N°Minute:25/00529

N° RG 24/02054 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PHE3

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 10 Février 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [W] [N], demeurant [Adresse 1]

assisté de M^e Christel DAUDE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [S] [Y], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Manuel CARIUS, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 13 Janvier 2025

Affaire mise en deliberé au 10 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 10 Février 2025 par

Manuel CARIUS, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Christel DAUDE

Copie certifiée delivrée à :

Le 10 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2023 ayant pris effet le 20 février 2023, Monsieur [W] [N] a donné à bail à Madame [S] [Y] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 620 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 40 euros.

Aucun loyer ni provision sur charges n’ayant été payé depuis le début du bail, Monsieur [W] [N] a, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 août 2023, mis en demeure Madame [S] [Y] d’avoir à régler la somme de 3 900 euros au titre des loyers et charges impayés, outre la somme de 630 euros au titre du dépôt de garantie non versée, et d’avoir à produire une attestation d’assurance habitation.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2023, Monsieur [W] [N] a fait délivrer à Madame [S] [Y] un congé pour motif légitime et sérieux avec un préavis fixé au 19 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2023, Monsieur [W] [N] a également fait signifier à Madame [S] [Y] un commandement de payer la somme principale de 5 820 euros correspondant aux loyers et charges impayés et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

En l’absence de règlement, Monsieur [W] [N] a, par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024 délivré à étude, assigné Madame [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 13 janvier 2025, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989, et sollicite :

à titre principal, le constat de la validité du congé pour motif légitime et sérieux délivré en date du 24 octobre 2024 ou, à titre subsidiaire, le constat de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et charges,

l’expulsion de Madame [S] [Y] et de tous occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises, indexation comprise, majorée de 50%, et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Madame [S] [Y] au paiement de celle-ci,

la condamnation de Madame [S] [Y] au paiement de la somme de 12 910 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de juin 2024,

la condamnation de Madame [S] [Y] au paiement de la somme de 900 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le congé pour motif légitime et sérieux et le commandement de payer pour la somme de 181 euros,

l’exécution provisoire de droit.

A la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département, la Direction de l’action sociale du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [S] [Y], date du 22 novembre 2024. La conclusion est que la dette locative serait liée à une perte de revenu à la suite d’une perte d’emploi. Madame indique avoir retrouvé un emploi et reprendre prochainement le paiement du loyer avec un plan d’apurement. Elle souligne qu’il y a eu d’importants conflits avec le bailleur.

A l’audience du 13 janvier 2025, Monsieur [W] [N], représenté par son avocat qui a déposé son dossier, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, outre actualisation de la dette locative à hauteur de 20 483 euros par décompte transmis à l’audience arrêté au 10 janvier 2025. Il a également précisé que les revenus de la locataire s’élevaient à la somme de 1 100 euros et a indiqué s’opposer à l’octroi de délais.

Madame [S] [Y], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu ni n’a été représentée.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la validation du congé pour motif légitime et sérieux

En application de l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […]. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. […]

III. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2023, Monsieur [W] [N] a fait délivrer à Madame [S] [Y] un congé pour motif légitime et sérieux avec un préavis fixé au 19 février 2024 en se fondant sur l’absence de paiement des loyers et charges depuis le début du bail, et ce malgré les relances du bailleur.

Ce congé est valide puisque, conformément aux dispositions précitées, il mentionne le motif allégué et respecte le délai de 3 mois, le bail devant prendre fin le 19 février 2024.

Monsieur [W] [N] verse aux débats un décompte locatif arrêté au 10 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 comprise, pour la somme de 20 483 euros. Il justifie ainsi le manquement de la locataire à ses obligations contractuelles.

Il convient par conséquent de constater la validité du congé délivré en date du 24 octobre 2023, avec un préavis au 19 février 2024, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [Y].

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la condamnation à la dette

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par Monsieur [W] [N] que Madame [S] [Y] se trouve redevable de la somme de 20 483 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupations échus, arrêtés au 10 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé.

Madame [S] [Y] sera par conséquent condamnée à verser à Monsieur [W] [N] la somme de 20 483 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupations échus, arrêtés au 10 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 comprise.

Sur la clause pénale

En application de l’article 4 i) de la loi du 06 juillet 1989, est réputée nulle toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Dès lors, la clause stipulée dans le contrat de bail conclu le 30 janvier 2023 qui prévoit que « le preneur ou ses ayants droits, dans le cas où ils se maintiendraient dans les lieux après cessation de la location, versera au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle fixée de convention expresse entre les parties, égale au dernier moyen mensuel majoré de 50%, dû en vertu du présent bail » doit être réputée non écrite de sorte que la demande tendant à son application sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [Y], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, Madame [S] [Y] sera condamnée à verser à Monsieur [W] [N] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONSTATE la validité du congé pour motif légitime et sérieux délivré par Monsieur [W] [N] à Madame [S] [Y] en date du 24 octobre 2023 avec un préavis fixé au 19 février 2024 concernant le logement situé [Adresse 2] ;

DECLARE en conséquence Madame [S] [Y] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 20 février 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [S] [Y] devra payer à compter de la date d’échéance du bail le 20 février 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles, et CONDAMNE Madame [S] [Y] au paiement de celle-ci ;

CONDAMNE Madame [S] [Y] à verser à la Monsieur [W] [N] la somme de 20 483 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations arrêtés au 10 janvier 2025, mensualité du mois de janvier 2025 comprise ;

DEBOUTE Monsieur [W] [N] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [S] [Y] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [S] [Y] à verser à Monsieur [W] [N] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

La Greffière La juge