RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/01190 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O6KP

MINUTE N° :

Etablissement public OPH VAL D’OISE HABITAT

c/

[I] [Q], [E] [D], [R] [J]

Copie certifiée conforme

le :

à :

Monsieur [I] [Q]

Monsieur [E] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Paul-Gabriel CHAUMANET

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE

[Adresse 1]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 27 AVRIL 2026 ;

Sous la Présidence de Rozenn LEBOURDAIS LEFER, Magistrate à titre temporaire au Tribunal judiciaire de Pontoise déléguée au Tribunal de proximité de Gonesse, assistée de Nicoleta JORNEA, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 23 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

Etablissement public OPH VAL D’OISE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Françoise CALANDRE-EHANNO substituant M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS,

DEMANDEUR

ET

Monsieur [I] [Q]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparant en personne

Monsieur [E] [D]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparant en personne

Monsieur [R] [J]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non-comparant – non-reprénseté

DÉFENDEURS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 30 octobre 2020, l’OPH VAL D’OISE HABITAT, bailleur, a consenti à Monsieur [Q] [I], preneur, un logement de type T2 situé [Adresse 5], à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel en principal de 307,96 euros et une provision de charges de 141,07 euros, payable à terme échu.

Interpellé par des régularisations de charges importants, le bailleur a sollicité de son gardien la vérification de l’occupation des lieux. Selon rapport du 12 février 2025 du gardien de l’immeuble, ce dernier a relevé la présence du preneur et de 5 à 6 tiers dans le logement donné à bail.

Aux termes d’une sommation interpellative établie le date du 27 mai 2025 par commissaire de justice, ce dernier relève dans les lieux la présence de Monsieur [E] [D] se déclarant occuper le logement depuis environ un an avec Monsieur [J] [R] contre paiement d’un loyer de 100 euros chacun. Aux termes de ce constat, Monsieur [E] [D] déclare que Monsieur [Q] [I] réside au [Adresse 6] à [Localité 5].

Entendant faire valoir la violation de ses obligations par le preneur, l’OPH VAL D’OISE HABITAT a, par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2025, fait assigner Monsieur [Q] [I], preneur, Monsieur [E] [D] et Monsieur [J] [R], occupants les lieux sans droit ni titre, à comparaître à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de GONESSE du 23 mars 2026 aux fins de voir :

A titre principal,

Constater que Monsieur [Q] [I] n’occupe pas le logement qui lui a été donné à bail ;

Constater que Monsieur [E] [D] et Monsieur [J] [R] sont occupants sans droit ni titre ;

Constater la sous-location et l’occupation frauduleuse du logement ;

Prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu avec Monsieur [Q] [I] aux torts exclusifs de ce dernier en raison de son inoccupation et de la sous-location ;

A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu avec Monsieur [Q] [I] aux torts exclusifs de ce dernier en raison du défaut de paiement du loyer et des charges ;

En tout état de cause,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [I] et de tous occupants de son chef, notamment Monsieur [E] [D] et Monsieur [J] [R], au besoin par l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

Ordonner la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et du bénéfice de la trêve hivernale ;

Rejeter toute demande de délai ;

Condamner Monsieur [Q] [I] au paiement de la somme de 8.837,70 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 12 août 2025 ;

Condamner in solidum Monsieur [Q] [I], Monsieur [E] [D] et Monsieur [J] [R], à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges appelés si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Condamner Monsieur [Q] [I] au paiement de la somme de 1.700 euros au titre du remboursement des fruits indument perçus ;

Condamner Monsieur [Q] [I] au paiement de la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts ;

Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter du prononcé de la décision à intervenir, et pour une durée de 6 mois, ou jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamner in solidum Monsieur [Q] [I], Monsieur [E] [D] et Monsieur [J] [R] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 mars 2026.

En demande, l’OPH VAL D’OISE HABITAT, dûment représenté, a maintenu ses prétentions dans les termes de son acte introductif d’instance, précisant que l’arriéré locatif résulte essentiellement de la régularisation des charges et déclare ne pas s’opposer à l’octroi de délai de paiement au preneur principal afin de s’en libérer.

En défense, Monsieur [Q] [I], comparaissant personnellement, s’oppose aux demandes formées par le bailleur et sollicite qu’il en soit débouté aux motifs que s’il reconnaît avoir héberger Monsieur [E] [D] et Monsieur [J] [R], ce dernier ayant quitté les lieux début 2026, le logement donné à bail n’était pas sous-loué, les occupants lui versant une simple contribution aux charges inhérentes à leur occupation.

Monsieur [Q] [I] sollicite par ailleurs l’octroi de délai de paiement de la régularisation des charges à hauteur de 250 à 300 euros par mois, n’en contestant pas le bien fondé, précisant par ailleurs payer régulièrement les loyers du logement donné à bail.

Monsieur [E] [D], comparaissant personnellement, s’est associé aux demandes formées par Monsieur [Q] [I].

Monsieur [J] [R], bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à étude le 1er décembre 2025, n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter à l’audience du 23 mars 2026.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement sera réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Le bailleur justifie avoir notifiée à la Préfecture du Val d’Oise le 3 décembre 2025 une copie de l’assignation, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 mars 2026, les demandes formées selon les termes de son acte introductif d’instance seront sur ce chef recevables.

Sur la demande principale de résiliation du bail fondée sur l’inoccupation du logement par le preneur et la sous-location à des tiers

Sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en tout hypothèse, être demandée en justice. Selon l’article 1229 du Code civil la résolution est qualifiée de résiliation lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat.

Aux termes de l’article 1729 du Code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il ressort des pièces versées aux débats que l’OPH VAL D’OISE HABITAT a valablement consenti à Monsieur [Q] [I] à compter du 30 octobre 2020 un logement de type 2 situé [Adresse 7], à [Localité 5].

Il résulte des articles combinés 2 et 8 de la loi de 1989 et des dispositions du contrat de bail conclu entre les parties que ledit logement constitue la résidence effective du locataire et qu’il doit y résider au moins 8 mois par an, pouvant à défaut être déchu du droit au maintien dans les lieux.

De même, la sous-location est interdite, cette pratique pouvant entraîner la déchéance du droit au bail, sauf sous-location partielle à une personne âgée de plus de 60 ans ou souffrant de handicap dans le cadre d’un contrat de travail d’accueillant familial ou à une personne de moins de 30 ans, le bailleur devant être informé de la conclusion d’un contrat de sous-location.

Il est établi par la régularisation des charges des années 2022 et 2023 produites par le bailleur que la consommation en eau chaude et froide du logement donné à bail est exorbitante du montant provisionné pour un seul occupant, en l’espèce un solde de 4.500,72 euros en 2022 dû par le locataire (provisions de 1.577,75 euros et une consommation de 6.078,47 euros) et un solde de 4.336,98 euros en 2023 dû par le locataire (provisions de 2.006,16 euros et une consommation de 6.343,14 euros).

Il résulte par ailleurs du rapport du gardien de l’immeuble qu’au surplus du preneur, 5 à 6 tiers sont présents dans le logement le 12 février 2025, précisant que « son salon et sa chambre sont pleins de lits une place », Monsieur [D] indiquant au commissaire de justice lors de la sommation interpellative du 27 mai 2025 qu’il réside dans ledit logement depuis environ 1 an avec Monsieur [J] [R], versant chacun un loyer de 100 euros à Monsieur [Q] [I].

Bien que Monsieur [D] déclare au commissaire de justice que Monsieur [Q] [I] réside à une autre adresse sise [Adresse 6] à [Localité 5], il convient de constater qu’en l’espèce aucune vérification n’a été faite en ce sens et que ces seules déclarations sont insuffisantes à établir que Monsieur [Q] [I] a quitté le logement donné à bail qui ne serait plus sa résidence principale, concomitamment à la présence de tiers.

La demande de résiliation du bail par l’OPH VAL D’OISE HABITAT pour inoccupation du logement par Monsieur [Q] [I] à titre de résidence principale sera déboutée sur ce chef.

Force est toutefois de constater que le bailleur démontre par ailleurs la présence récurrente de tiers audit logement, en contrepartie d’une contribution financière, caractérisant une sous-location de fait des lieux, Monsieur [Q] [I] ne démontrant pas en avoir valablement informé le bailleur selon les termes et conditions légales et contractuelles.

Le bailleur démontre par ailleurs que Monsieur [Q] [I] n’a pas mis fin aux sous-locations de fait constatées par commissaire de justice le 27 mai 2025, l’assignation remis à étude le 1er décembre 2025 relevant que les noms de Messieurs [I], [D] et [R] sont apposés sur la boite aux lettres attribuées au logement donné à bail.

Il conviendra en conséquence de relever que Monsieur [Q] [I] n’a pas respecté ses obligations contractuelles, ledit manquement grave justifiant que soit prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts du défendeur à compter de la date du présent jugement.

Les demandes principales du bailleur étant partiellement bien fondées, il sera débouté sur ce chef de sa demande subsidiaire superfétatoire.

Sur l’occupation sans droit ni titre, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation

Force est de constater que Monsieur [E] [D] et [J] [R] sont occupants sans droit ni titre en l’absence de contrat de sous-location valablement établis, ainsi que Monsieur [Q] [I] du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient, à défaut de libération volontaire des lieux, d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants du chef du preneur principal selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail crée un préjudice au demandeur et oblige le preneur au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas poursuite du bail, et ce à compter de la date du présent jugement jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de suppression du délai de 2 mois suivant commandement de payer et du bénéfice de la trêve hivernale :

L’OPH VAL D’OISE HABITAT justifie avoir saisi la Préfecture du Val d’Oise par voie électronique via l’application EXPLOC de l’assignation aux présentes enregistrée le 3 décembre 2025.

En vertu des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7.

Par ailleurs, l’article L.412-6 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Force est de relever en l’espèce que Monsieur [Q] [I] n’est pas entré dans les lieux donnés à bail par voies de fait, le bailleur ne justifiant par ailleurs pas de l’urgence à procéder à l’expulsion du preneur principal et des occupants de son chef, sera débouté de sa demande de suppression du délai prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Il convient en l’espèce de ne pas priver Monsieur [Q] [I] du bénéfice des dispositions dudit article L.412-6.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et la demande reconventionnelle de délai

En vertu des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’OPH VAL D’OISE HABITAT justifie d’un décompte arrêté au 12 mars 2026, terme de février 2026 inclus, qui établit l’arriéré locatif à la somme de 8.837,70 euros, correspondant au montant de la régularisation des charges provisionnées au titre de la consommation en eau chaude et froide telle qu’appelée le 30 avril 2025, qui n’a pas été contestée à l’audience par Monsieur [Q] [I], ledit décompte faisant par ailleurs apparaître que ce dernier a ultérieurement poursuivi le paiement des loyers courants.

Le bailleur étant bien fondé à solliciter de son preneur le paiement de l’arriéré locatif défini ci-avant, Monsieur [Q] [I], qui ne justifie pas s’être libéré de sa dette, sera donc condamné à payer à l’OPH VAL D’OISE HABITAT la somme de 8.837,70 euros.

Il est donc rappelé à Monsieur [Q] [I] qu’il sera tenu de payer à l’OPH VAL D’OISE HABITAT les loyers dus avant la résiliation du bail ainsi que les indemnités d’occupation susmentionnées jusqu’à parfaite libération des lieux.

Il convient par ailleurs d’autoriser, le défendeur ayant fait valoir une situation personnelle et financière compatible, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code Civil permettant au juge d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années, à régler sa dette selon les modalités fixées au dispositif, le demandeur n’y étant pas au demeurant opposé.

Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le bailleur qui ne démontre pas avoir subi de préjudice distinct qu’il conviendrait de réparer, sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts sur ce chef.

Sur les autres demandes du bailleur

La demande d’expulsion immédiate du bailleur ayant été rejetée, il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte en l’absence de tout moyen au soutien de celle-ci.

Le bailleur qui ne justifie pas du bien-fondé de sa demande de remboursement de fruits indument perçus, verra sa demande rejetée sur ce chef.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il conviendra de condamner in solidum les défendeurs aux entiers dépens de l’instance. Les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire en l’espèce n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le demandeur sera débouté de sa demande sur ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE les demandes principales de l’OPH VAL D’OISE HABITAT recevables et partiellement bien fondées ;

DEBOUTE en l’état l’OPH VAL D’OISE HABITAT de sa demande de résiliation judiciaire du bail consenti le 30 octobre 2020 à Monsieur [Q] [I] pour défaut d’occupation du logement situé [Adresse 7], à [Localité 5] à titre de résidence principale conformément aux dispositions du bail d’habitation ;

CONSTATE par ailleurs la sous-location de fait dudit logement, en violation des dispositions contractuelles et légales, par Monsieur [Q] [I] notamment à Monsieur [E] [D] et Monsieur [J] [R] ;

PRONONCE en conséquence la résiliation au 27 avril 2026 du bail consenti le 30 octobre 2020 à Monsieur [Q] [I] sur ledit logement ;

DIT que Monsieur [Q] [I] devra quitter les lieux et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

DEBOUTE l’OPH VAL D’OISE HABITAT de sa demande d’expulsion immédiate sous astreinte ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [Q] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux selon les modalités des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [I] à payer à l’OPH VAL D’OISE HABITAT une indemnité d’occupation afférente au logement égale au montant du loyer applicable augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer applicable et que l’OPH VAL D’OISE HABITAT pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [I] à payer à l’OPH VAL D’OISE HABITAT, la somme de 8.837,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 12 mars 2026, terme de février 2026 inclus, outre les loyers et charges restant dus jusqu’à la résiliation du bail ;

AUTORISE Monsieur [Q] [I] à se libérer de sa dette au moyen de 23 versements mensuels de 384 euros et une 24ème mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant celui de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, le solde deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du Code Civil, le présent jugement suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts et de pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

DEBOUTE l’OPH VAL D’OISE HABITAT du surplus de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [I], Monsieur [E] [D] et Monsieur [J] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui est réservé aux dépens en application des dispositions de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et après lecture faite, le juge a signé avec le greffier,

Le greffier Le juge