RE F E R E

N°

Du 23 Janvier 2026

N° RG 25/00484

N° Portalis DBYC-W-B7J-LUPA

72Z

c par le RPVA

le

à

M^e Benoît BOMMELAER,

M^e Marie-Caroline CLAEYS,

M^e Elsa DIETENBECK,

M^e Etienne GROLEAU

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Benoît BOMMELAER,

M^e Marie-Caroline CLAEYS,

M^e Elsa DIETENBECK,

M^e Etienne GROLEAU

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 13] représenté par son syndic en exercice, la SARL AJP SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Etienne GROLEAU, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Rémi FONTAN, avocat au barreau de RENNES,

DEFENDEURS AU REFERE:

la S.A.R.L. BODESA, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Elsa DIETENBECK, avocate au barreau de RENNES substitué par M^e DERRIEN, avocat au barreau de RENNES,

la SOCIETE CIVILE DU PRESIDIALE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-Caroline CLAEYS, avocat au barreau de RENNES

le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] RENNES, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. LEFEUVRE SYNDIC, dont le siège social est [Adresse 2], représentée par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES

substitué par M^e Marion DAVID, avocate au barreau de RENNES,

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Fabienne LEFRANC, greffier, lors des débats et Graciane GILET, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 17 Décembre 2025,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 23 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 13] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant contrat de syndic du 1er mars 2024, le syndicat de copropriétaires (SDC) de l’immeuble sis [Adresse 7] [Localité 13], demandeur au procès, est administré par la société AJP syndic (pièce n°1 demandeur).

Suivant plan de localisation non daté, cet immeuble est voisin de celui sis [Adresse 11], dans lequel est exploité un restaurant dénommé « La Clara » par la société à responsabilité limitée (SARL) Bodesa, défenderesse à l’instance (pièce n°2 demandeur).

Suivant courriers du 23 mai 2022 adressés au restaurant et au SDC de l’immeuble sis [Adresse 11], autre défendeur au présent procès, des occupants de l’immeuble situé [Adresse 14] ont fait état d’odeurs provenant du restaurant (pièces n°4 et 5 demandeur).

Suivant courrier de la SARL Bodesa du 7 juin 2022, sa gérante a indiqué avoir pris en compte les plaintes et procédé à des travaux aux fins de faire cesser les odeurs (pièce n°6 demandeur).

Suivant procès-verbal de constat, un commissaire de justice s’est rendu au [Adresse 6] à [Localité 13] les 12, 19 et 28 juin 2024 et a constaté une odeur puissante et désagréable de friture et de grillade, précisant que l’intensité de celle-ci augmentait en soirée. De plus, il a constaté que le système d’extraction d’air du restaurant émettait un bruit se propageant dans la cour de l’immeuble, avec une intensité de son pouvant atteindre 56 décibels (pièce n°10 demandeur).

Suivant lettres recommandées, avec accusés de réception des 13 et 14 janvier 2025, adressées au restaurant La Clara et au SDC de l’immeuble sis [Adresse 11] et courriel du 14 janvier 2025, le SDC de l’immeuble sis [Adresse 6] a sollicité le règlement du litige par une solution amiable. La SARL Bodesa a répondu à cette mise en demeure, en indiquant essayer de trouver une solution technique viable (pièces n°13, 14 et 15 demandeur).

Suivant courrier du 10 avril 2025 du SDC de l’immeuble sis [Adresse 11] adressé à la ville de [Localité 13], celui-ci a signalé la contravention de l’installation du conduit d’extraction de la hotte du restaurant [Adresse 12] aux dispositions de règlement sanitaire départemental (pièce n°24 demandeur).

Par actes de commissaire de justice des 13 et 21 juin 2025 (instance enregistrée au répertoire général de la juridiction sous le n°25/00484), le SDC de l’immeuble sis [Adresse 6] à Rennes a ensuite assigné la SARL Bodesa et le SDC de l’immeuble sis [Adresse 11] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de désigner un expert et de réserver les dépens.

A l’audience du 24 septembre 2025, la SARL Bodesa a indiqué vouloir assigner son bailleur.

La juridiction a indiqué aux parties que les chefs de mission, proposés en demande, lui paraissaient inadaptés au litige.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025 (affaire enregistrée au répertoire général sous le n°25/00894), la SARL Bodesa a ensuite appelé à l’instance la société civile immobilière (SCI) Société civile du présidiale, son bailleur, au visa des articles 145 et 331 du code de procédure civile, 1231-1 et suivants et 1719 du code civil, aux fins de jonction avec l’instance principale identifiée 25/00484 et de déclaration d’expertise commune.

Lors de l’audience sur renvoi du 3 décembre 2025, la jonction des affaires référencées sous les numéros 25/00894 et 25/00484 a été ordonnée sous le numéro 25/00484.

Lors de l’audience sur renvoi et utile du 17 décembre suivant, le SDC de l’immeuble sis [Adresse 6] à Rennes, représenté par avocat, a sollicité le bénéfice de ses conclusions et a oralement indiqué que la mission qu’il propose est une mesure type adaptée à la situation mais qu’à défaut, il est possible de reprendre celle proposée par la SCI Société civile du présidiale.

Pareillement représentée, la SARL Bodesa s’est, par voie de conclusions, opposée à titre principal à la demande d’expertise mais a formé subsidiairement les protestations et réserves d’usage et a sollicité que les opérations d’expertise soient ordonnées au contradictoire de son bailleur.

Ce dernier, également représenté par avocat, s’est par voie de conclusions, à titre principal, opposé à la demande d’expertise et, à titre subsidiaire, a sollicité la modification de la mission de l’expert ainsi qu’une injonction des parties à rencontrer un médiateur. Il a également sollicité la condamnation du SDC de l’immeuble sis [Adresse 6] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Le SDC de l’immeuble sis [Adresse 11], pareillement représenté, a formé les protestations et réserves d’usage par voie de conclusions, sous la réserve qu’y participent également la SARL Bodesa et son bailleur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.

Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d’instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619 publié au Bulletin). L’action au fond ainsi envisagée ne doit en outre pas apparaître comme étant manifestement compromise (Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539 publié au Bulletin).

Le SDC de l’immeuble sis [Adresse 6] sollicite une mesure d’expertise dans la perspective d’un procès au fond qu’il envisage d’intenter à la SARL Bodesa et au syndicat voisin, sur le fondement de la responsabilité civile relative aux troubles anormaux de voisinage.

La SARL Bodesa s’oppose à cette demande en affirmant que cette action est prescrite, en application de l’article 2224 du code civil, cette prescription quinquennale ayant, en effet, commencé à courir à compter de la première manifestation des troubles, soit en mai 2018, peu important que leur répétition ait eu lieu sur une longue période.

Le syndicat réplique que le caractère continu d’une infraction déplace le point de départ de la prescription à la cessation de l’infraction. Il ajoute que la prescription a, de surcroît, été interrompue par la crise sanitaire, période durant laquelle les restaurants ont été fermés, notamment du 30 octobre au 15 décembre 2020. Il soutient que les troubles, l’objet de sa demande d’expertise, sont ceux subis postérieurement à la réouverture du restaurant, lesquels sont reconnus par la SARL Bodesa, notamment dans son courrier du 7 juin 2022, une telle reconnaissance valant interruption du délai de prescription. Il affirme qu’une action au fond est également possible, en application de l’article 14 de la loi de 1965.

Il résulte de l’article 2224 du code civil que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, prescription à laquelle est soumise l’action en responsabilité fondée sur un trouble anormal du voisinage (Civ. 3ème 16 janvier 2020 n°16-24.352 publié au Bulletin). La seule répétition du trouble, sur une longue période, ne fait pas courir un nouveau délai de prescription (Civ. 3ème 14 novembre 2024 n°23-21.208).

Toutefois, selon l’article 2240 du code civil, cette prescription est interrompue lorsque le débiteur reconnait, sans équivoque (Civ. 3ème 7 janvier 2021 n° 19-23.262 publié au Bulletin), le droit de celui contre lequel il prescrivait.

Par le courrier en date du 7 juin 2022 invoqué par le syndicat demandeur (sa pièce n°6), la SARL Bodesa a indiqué avoir pris en compte ses plaintes et procédé à des travaux, afin de faire cesser les odeurs litigieuses. Ce courrier, intervenu à une date à laquelle la prescription n’était pas encore acquise, pourrait être considéré, par le juge du fond, comme une reconnaissance de responsabilité interruptive du délai de prescription.

D’où il suit que la SARL échoue à démontrer que l’action en germe, envisagée à son encontre, est manifestement compromise.

Elle ne discute pas, par ailleurs, des autres composantes du motif légitime.

Le SDC de l’immeuble sis [Adresse 11], dans sa discussion, indique ne pas avoir de moyen opposant à faire valoir.

Il en résulte que le syndicat demandeur dispose d’un motif légitime à ce qu’une expertise soit ordonnée au contradictoire de ces deux défendeurs, comme énoncé au dispositif de la présente ordonnance et à ses frais avancés.

Si la SCI Société civile du présidale conteste le motif légitime du syndicat demandeur, en reprenant le même argumentaire que son preneur et en ajoutant seulement que l’éventuelle reconnaissance par ce dernier des désordres ne lui serait pas opposable, elle n’articule pour autant aucun moyen opposant à la demande dont elle fait l’objet, émanant de son preneur.

D’où il suit que l’expertise sera également ordonnée à son contradictoire.

Un technicien désigné en justice ne devant jamais porter d’appréciations juridiques, en application de l’article 238 du code de procédure civile, il ne saurait dès lors lui être demandé de se prononcer sur le caractère anormal des nuisances éventuellement constatées, comme le demande la SCI Société civile du présidale.

Enfin, le prononcé d’une injonction à rencontrer un médiateur aux fins d’information, en application de l’article 1533 du code de procédure civile, ne saurait être mise en œuvre que de la propre initiative du juge et non à la demande des parties. Il n’y a pas lieu, en conséquence, à statuer sur cette demande.

Sur les demandes annexes

L’article 491 du code de procédure civile dispose, en son second alinéa, que le juge des référés « statue sur les dépens ».

La partie défenderesse à une expertise, ordonnée sur le fondement de l’article 145 du même code, ne saurait être regardée comme la partie perdante au sens des dispositions des articles 696 et 700 dudit code (Civ. 2ème 10.02.2011 n°10-11.74 Bull. n°34).

En conséquence, les demandeurs à l’instance conserveront provisoirement la charge de leurs dépens.

La demande de frais irrépétibles formée par la SCI Société civile du présidale, que l’équité à ce stade ne commande pas de satisfaire, sera rejetée.

DISPOSITIF

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Ordonnons une expertise et désignons, pour y procéder, M. [K] [S], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 13], domicilié [Adresse 4] (44), tél : [XXXXXXXX01], mèl: [Courriel 15], lequel aura pour mission de :

— se rendre sur place, dans les locaux de la SARL Bodesa sis [Adresse 11] ainsi que dans les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 13] (35), après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs avocats ;

— entendre les parties et tous sachants ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— vérifier la réalité des troubles olfactifs et sonores invoqués dans l’assignation du syndicat demandeur et dans ses annexes et, dans l’affirmative, les décrire ;

— en rechercher alors les causes et donner son avis circonstancié sur leur importance ;

— indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux visant à la cessation ou, à défaut, à la réduction des troubles ;

— s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien, conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du code de procédure civile ;

— de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Fixons à la somme de 3.000 € (trois mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que le SDC de l’immeuble sis [Adresse 6] devra consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Rennes dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque;

Disons que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

Disons qu’à l’issue de la deuxième réunion, au plus tard, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

Disons que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de huit mois à compter de l’avis de consignation ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

Désignons le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

Laissons provisoirement aux demandeurs à l’instance la charge de leurs dépens respectifs ;

Rejetons toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés