Tribunal Judiciaire de Nanterre, Referes, 16 janvier 2025, n° 23/02925

TJ Nanterre 16 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Obligation de communication des documents par l'ancien syndic
La cour a estimé que le syndic nouvellement désigné ne pouvait pas agir sans avoir préalablement mis en demeure l'ancien syndic, ce qui n'a pas été fait.
Rejeté
Responsabilité de l'ancien syndic pour non-remise des documents
La cour a jugé que la demande de dommages et intérêts ne pouvait être accueillie en l'absence de mise en demeure préalable, rendant la demande irrecevable.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles en cas de rejet des demandes
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner les demandeurs à rembourser les frais irrépétibles à la défenderesse, en raison du rejet de leurs prétentions.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal judiciaire de Nanterre, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [7] a demandé la communication de documents par l'ancien syndic, la société LOISELET PERE, FILS & DAIGREMONT, ainsi que des dommages et intérêts de 60.000 euros pour non-production de ces pièces. Les questions juridiques portaient sur la recevabilité de la demande de communication de pièces et la possibilité d'allouer des dommages-intérêts en référé. Le tribunal a conclu qu'il n'y avait pas lieu à référé sur les demandes du syndicat, en raison de l'absence de mise en demeure valide, et a condamné le syndicat à payer 1.000 euros à la défenderesse au titre des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, réf., 16 janv. 2025, n° 23/02925
Numéro(s) :	23/02925
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Remo FRANCHITTOJean-Marc HUMMEL
Cabinet(s) :	G 2 & H
Parties :	S.A.R.L. GIMCOVERMEILLE AGENCE IMMOBILI<unk>RE SAINT FRANÇOIS D ‘ ASSISE, Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [ 7 ] du [ Adresse 2 ] c/ S.A. LOISELET PERE FILS & F. DAIGREMONT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 16 JANVIER 2025

N° RG 23/02925 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y5XS

N° de minute :

Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [7] du [Adresse 2], représenté par son Syndic, la société GIMCERVERMEILLE AGENSE IMMOBILIERE [Localité 10],

S.A.R.L. GIMCOVERMEILLE AGENCE IMMOBILIÈRE SAINT FRANÇOIS D ‘ASSISE

S.A. LOISELET PERE FILS & F. DAIGREMONT

DEMANDERESSES

Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [7] du [Adresse 2], représenté par son Syndic, la société GIMCERVERMEILLE AGENSE IMMOBILIERE [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 4]

S.A.R.L. GIMCOVERMEILLE AGENCE IMMOBILIÈRE SAINT FRANÇOIS D ‘ASSISE

[Adresse 5]

[Localité 4]

Toutes deux représentées par M^e Remo FRANCHITTO, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.A. LOISELET PERE FILS & F. DAIGREMONT

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Maître Jean-marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U004

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Sophie HALLOT, lors des débats ; Philippe GOUTON, Greffier, lors du délibéré

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 26 juin 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Le 30 juin 2022, selon une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, la société GIMCOVERMEILLE a été désignée en qualité de syndic de l’immeuble en lieu et place de la société LOISELET PERE, FILS & DAIGREMONT.

Par assignation du 30 novembre 2023, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à La Celle Saint Cloud (78170), représenté par son syndic la société GIMCOVERMEILLE (SDC) et ledit syndic, ont fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant selon la procédure accélérée au fond, la société LOISELET PERE, FILS & DAIGREMONT aux fins de condamner la défenderesse à :

communiquer les pièces visées dans l’assignation et prévue par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, sous astreinte,payer aux demandeurs une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,supporter les dépens.

L’affaire a été audiencée au 19 février 2024, date à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 26 juin 2024.

À l’audience du 26 juin 2024, le conseil des demandeurs a soutenu oralement ses conclusions n°1, par lesquelles il reprend les termes de son acte introductif d’instance sauf à substituer à sa demande de production de pièces sous astreinte une demande de condamnation du défendeur à lui payer la somme de 60.000 euros « à titre de dommages et intérêt pour l’absence de production des documents obligatoires prévus à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Le conseil de la société LOISELET PERE, FILS & DAIGREMONT a soutenu oralement ses conclusions en réponse et récapitulatives n°2 par lesquelles il est demandé :

à titre principal, de déclarer irrecevables le SDC et son syndic en leur demande de communication de pièces sous astreinte,à titre subsidiaire, de les débouter de leur demande de communication de pièces sous astreinte et en leur demandes de dommages et intérêts,pour le surplus, les débouter de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,les condamner à verser à la défenderesse la somme de 2.500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande principale

En la demanderesse forme sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une demande principale visant au paiement d’une somme de 60.000 euros en raison d’une faute de la défenderesse, caractérisée par « l’absence de production de l’intégralité des pièces prévues à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Sur ce, il doit être rappelé que l’article 484 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Le caractère provisoire de l’ordonnance de référé, dont le corollaire explicitement formulé par l’article 488 du code de procédure civile est qu’une telle décision n’est pas revêtue de l’autorité de la chose jugée, a pour conséquence qu’elle ne saurait trancher le principal dont les parties peuvent toujours saisir le juge du fond.

Dès lors, il n’appartient pas au juge des référés d’allouer une telle somme, qui, ne revêtant pas un caractère provisoire, ressort des seuls pouvoirs du juge du fond.

Pour cette raison, il sera dit n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Au surplus, en vertu de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic qui doivent être transmises. L’ancien syndic devra ainsi remettre à son successeur le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les modificatifs de ces actes, les plans de l’immeuble s’il en a été établi, les contrats passés avec les fournisseurs, les correspondances échangées, les factures, les grands livres comptables pouvant se présenter sous la forme du grand-livre général, du grand-livre auxiliaire fournisseurs et du grand-livre auxiliaire copropriétaires, l’historique des comptes des copropriétaires, les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes, les dossiers d’assurance, de contentieux et de mutation de lots. La transmission précitée doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif des pièces en application de l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967, dont copie est remis au conseil syndical.

L’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Si on ne peut contraindre un syndic à remettre des pièces qui ne sont pas en sa possession, la seule affirmation non circonstanciée de l’ancien syndic selon laquelle il ne disposerait plus d’aucune pièce ne saurait suffire à l’exonérer de l’obligation précitée.

Par ailleurs, s’il existe un délai quant à la communication des pièces par l’ancien syndic, il n’en est rien quant à l’action susceptible d’être engagée par le nouveau syndic à l’encontre de l’ancien. Il est rappelé, à ce titre, que l’article 18-2 de la loi qui permet au nouveau syndic et au président du conseil syndical d’agir pour obtenir la remise des pièces du syndicat n’exclut pas le syndicat pour agir aux mêmes fins (Cour de cassation, Chambre civile 3, 3 Novembre 2011 – n°10-21.009).

Si le précédent syndic n’a pas transmis conformément aux dispositions de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité les documents et archives du syndicat des copropriétaires soit qu’il ne les avait plus soit qu’il ne les avait jamais tenues, le litige se déplace, dans cette hypothèse, sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales.

En l’espèce, l’ancien syndic soutient que ni le syndic nouvellement désigné ni le président du conseil syndical ne l’ont mis en demeure de remettre les documents listés dans l’assignation, de sorte que l’action est irrecevable.

Le SDC expose avoir transmis une mise en demeure via son conseil et que « la loi n’impose aucun rédacteur spécifique de la mise en demeure préalable mais uniquement accorde un droit et une qualité à agir à l’encontre de l’ancien syndic ».

Il y a lieu de constater que le texte, comme rappelé supra, exige notamment à titre de recevabilité, que c’est seulement « Après mise en demeure restée infructueuse » que « le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé ».

Ces dispositions sont, conformément à l’article 43 de la loi, impératives et impliquent que le syndic nouvellement désigné, ne peut se substituer un tiers, fût-il avocat, pour l’exercice de l’un des premiers actes de la mission qui lui a été confiée intuitu personae.

En effet l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est « seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée ».

Les dispositions générales de l’article 416 du code de procédure civile ne sauraient y suppléer dès lors que cet article, figurant au titre XII du code de procédure civile régissant la représentation et l’assistance en justice, ne peut déroger aux principes impératifs de la loi sur la copropriété.

En l’absence de mise en demeure émanant du nouveau syndic, la société GIMCOVERMEILLE, par le président du conseil syndical ou par le SDC, la demande de condamnation à des dommages-intérêts se heurte en tout état de cause à une contestation sérieuse.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner les demandeurs, dont les prétentions ont été rejetées, aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au défendeur l’intégralité des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts. Il y aura lieu en conséquence de condamner les demandeurs à lui payer la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic la société GIMCOVERMEILLE et de la société GIMCOVERMEILLE,

Condamnons le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic la société GIMCOVERMEILLE et la société GIMCOVERMEILLE aux dépens,

Condamnons le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic la société GIMCOVERMEILLE et la société GIMCOVERMEILLE à payer à la société LOISELET PERE, FILS & DAIGREMONT la somme globale de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

FAIT À [Localité 9], le 16 janvier 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

David MAYEL, Vice-président