REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/04155 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KIZU

MINUTE N°2025/10

JUGEMENT

DU 08 Janvier 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES c/ [R] et [H]

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Présidente en chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan

assisteé lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par M. Alexandre JACQUOT qui a signé la minute avec la présidente

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Activité :

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substituée par M^e Aline MEURISSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS:

Monsieur [C] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Non comparant et non représenté

Madame [Z] [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Non comparante et non représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE 08 Janvier 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Catherine GAUTHIER

1 copie dossier

RAPPEL DES FAITS

Le « VISA pour le Logement et l’Emploi » (ci-après VISALE) est un dispositif mis en place le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le Logement (UESL), afin de faciliter l’accès au parc locatif.

Le dispositif se présente sous la forme d’une garantie remboursable, par le biais d’un engaement d’assurer le paiement du loyer et des charges locatives en cas d’impayés du locataire.

L’Association Pour l’Accès aux Garanties Locatives (APAGL) a été chargée de la mise en place et du pilotage du nouveau dispositif VISALE.

Dans le cadre de la mise en jeu du contrat de cautionnement « VISALE », l’association SOLENDI était chargée de la phase contentieuse, agissant ainsi pour le compte de l’association ASTRIA, en vue de recouvrer les sommes dues au titre du disposition de cautionnement VISALE d’Action Logement et d’obtenir la résiliation du bail.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES vient aux droits de des comités interprofessionnels du Logement, dont ASTRIA et SOLENDI.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de monsieur [C] [R] et madame [Z] [H] dans le cadre de la prise à bail par ces derniers d’un logement situé [Adresse 2] appartenant à la SCI JENKINS, représentée par ANDAYA à compter du 30 mai 2023.

Suite à divers incidents de paiement, la caution a été appelée à régler le montant des sommes dues par monsieur [C] [R] et madame [Z] [H], soit 2.278,90 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur cette même somme a été délivré le 22 novembre 2023 à monsieur [C] [R] et madame [Z] [H], qui n’ont pas soldé leur dette dans le délai de deux mois contractuellement prévu.

La caution a été de nouveau appelée à régler en lieu et place du locataire une somme de 280 euros.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner monsieur [C] [R] et madame [Z] [H] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN à l’audience du 3 juillet 2024, pour obtenir la résiliation du contrat de bail, l’expulsion des locataires et la condamnation de ces derniers au paiement des sommes acquittées en leur lieu et place.

Aux termes de son assignation, confirmés à l’audience du 20 novembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail liant monsieur [C] [R] et madame [Z] [H] à leur propriétaire (et subsidiairement d’en prononcer la résiliation judiciaire), d’ordonner l’expulsion de monsieur [C] [R] et madame [Z] [H] ; et de condamner ces derniers au paiement de l’arriéré locatif actualisé au 13 novembre 2024 à la somme de 1.021,88 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 2.278,90 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, il a été indiqué à l’audience qu’il avait fait l’objet d’un procès-verbal de carence.

Régulièrement assignés à comparaître, les défendeurs n’ont pas comparu.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 8 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation (à personne pour les deux défendeurs) et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera rendue par défaut, conformément aux dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Var par la voie électronique le 19 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 avril 2024, conformément aux dispositions contractuelles du bail liant les parties, faisant échec à l’application du délai de six semaines prévu par l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 applicable aux commandements de payer délivrés à compter du 29 juillet 2023.

Enfin, en application des dispositions de l’article 2306 du code civil, « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

La caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé peut donc exercer l’action en résolution du bail qui lui eut permis, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers ne viennent à échéance et de limiter, ainsi, le montant de la dette cautionnée.

La caution a donc qualité pour engager à l’encontre du locataire une action en résolution du bail.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’un contrat de cautionnement conclu avec la SCI JENKINS, représentée par ANDAYA, bailleur, le 5 juin 2023.

L’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 30 mai 2023 contient une clause résolutoire en avant dernière page et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 novembre 2023, pour la somme en principal de 2.278,90 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 22 janvier 2024.

L’expulsion de monsieur [C] [R] et madame [Z] [H] sera par conséquent ordonnée.

II/ SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que monsieur [C] [R] et madame [Z] [H] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.021,88 € en principal à la date du 13 novembre 2024.

Elle justifie par ailleurs de quittances subrogatives en date des 15 novembre 2023 et 10 janvier 2024 totalisant ce même montant,après déduction des sommes versées par les défendeurs.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Compte tenu de la résolution du bail arrêtée au 22 janvier 2024, les sommes dues par monsieur [C] [R] et madame [Z] [H] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers et charges mais de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre. Les sommes dues au titre des loyers et charges seront donc fixées à 2 283,88 euros, incluant les loyers et charges du mois de janvier 2024 et les versements effectués par les locataires jusqu’au 22 janvier 2024.

Il conviendra d’imputer par ailleurs les sommes versées postérieurement par les locataires ou le bailleur par priorité au paiement de la dette locative, soit la somme totale de 135+1127 = 1262 euros, soit un restant dû au titre des loyers et charges de 1.021,88 euros.

Le surplus des demandes sera examiné au titre de l’indemnité d’occupation due par les occupants sans droit ni titre.

Monsieur [C] [R] et madame [Z] [H] seront par conséquent condamnés à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

— la somme de 1.021,88 € au titre des loyers et charges réglés en lieu et place du locataire, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.278,90 à compter du commandement de payer du 22 novembre 2023 ;

— la somme de 280 € au titre des loyers et charges réglés en lieu et place du locataire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— une somme équivalent au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges au titre de l’indemnité d’occupation due par monsieur [C] [R] et madame [Z] [H] à compter du 23 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [C] [R] et madame [Z] [H], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, monsieur [C] [R] et madame [Z] [H] sera condamné à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement rendu par défaut et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2023 entre monsieur [C] [R] et madame [Z] [H] et la SCI JENKINS, représentée par ANDAYA concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] au sont réunies à la date du 22 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [C] [R] et madame [Z] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [C] [R] et madame [Z] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement monsieur [C] [R] et madame [Z] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

— la somme de 2.278,90 € au titre des loyers et charges réglés en lieu et place des locataires, avec intérêts au taux légal sur la somme à compter du commandement de payer du 22 novembre 2023 ;

— la somme de 280 € au titre des loyers et charges réglés en lieu et place des locataires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement monsieur [C] [R] et madame [Z] [H] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 23 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE monsieur [C] [R] et madame [Z] [H] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [C] [R] et madame [Z] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 8 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Ariane CHARDONNET, vice-présidente en charge des fonctions de Juge des Contentieux de la Protection, et par Monsieur Alexandre JACQUOT, greffier.

Le greffier, Le Juge des Contentieux

de la Protection,