N°Minute:25/00306

N° RG 24/01389 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PC2T

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

JUGEMENT DU 20 Janvier 2025

DEMANDEUR:

Madame [U] [O], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [L] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

S.C.I. -HADOUKEN, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 18 Novembre 2024

Affaire mise en deliberé au 20 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 20 Janvier 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Nina BAUDIERE SERVAT

Copie certifiée delivrée à :

Le 20 Janvier 2025

EXPOSE DES FAITS

Mme [U] [O] a conclu un contrat de bail avec la SCI HADOUKEN, pour un logement meublé, situé [Adresse 3] à MONTPELLIER.

Son père, M. [L] [O] s’est porté caution.

Le contrat de bail prenait effet au 2 juin 2021.

Au titre du contrat de bail, Madame [O] s’acquittait d’un loyer mensuel de 730,00 euros charges comprises, outre le versement de la somme de 1300,00 euros à titre de dépôt de garantie.

Le 26 juin 2021 un état des lieux d’entrée était réalisé en présence de l’agent immobilier en charge de la gestion locative des biens de la SCI HADOUKEN (le cabinet DIENNE immobilier).

Cet état des lieux ne faisait mention d’aucun problème particulier.

Le 14 aout 2023, Madame [O] informait la SCI HADOUKEN de sa volonté de résilier le bail.

Le 16 septembre 2023, l’état des lieux de sortie était réalisé, sur le même document que l’état des lieux d’entrée, il ne constatait aucun défaut et précisait même à la fin du document que : « tout est OK ».

Le 06 décembre 2023, Mme [O] par une lettre recommandée avec avis de réception a demandé la restitution du dépôt de garantie soit la somme de 1300,00 euros, celle-ci n’ayant toujours pas été faite.

Dans ce contexte, et sans réponse de la part de la SCI HADOUKEN, Madame [O] et Monsieur [O] saisissaient la Commission départementale de conciliation de l’Hérault.

La conciliation était fixée au 26 avril 2024. Cependant, la SCI HADOUKEN ne se présentait pas et un avis de non-conciliation était rendu.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2024, signifié à étude, Mme [U] [O] demeurant [Adresse 7] à MACAU et M. [K] [O] demeurant [Adresse 2] OYONNAX ont fait assigner la SCI HADOUKEN sise [Adresse 4] à MONTPELLIER devant le Tribunal judiciaire de Montpellier le 18 novembre 2024 aux fins de :

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1104, 1240 et 1241 du Code civil,

Vu la jurisprudence,

CONSTATER que, faute d’une déduction dûment justifiée, la SCI HADOUKEN devait restituer l’intégralité du dépôt de garantie de 1300,00 euros, avant le 16 octobre 2023.

En conséquence.

CONDAMNER la SCI HADOUKEN à verser à Madame [O] la somme de 1300,00 euros au titre du dépôt de garantie, outre une indemnité de 10% du montant du loyer par mois de retard à compter du mois d’Octobre 2023 soit la somme de 1040,00 euros, à parfaire.

CONDAMNER la SCI HADOUKEN à verser à Madame [O] et Monsieur [O] la somme de 800,00 euros au titre de sa résistance abusive.

CONDAMNER la SCI HADOUKEN à verser à Madame [O] et Monsieur [O] la somme de 1400,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

ORDONNER l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024.

A cette audience, Mme [U] [O] et M. [K] [O], représentés par leur conseil, ont maintenu les termes de leur exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, la SCI HADOUKEN n’a pas comparu, ni n’a été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de restitution totale de la caution :

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

En l’espèce, Mme [O] était locataire du logement entre le 2 juin 2021 et le 16 septembre 2023. Elle a versé à ce titre un dépôt de garantie de 1300,00 euros.

Le contrat de bail prévoit stipulait expressément le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 1300,00 euros.

L’état des lieux d’entrée ainsi que l’état des lieux de sortie sont totalement conformes et il est même précisé dans l’état des lieux de sorti établi le 16 septembre 2023 : « tout est OK ».

La caution aurait dû être reversée par le bailleur au locataire avant le 16 octobre 2023 puisque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (article 22 de la loi susvisée).

Le 6 décembre 2023 Mme [O] a mis en demeure la société HADOUKEN par courrier en RAR distribué le 12 décembre 2023 de restituer le dépôt de garantie.

La société HADOUKEN n’a jamais remboursé le dépôt de garantie à Mme [O].

La société HADOUKEN est coutumière des faits puisqu’elle a été condamnée par le tribunal judicaire de Montpellier pour les mêmes faits le 20 novembre 2023.

Il convient donc de condamner la société HADOUKEN à payer à Mme [U] [O] la somme de 1300,00 euros au titre du dépôt de garantie, outre une indemnité de 10% du montant du loyer par mois de retard à compter du mois d’octobre 2023, soit la somme de 1950,00 euros

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Mme [U] [O] et M. [L] [O] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts, ces derniers obtenant déjà une indemnisation au titre de la restitution tardive du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI HADOUKEN, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Condamné aux dépens, la SCI HADOUKEN devra verser à Mme [U] [O] et à M. [L] [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 1000,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement par défaut rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI HADOUKEN à verser à Madame [U] [O] et à M. [L] [O] la somme de 1300,00 euros au titre du dépôt de garantie, outre une indemnité de 10% du montant du loyer par mois de retard à compter du mois d’octobre 2023 soit la somme de 1950,00 euros ;

DEBOUTE Mme [U] [O] et M. [L] [O] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI HADOUKEN à verser à Mme [U] [O] et à M. [L] [O] la somme de 1000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI HADOUKEN aux entiers dépens de l’instance

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le Juge,