE FLEUR pris en la personne de son syndic MON SYNDIC, représenté par son conseil, a conclu comme suit :

DIRE ET JUGER la demande recevable et bien fondée au jour de l’introduction de l’instance ;

CONSTATER l’apurement de la dette par Monsieur [G] et Madame [E] en cours d’instance ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [G] et Madame [E] à payer au Syndicat des copropriétaires PETITE FLEUR les intérêts au taux légal acquis entre la mise en demeure du 14 septembre 2024 et le parfait paiement de leur dette au 26 mars 2025 ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [G] et Madame [E] à payer au Syndicat des copropriétaires PETITE FLEUR 500€ de dommages et intérêts au titre du préjudice subi ;

REJETER toutes demandes, fins et conclusions de Monsieur [G] et Madame [E].

CONDAMNER solidairement Monsieur [G] et Madame [E] au paiement de la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LES CONDAMNER solidairement aux entiers dépens.

Monsieur [O] [G] et Madame [X] [E] étaient représentés par leur conseil et ont conclu comme suit :

A titre principal

JUGER irrecevable les demandes en paiement de charges du syndicat de copropriété de la résidence [5]

DEBOUTER le syndicat de copropriété de la résidence [5] de toutes ses autres demandes

ORDONNER au syndicat de copropriété de la résidence [5] de reporter au crédit du compte des copropriétaires des requis la somme de 300€ imputée à tort au titre de « remise de dossiers à avocat »

CONDAMNER le syndicat de copropriété de la résidence [5] au paiement de la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

A titre subsidiaire

DEBOUTER le syndicat de copropriété de la résidence [5] de sa demande de condamnation en paiement de la somme en principal devenue sans objet

DEBOUTER le syndicat de copropriété de la résidence PETITE FLEUR de toute autre demande

ORDONNER au syndicat de copropriété de la résidence [5] de reporter au crédit du compte des copropriétaires des requis la somme de 300€ imputé à tort au titre de « remise de dossiers à avocat »

CONDAMNER le syndicat de copropriété de la résidence PETITE FLEUR au paiement de la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du CPC

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 12 du code de procédure civile dispose que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et qu’il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

L’article 14-1 I de la même loi dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’article 44 du décret du 17 mars 1967 prévoit que les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :

1° Aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ;

2° Aux travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;

3° Aux travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;

4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;

5° Et, d’une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.

En l’espèce, les parties s’opposent sur la recevabilité de la demande, les défendeurs exposant que la mise en demeure du 4 septembre 2024 ne serait pas assez motivée en ce qu’elle n’explique pas le solde antérieur réclamé. De son côté, le demandeur expose que sa demande respecte les conditions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est constant que les moyens tendant à faire déclarer son adversaire irrecevable sont limitatifs et sont cités exhaustivement dans l’article 122 du code de procédure civile : le défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.

En l’espèce, aucun de ces moyens n’étant invoqués, il ne s’agit donc pas d’une demande d’irrecevabilité mais d’une demande de rejet de la demande principale pour absence de motivation de la mise en demeure.

Or, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment des mises en demeure du 14 mai 2024 et du 31 mai 2024, que le solde antérieur dont faire part la mise en demeure du 4 septembre 2024 a été préalablement détaillé dans les deux mises en demeure précédentes précitées, de sorte que Monsieur [G] et Madame [E] ne pouvaient ignorer ce à quoi correspondait son montant.

En outre, il ressort pièces versées aux débats, et notamment des procès-verbaux d’assemblée générale des 20 avril 2023 et du 20 décembre 2023 ainsi que du décompte du 14 octobre 2024, que les budgets prévisionnels pour les exercices du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ont été approuvés, que le syndic a été mandaté pour lancer les appels de fonds correspondant et que les mises en demeure successives précitées sont restées infructueuses dans le délai légal de 30 jours, de sorte que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 était applicable.

La demande tendant à voir déclarer irrecevables les demandes du syndicat formée par Monsieur [G] et Madame [E] sera donc rejetée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le demandeur indique que les sommes ont été réglées par Monsieur [G] et Madame [E]. Il conviendra donc de constater son désistement s’agissant des demandes relatives aux charges de copropriété. Toutefois les demandes d’intérêts, de dommages-intérêts, de frais d’avocat et au titre des dépens sont maintenus.

Sur la demande au titre des intérêts

Il convient de constater le désistement de la demande principale et de rejeter la demande au titre des intérêts.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

A défaut d’établir un préjudice indépendant du retard, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande au titre des frais

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est constant que les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat pour « suivi de contentieux » font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et ne relèvent donc pas des dispositions précitées.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment de l’extrait de compte du 1er janvier 2023 au 17 avril 2025, qu’en date du 14 octobre 2024, Monsieur [G] et Madame [E] ont été facturés d’un montant de 300€ intitulé « remise dossier à l’avocat »

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PETITE FLEUR sera donc condamné à reporter au crédit du compte des copropriétaires de Monsieur [G] et de Madame [E] la somme de 300€ correspondant à la « remise dossier à l’avocat » .

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] et de Madame [E] , partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, Monsieur [G] et de Madame [E] devront verser solidairement au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PETITE FLEUR une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE RÉSIDENCE PETITE FLEUR situé [Adresse 3]. ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [G] et Madame [X] [E] de sa demande tendant à voir rejeter la demande principale pour défaut de motivation de la mise en demeure ;

CONSTATE le désistement du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PETITE FLEUR pris en la personne de son syndic MON SYNDIC, s’agissant de sa demande au titre des charges de copropriété formulée à l’encontre de Monsieur [G] et Madame [E] ;

DÉBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PETITE FLEUR pris en la personne de son syndic MON SYNDIC de sa demande d’intérêts et de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PETITE FLEUR pris en la personne de son syndic MON SYNDIC à reporter au crédit du compte des copropriétaires de Monsieur [G] et de Madame [E] la somme de 300€ correspondant à la « remise dossier à l’avocat » ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [G] et Madame [X] [E] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PETITE FLEUR pris en la personne de son syndic MON SYNDIC, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [G] et Madame [X] [E] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

La Greffière, La Juge