N°Minute:25/00110

DOSSIER : N° RG 24/00456 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PA2H

Copie exécutoire à

M^e Mylène MENET

expédition à

M^e Sandro ASSORIN

le 24 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Site Méditerranée

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 22 Janvier 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [E] [T], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Sandro ASSORIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Madame [Y] [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Mylène MENET, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [C] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Mylène MENET, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [J] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 17 Décembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 22 Janvier 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 4 janvier 2020, Madame [E] [T] a donné à bail à usage d’habitation un logement situé, [Adresse 2] à [Localité 4], à Madame [Y] [R] et Monsieur [C] [N], moyennant un loyer mensuel de 770 euros charges comprises.

Par acte en date du 4 janvier 2023, les parties ont reconduit le bail pour une durée de 3 ans.

Par acte en date du 4 janvier 2023, Monsieur [J] [R] s’est porté caution solidaire des engagements de Madame [Y] [R] et Monsieur [C] [N].

Des loyers étant demeurés impayés, par acte en date du 15 mars 2024, Madame [E] [T] a fait signifier à Madame [Y] [R] et Monsieur [C] [N] un commandement d’avoir à payer la somme principale de 1540 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée à la date du 8 mars 2024 et visant la clause résolutoire du bail.

L’Agence Régionale de Santé a rendu un rapport d’insalubrité du logement le 13 juin 2024.

Par arrêté en date du 24 juin 2024, le Préfet de l’HERAULT a déclaré insalubre le logement, a ordonné à Madame [T] de réaliser les travaux nécessaires dans le logement dans un délai de 15 jours à compter de la notification de l’arrêté, à défaut, lui a fait interdiction d’habiter les lieux et obligation de reloger les occupants.

Par courrier en date du 9 juillet 2024, le conseil de Madame [T] a pris acte du départ de Monsieur [C] [N] le 4 juillet 2024 sans restitution des clés et lui a donc demandé de proposer des dates pour la réalisation d’un état des lieux de sortie.

Par arrêté en date du 4 septembre 2024, le Préfet de l’HERAULT a de nouveau ordonné à Madame [T] de réaliser les travaux, a ordonné la suspension des loyers et a interdit immédiatement toute habitation.

Par arrêté en date du 4 octobre 2024, le Préfet de l’HERAULT a rendu redevable Madame [T] d’une astreinte administrative de 140 euros par jour jusqu’à réalisation des travaux, en raison de la persistance des désordres et du non respect des mesures prescrites dans les délais impartis.

***

Par actes de commissaire de justice délivrés le 13 juin 2024 à Monsieur [J] [R], et le 14 juin 2024, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile à Madame [Y] [R] et Monsieur [C] [N], Madame [E] [T] les a fait assigner pour l’audience du 15 octobre 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Madame [Y] [R] et Monsieur [C] [N] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises révisé et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Madame [Y] [R], Monsieur [C] [N] et Monsieur [J] [R] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Madame [Y] [R], Monsieur [C] [N] et Monsieur [J] [R] à payer la somme de 3080 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Madame [Y] [R], Monsieur [C] [N] et Monsieur [J] [R] aux entiers dépens et à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Après plusieurs renvois à la demande des parties pour échange de leurs conclusions, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 décembre 2024.

À cette audience, Madame [E] [T] était représentée par son conseil qui a développé oralement ses conclusions puis déposé son dossier.

Madame [Y] [R] et Monsieur [C] [N] étaient représentés par leur conseil qui a également développé oralement ses conclusions puis déposé son dossier.

Monsieur [J] [R] n’a pas comparu.

Par conclusions écrites, Madame [Y] [R] et Monsieur [C] [N] ont maintenu leurs demandes telles que figurant dans leur assignation.

Par conclusions écrites, Madame [E] [T] a maintenu ses demandes telles que figurant dans son assignation.

Elle a, en outre, demandé au juge de :

— condamner Madame [Y] [R], Monsieur [C] [N] et Monsieur [J] [R] à la somme de 4620 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire

— débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner à la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions écrites, Madame [Y] [R] et Monsieur [C] [N] ont demandé au juge de :

— DECLARER le Juge des référés incompétent pour connaître les prétentions de Madame [T],

— REJETER les prétentions de Madame [T] faute d’avoir adressé des propositions de relogement aux locataires,

— REJETER purement et simplement les prétentions formulées dans l’assignation,

— ACCUEILLIR les demandes reconventionnelles de Madame [R] et de Monsieur [N],

— CONSTATER 1'insalubrité du logement,

— FAIRE DROIT à la demande de provision de Madame [R], et de Monsieur [N],

— CONSTATER que Madame [R] et Monsieur [N] ont subi des préjudices matériels, liés à l’insalubrité du logement,

— CONSTATER que Madame [R] a subi un trouble de jouissance lié à l’insalubrité du logement,

— CONDAMNER Madame [T] à verser à titre de provision à Madame [R] les sommes suivantes :

* 10.000 euros au titre de son préjudice matériel,

* 9.930euros au titre de son préjudice de jouissance.

— CONDAMNER Madame [T] à verser à titre de provision à Monsieur [N] la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice matériel.

— ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire aux fins de :

— Entendre les parties, recueillir leurs dires et explications,

— Entendre tout sachant et se faire communiquer tous les documents qu’i1 estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— Dresser un bordereau des documents communiqués, étudier et analyser ceux en rapport avec le litige,

— Visiter et décrire les lieux litigieux sis [Adresse 2],

— Examiner et décrire les désordres survenus en janvier 2023,

— Préciser la nature des désordres,

— Donner tout élément permettant de déterminer si les dommages constatés compromettent la jouissance paisible du preneur a bail, et pire, si les désordres rendaient le logement inhabitable,

— Analyser les préjudices invoqués et rassembler les éléments propres à en établir le montant,

— S’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de missions sur les dires et observations des parties qu’i1 aura recueillis après leur avoir fait part, au moins un mois auparavant, de sa note de synthèse qui devra comporter son chiffrage des travaux de reprise et de réfection.

— CONDAMNER Madame [T] à payer à Madame [R] la somme de 1.500 euros au titre de 1'article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Madame [T] à payer à Monsieur [N] la somme de 1.500 euros au titre de Particle 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Madame [T] aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Madame [Y] [R] et Monsieur [C] [N] soulèvent des contestations dont il convient d’examiner le caractère sérieux.

Ils soutiennent qu’après le départ des lieux de Monsieur [N], Madame [R] a payé son loyer en espèces et qu’il n’y a donc pas d’impayés.

Au soutien de leurs prétentions, ils produisent des captures d’écran de relevés bancaires (sans indication de numéro de compte) sur lesquels figurent des retraits d’espèces d’un montant de 750 euros les 6 mars 2024, 9 avril 2024, 7 mai 2024 et 10 juin 2024.

Ils décrivent également un logement insalubre et un contexte conflictuel aigu entre leur bailleresse et son conjoint et eux.

Ils produisent les rapports de l’ARS et les arrêtés préfectoraux d’insalubrité, plusieurs main- courantes et plaintes déposées pour différends entre locataires et bailleurs, dégradation de bien, violences ainsi que des attestations décrivant leurs conditions de vie.

De son côté, Madame [T] soutient que des travaux de remise en état avaient été effectués avant l’entrée en possession des lieux, que les dégradations constatées sont imputables aux locataires, et qu’elle n’a pu réaliser les travaux prescrits par le Préfet en raison d’une non restitution des clés par les locataires après leur départ en juillet 2024.

Elle maintient que les loyers ont toujours été payés par virement et non en espèces.

Une contestation est sérieuse dès lors que l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond.

De même, une contestation est sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

En l’espèce, il convient de constater que les défendeurs ont produit des relevés faisant apparaître des retraits chaque début de mois d’un montant correspondant au montant du loyer hors charges ; qu’un débat doit donc avoir lieu sur l’existence d’impayés locatifs tels que précisés dans le commandement de payer en date du 15 mars 2024.

En outre, les demandes principales et reconventionnelles de condamnation, pas toujours formulées à titre provisionnel, à des dommages et intérêts ne peuvent être traitées sans un examen au fond des dégradations du logement décrites dans les arrêtés préfectoraux et après identification des responsabilités.

En conséquence, un débat au fond est rendu nécessaire pour apprécier ces responsabilités en cause, débat qui échappe nécessairement à la compétence du juge des référés.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L’article suivant précise qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

L’article 232 du même code indique que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien. L’article 263 du Code de procédure civile dispose quant à lui que l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans les cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

En l’espèce, si les parties s’accordent sur une demande d’expertise, il ressort des éléments produits aux débats que les locataires ont quitté les lieux, que ce logement a fait l’objet de plusieurs visites de l’ARS qui a constaté son état d’insalubrité, que les travaux nécessaires à sa remise en état ont été listés dans les arrêtés préfectoraux.

En conséquence, les parties ne justifient d’aucun intérêt légitime à ce qu’une mesure d’expertise, mesure longue et coûteuse, soit ordonnée.

Leur demande sera donc rejetée.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [T] sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité justifie de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de leurs demandes sur ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé,

DEBOUTONS les parties de leur demande d’expertise,

CONDAMNONS Madame [E] [T] aux dépens

DISONS n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS