TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

22 Octobre 2025

N° RG 23/02036 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YFUR

N° Minute :

AFFAIRE

[P] [D]

C/

S.A.S. [11], SAS [9], venant au droits de la SCP [10]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Claire JAGER de la SCP LC2J, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN752

DEFENDERESSES

S.A.S. [11]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Frédérique FARGUES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138

SAS [9], venant au droits de la SCP [10]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée le 26 Mars 2025 en audience publique, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et les dossiers ayant fait l’objet d’un dépôt devant :

Alix FLEURIET, Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 14 Octobre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Le 20 avril 2019, Mme [L] [U] a, par l’intermédiaire de la société [11], donné à bail à Mme [H] [O] et à M. [G] [O] (ci-après les époux [O]), un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], d’une surface de 86 m², moyennant un loyer de 1 615 euros hors charges.

Ce bail a été conclu au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour une durée de trois ans à compter de la date de la signature.

Le [Date décès 3] 2019, Mme [U] est décédée, laissant pour lui succéder son petit-fils, M. [P] [D].

Ce dernier a fait signifier aux époux [O] un congé pour vente à effet au 19 avril 2022, suivant acte d’huissier de justice de la SCP [10], devenue la SAS [9], en date du 13 août 2019.

Le 5 janvier 2022, les époux [O] ont fait part à M. [D], par courriel, de leur étonnement quant à la surface habitable de son bien immobilier, telle que mentionnée dans le bail et le congé qui leur a été notifié (86 m²), alors que ledit bien mesure 80,6 m². Ils lui présentaient dès lors une offre d’achat à un prix inférieur au prix de vente qui leur avait été proposé.

Puis, le 13 janvier 2022, ils lui adressaient par SMS une capture d’écran d’un article publié sur le site “seloger.com” visant un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 11 mars 2003 résumé en ces termes “La cour d’appel de Paris a statué sur la question d’une surface erronée dans un congé pour vente et a retenu la nullité du congé pour tromperie : en effet, en raison du caractère inexact de la surface, le consentement du locataire, potentiel futur acquéreur, serait faussé”.

Dans le cadre d’un protocole d’accord signé le 28 janvier 2022, M. [D] et les époux [O] se sont accordés sur le versement par le premier d’une indemnité d’un montant de 35 000 euros en contrepartie de la libération du bien par les seconds, lui permettant de le vendre libre de toute occupation.

Par acte authentique du 19 avril 2022, la vente de l’appartement occupé par les époux [O] a été réalisée.

Le 21 avril 2022, M. [D] a mis en demeure la société [11] et la SCP [10] de l’indemniser du préjudice qu’il prétend avoir subi, à hauteur de 35 000 euros, résultant des erreurs qu’il leur reproche d’avoir commis, dans la rédaction du contrat de bail s’agissant de la première, et dans la rédaction du congé pour vente s’agissant de la seconde.

Aucune issue amiable n’ayant été trouvée à leur litige, M. [D] les a fait assigner par actes de commissaire de justice du 22 février 2023, devant le tribunal judiciaire de Nanterre, en responsabilité civile professionnelle.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 septembre 2024, M. [D] demande au tribunal de :

— déclarer sa demande recevable,

— condamner in solidum la société [11] et la SAS [9] à lui verser la somme de 35 000 euros en réparation de son préjudice,

— condamner in solidum la société [11] et la SAS [9] aux dépens,

— condamner in solidum la société [11] et la SAS [9] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que les décisions de première instance sont exécutoires de plein droit.

M. [D] reproche à la société [11], sur le fondement de l’article 1992 du code civil, d’avoir violé son devoir de diligence en rédigeant un bail mentionnant une surface habitable erronée. Il souligne le fait que la société [11] était chargée de rédiger le bail et disposait du rapport de diagnostic permettant de vérifier la superficie exacte du bien, mais encore qu’elle a facturé ses prestations comme gestionnaire professionnel, ce qui renforce son obligation de diligence.

S’agissant de la SAS [9], il indique, au visa des articles 1991 à 1997 du code civil, qu’en reprenant cette mention dans le congé pour vente dont il lui avait confié la rédaction, alors même que la loi n’impose pas d’y faire figurer la surface du bien loué, et ce sans aucune vérification, elle a manqué à son devoir de conseil et de vigilance et engagé sa responsabilité contractuelle à son égard ; que cette erreur a permis aux locataires de contester le congé qui leur avait été signifié et d’obtenir un avantage financier.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 décembre 2024, la société [11] demande au tribunal de :

A titre principal,

— débouter M. [D] de ses demandes,

— débouter la SAS [9] de son appel en garantie,

A titre subsidiaire, en cas de condamnation prononcée à son encontre,

— condamner la SAS [9] à la garantir intégralement,

En tout état de cause,

— condamner M. [D] ou la SAS [9] aux dépens,

— condamner M. [D] ou la SAS [9] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [11] soutient qu’elle a rédigé le bail en reprenant une surface erronée de 86 m² communiquée par la propriétaire, sans intégrer le certificat de mesurage reçu ultérieurement. Elle précise qu’elle n’a pas été mandatée pour rédiger le congé pour vente et n’a donc pas de lien contractuel avec M. [D]. Elle ajoute que la mention de la superficie du bien dans le congé, facultative, est imputable à l’étude de commissaires de justice, qui aurait dû vérifier cette information ou s’abstenir de la mentionner.

Elle conclut à l’absence de lien de causalité entre l’erreur figurant sur le bail et le préjudice subi par M. [D] et soutient que la cause directe du préjudice dont il se prévaut réside dans l’erreur portant sur la surface habitable mentionnée dans le congé signifié aux époux [O], en sorte que seule la SAS [9] a engagé sa responsabilité à son égard. Elle ajoute qu’avant de faire une offre, les locataires connaissaient la surface réelle du bien immobilier, ce qui exclut l’existence de tout vice du consentement. Elle soutient également que l’article 15 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 impose au notaire, si le vendeur ne l’a pas fait, de notifier au locataire toute baisse de prix avant la vente, obligation qui semble avoir été négligée ; qu’en l’espèce, dès lors que le protocole d’accord signé est confidentiel et n’indique pas clairement les raisons réelles de la contestation, cette circonstance pourrait avoir présidé au versement d’une indemnité aux époux [O]. Elle fait également valoir qu’une indemnité d’éviction avait été proposée dès 2019, bien avant l’invocation d’une contestation sur la superficie du bien.

La société [11] fait aussi valoir qu’elle n’a pas été informée de l’erreur mentionnée sur la surface du bien ni des négociations qui se sont déroulées entre les locataires et le propriétaire et que le protocole d’accord qu’ils ont signé lui est inopposable pour avoir été conclu sans sa participation.

Enfin, elle soutient que l’indemnité versée servait à obtenir le départ des locataires, indépendamment de toute erreur portant sur la surface habitable du bien.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 octobre 2024, la SAS [9] demande au tribunal de :

A titre principal,

— déclarer M. [D] irrecevable et subsidiairement mal fondé en sa demande d’indemnisation,

— débouter en conséquence M. [D] de ses demandes formées à son encontre,

— débouter la société [11] de ses demandes formées à son encontre,

A titre subsidiaire,

— condamner la société [11] à la garantir des éventuelles condamnations prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner M. [D] aux dépens,

— condamner M. [D] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS [9] fait valoir que M. [D] ne rapporte pas la preuve d’une faute qui lui serait imputable, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Précisément, elle indique que le congé pour vente délivré par ses soins est régulier et conforme aux prescriptions légales, et que la surface erronée indiquée dans le bail a simplement été reprise, sans obligation ni possibilité pour elle de la vérifier.

La SAS [9] fait également valoir que le lien de causalité entre l’erreur portant sur la surface du bien, contenue dans le congé, et l’indemnisation versée aux locataires fait défaut, dès lors que M. [D] n’avait aucune obligation d’indemniser ses locataires ; qu’en effet, ceux-ci ne s’étaient pas prévalus de la nullité du congé et ils ne pouvaient raisonnablement espérer qu’il serait fait droit à leur demande, une différence de surface de 6m² étant insusceptible de fausser leur consentement dès lors qu’ils avaient présenté une offre d’achat à 700 000 euros et ne souhaitaient pas accepter le prix fixé par M. [D].

Elle ajoute que M. [D] leur avait déjà proposé en 2019 une indemnisation avant toute contestation relative à la surface habitable du bien. Et elle précise qu’en signant le protocole d’accord, il a renoncé à contester ultérieurement le congé pour vente, ainsi que tout recours contre les tiers, et contre elle notamment.

Enfin, elle soutient que ce protocole d’accord ne lui est pas opposable.

Elle conclut de l’ensemble de ces éléments que la demande indemnitaire formée par M [D] doit être déclarée irrecevable et à titre subsidiaire mal fondée.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 janvier 2025.

L’ensemble des parties ayant constitué avocat, le jugement sera contradictoire, en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes formées par M. [D] à l’encontre de la SAS [9]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond, pour défaut de qualité pour agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Selon l’article 789, 6 °, du même code, l’examen d’une fin de non-recevoir relève de la compétence du juge de la mise en état.

En outre l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, prévoit que : « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

La SAS [9] est irrecevable à soulever devant le tribunal l’irrecevabilité des demandes formées par M. [D], le juge de la mise en état étant seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir en application des dispositions de l’article 789, 6 ° du code de procédure civile précité.

A titre surabondant, il est relevé qu’elle fonde la fin de non-recevoir qu’elle soulève et sa demande de débouté des prétentions adverses sur les mêmes moyens, en l’espèce sur l’absence de démonstration par le demandeur d’une faute qui lui serait imputable, d’un préjudice subi par lui et d’un lien de causalité entre les deux, ainsi que l’inopposabilité du protocole d’accord que le demandeur a conclu, sans y être contraint, avec les époux [O] et qui, selon elle, le priverait de tout recours contre les tiers, l’ensemble de ces moyens tendant au seul rejet des prétentions de ce dernier, y compris le dernier moyen invoqué, qui a pour objet de contester l’existence même du préjudice invoqué.

Sur l’action en responsabilité des société [11] et SAS [9]

Sur les fautes

Sur la faute imputée à la société [11]

La responsabilité du gestionnaire de biens obéit aux règles de droit commun de la responsabilité contractuelle et aux règles spéciales du droit du mandat définies par les articles 1984 et suivants du code civil.

En application de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Aux termes de l’article 1992 du code civil, « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ».

Il est constant que le gestionnaire de biens, intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d’un acte après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions juridiques nécessaires à l’efficacité de la convention. Pour ce faire, il est astreint à des obligations de vérification mais aussi de renseignement et de conseil à l’égard de son client, et peut être déclaré responsable de toutes fautes ou négligences dans l’exercice de sa mission susceptibles d’avoir causé tout ou partie des dommages subis par celui-ci.

Suivant l’article 3 (4°) de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de bail doit préciser la surface habitable de la chose louée.

En l’espèce, il est constant que la société [11] a rédigé le contrat de location conclu le 20 avril 2019 entre Mme [L] [U] et les époux [O], de même qu’il est établi et non contesté que ce bail mentionne une surface habitable du bien de 86 m², au lieu de 80,6 m². Si la société [11] fait valoir qu’elle a rédigé le bail à partir des informations données par la bailleresse, il lui incombait en sa qualité de professionnelle de l’immobilier de s’assurer de la surface réelle du logement, en exigeant de son mandant, à défaut de l’avoir à sa disposition, la transmission du diagnostic obligatoire de surface du logement donné à bail ou en le faisant réaliser.

Il est en conséquence établi que la société [11] a commis une faute lors de la rédaction du bail signé le 20 avril 2019 par Mme [U] et les époux [O], susceptible d’engager sa responsabilité à l’égard de M. [D].

Sur la faute imputée à la SAS [9]

Selon l’ article 10 de l’ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016 relative au statut de commissaire de justice, les commissaires de justice sont responsables de la rédaction de leurs actes, sauf lorsque l’acte a été préparé par un autre officier ministériel, pour les indications matérielles qu’ils n’ont pas pu eux-mêmes vérifier.

En outre, en application de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 :

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. (…)

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. »

Cet article prévoit également qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.

L’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de cette notice d’information précise, en son article 2-2-3, que si le congé doit décrire avec exactitude les locaux loués et quelles sont leurs dépendances éventuelles, « en revanche, il n’est pas obligatoire que la superficie du logement soit mentionnée dans le congé ».

L’absence ou l’imprécision de ces mentions, notamment celles qui sont relatives à l’identification et à la consistance du bien, constituant un vice de forme, il convient, en application de l’article 114 du code de procédure civile, d’apprécier si le preneur justifie d’un grief qui lui serait causé par l’irrégularité invoquée.

En l’espèce, il est observé que le congé signifié par la SAS [9] indique précisément le prix, les conditions de la vente et décrit le bien offert, puisqu’il mentionne la localisation de l’immeuble, l’emplacement de l’appartement, sa composition, les numéros des lots de copropriété, ainsi que les tantièmes correspondants.

Il contient en conséquence l’ensemble des informations exigées par les textes précités.

En revanche, la SAS [9] a fait le choix de signifier un congé précisant la surface habitable du bien litigieux, alors même que d’une part, il ne lui en était pas fait obligation, et que d’autre part, elle ne pouvait ignorer, en sa qualité de professionnelle, le risque induit par une erreur affectant cette information sur la validité du congé en cause.

Aussi, il lui incombait de s’assurer, si elle souhaitait en faire mention dans le congé, de son exactitude.

Or, il est constant que le congé comporte sur ce point une erreur, puisqu’il reprend la superficie du bien immobilier figurant dans le bail conclu le 20 avril 2019, elle-même erronée.

La SAS [9] était en mesure de vérifier l’exactitude de cette mention en sollicitant de la [11] la communication d’une attestation de surface, qu’en l’espèce celle-ci avait à sa disposition.

Il est en conséquence établi que la SAS [9] a commis une faute à l’égard de M. [D], susceptible d’engager sa responsabilité.

Sur le préjudice et le lien de causalité

Le 28 janvier 2022, M. [D] et les époux [O] se sont accordés, aux termes d’un protocole d’accord, sur le versement par le premier d’une indemnité d’un montant de 35 000 euros en contrepartie de la libération du bien immobilier objet du litige par les seconds au plus tard le 19 ou le 30 avril 2022, soit à l’issue du bail expirant le 19 avril 2022.

Il résulte de ce protocole que les parties ont entendu se rapprocher après la découverte par les locataires du caractère erroné des mentions relatives à la surface du bien loué dans le bail qu’ils ont signé et le congé pour vente qui leur a été signifié et de l’envoi par ces derniers à M. [D] de la référence (incomplète) d’une jurisprudence rendue par la cour d’appel de [Localité 12] prononçant la nullité d’un congé dans un cas d’espèce dans lequel une telle erreur portant sur la surface d’un bien avait été mentionnée.

Il est en conséquence établi que ce protocole a été conclu entre les parties pour empêcher la survenance d’un différend à venir au sujet de la validité du congé pour vente signifié aux époux [O] et partant, que la somme de 35 000 euros que M. [D] a accepté de leur verser n’était fondée sur aucun autre motif.

Il convient cependant d’apprécier si la nullité du congé pour vente que les époux [O] ont envisagé de soulever était susceptible d’être prononcée.

Il importe à cet égard de rappeler que les irrégularités affectant le congé pour vente constituent des vices de forme qui, en application de l’article 114 du code de procédure civile, doivent avoir causé un grief à la partie qui se prévaut de la nullité de cet acte.

Premièrement, il est observé que lors de la rédaction du protocole d’accord signé entre M. [D] et les époux [O], ces derniers n’ont fait état d’aucun grief qui leur aurait été causé par l’inexactitude de la mention contenue dans le congé, relative à la superficie du bien.

En second lieu, l’erreur portant sur la surface mentionnée dans le congé n’était pas de nature à induire une méprise dans l’esprit des locataires quant au bien immobilier concerné par le congé, celui-ci étant parfaitement identifié par les informations qu’il contenait, précédemment détaillées (emplacement, composition des lieux, identification des numéros de lots et des tantièmes correspondants), outre que les époux [O] avaient pleine connaissance de sa consistance pour l’occuper.

En troisième, la découverte de la surface réelle du bien qu’ils occupaient, au plus tard le 5 janvier 2022, leur permettait encore de faire une offre d’achat qui leur paraissait en adéquation au regard des caractéristiques du bien, notamment de sa surface réelle, ce qu’ils ont d’ailleurs fait le jour même (“On est surpris d’apprendre que la surface du bien est de 80,6 m² et non de 86 m² comme nous l’avions toujours cru à la lecture du bail et du congé. Cette différence de surface est tout de même très conséquente. Dès lors, nous vous faisons une offre au prix de 820 000 euros” – pièce n° 4 : courriel du 5 janvier 2022).

Enfin, M. [D] justifie, par la production du relevé de compte du notaire ayant réalisé la vente (pièce n° 14), avoir vendu l’appartement litigieux moyennant la somme de 885 000 euros, soit pour un montant nettement supérieur à celui proposé par les époux [O], sur lequel ils n’avaient manifestement pas souhaité s’aligner.

Partant, l’erreur contenue dans le congé n’était pas de nature à en affecter la validité, en l’absence de tout grief susceptible d’être causé aux époux [O].

En outre, n’étant pas justifié par M. [D] d’une part, que les époux [O] se sont prévalus d’un quelconque grief résultant des erreurs susmentionnées, d’autre part, qu’il leur aurait opposé la parfaite validité de l’acte en l’absence de tout grief subis par eux et enfin, qu’en dépit de ses arguments, ils lui auraient fait savoir qu’ils l’assigneraient néanmoins en nullité du congé pour vente, leur détermination à contester la validité de ce congé et partant, à mettre en péril le processus de vente dans lequel il s’était engagé avec les futurs acquéreurs de son bien n’est pas démontrée.

Le préjudice allégué par M. [D] n’est dès lors nullement causé par les fautes commises par les sociétés [11] et [9] et il sera en conséquence débouté de sa demande indemnitaire formée à leur encontre.

Aucune condamnation n’étant prononcée à l’encontre des sociétés [11] et [9], il n’y a pas lieu de statuer sur les appels en garanties qu’elles ont formés à titre subsidiaire.

Sur les demandes accessoires

M. [D], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, ainsi qu’à payer à chacune des parties défenderesses la somme de 1 500 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SAS [9],

Déboute M. [P] [D] de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de la société [11] et de la SAS [9],

Condamne M. [P] [D] aux dépens,

Condamne M. [P] [D] à payer à la SAS [9] et à la société [11] la somme de 1 500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,