N°Minute:25/1821

N° RG 25/01422 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PYWC

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 02 Septembre 2025

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS IMMOVANCE SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Benjamin BEAUVERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [K] [D], demeurant [Adresse 3], et actuellement [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 30 Juin 2025

Affaire mise en deliberé au 02 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 02 Septembre 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Benjamin BEAUVERGER

Le 02 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [D] est propriétaire du lot n° 04 au sein de la copropriété [Adresse 1].

Après délivrance d’une mise en demeure, une attestation de non conciliation a été établie le 20 novembre 2024, puis le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, a par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, fait assigner Monsieur [K] [D] devant le Tribunal de judiciaire de Montpellier aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  3456,84 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 01 janvier 2022 au 1er octobre 2004 , avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 février 2023,

—  432 € au titre des frais de syndic

—  1000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens.

A l’audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A cette audience, Monsieur [K] [D] était absent.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété,

— les appels de charges et travaux,

— les relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux d’assemblée générale du 14 décembre 2021 18 juillet 2023 et 21 octobre 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le décompte des charges dues au 1er janvier 2025

— les mises en demeure des 1er novembre 2022, 09 février 2023, 30 avril 2024,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que Monsieur [K] [D] reste devoir la somme de 3456,84 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 01 janvier 2025 inclus, comprenant les appels de charges du 1er trimestre 2025.

Monsieur [K] [D] sera donc condamné à payer la somme de 3456,84 euros, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

— sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Il a été produit les mises en demeure du 7 novembre dont la preuve de leurs envois est rapportée par la production de la copie des accusés de réception. Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 72 euros.

— Sur les frais de constitution dossier avocat et mise en demeure par avocat:

Concernant les frais de « CONSTITUTION AVOCAT », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le Syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande en paiement à ce titre.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

A défaut d’établir la mauvaise foi de sa débitrice, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnée aux dépens, Monsieur [K] [D] devra verser au Syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement par défaut, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la somme de 3456,84 euros, au titre des charges de copropriété suivant arrêté du compte au 01 janvier 2025 inclus, comprenant les appels de charges du 1er trimestre 2025, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la somme de 72 € au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

La Greffière, La Juge