N° RG 25/02504 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NN7J

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

11ème civ. S3

N° RG 25/02504 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NN7J

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Marc JANTKOWIAK

☐ Copie c.c aux défendeurs

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 14 novembre 2025

Le Greffier

M^e Marc JANTKOWIAK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

La société civile immobilière FONCIERE RU 01/2014,

inscrite au RCS de [Localité 9], sous le n° 794 756 536,

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Marc JANTKOWIAK,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 94

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [D]

Madame [H] [D]

demeurant ensemble [Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Monsieur : comparant en personne

Madame : non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 novembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé électroniquement le 23 octobre 2024 par les preneurs et le 24 octobre 2024 par la bailleresse, la SCI FONCIERE RU 01/2014 a consenti à Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 6] à 67100 STRASBOURG (bâtiment D, étage 4, porte D41)ainsi qu’une cave, parking et garage accessoires à l’immeuble, pour un loyer mensuel de 965,48 € augmenté d’une provision sur charges mensuelle de 256 €, soit une échéance mensuelle totale de 1.221,48 €.

Se prévalant de loyers impayés, la SCI FONCIERE RU 01/2014 a fait signifier à Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D], le 3 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 6.256,46 € arrêtée au 2 décembre 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 4 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2025, la SCI FONCIERE RU 01/2014 a fait assigner Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties sur le fondement du commandement de payer visant la clause résolutoire, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire dudit bail ;

— le prononcé de l’évacuation de Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D] et de tous occupants de leur chef des locaux loués, et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D] à lui payer, la somme de 8.810,86 € au titre des arriérés de loyers et de charges, clauses pénales et accessoires, tels que détaillés dans le compte locataire versé aux débats et daté du 10 février 2025, avec les intérêts légaux à compter du commandement de payer du 5 décembre 2024 ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D] à lui verser la somme mensuelle de 1.245,30 € à titre d’indemnité d’occupation, cette somme étant équivalente au loyer et avances sur charges antérieurement exigibles (989,30 € au titre du loyer du logement + la provision sur charges à hauteur de 256 €), et ce, jusqu’au jour où Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D] auront quitté les lieux, étant précisé que l’indemnité devra être précisée comme étant due pour le mois entier si celui-ci est entamé ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D] à lui payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée par Me [S], huissier.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du Département du Bas-Rhin le 5 mars 2025.

A l’audience du 16 septembre 2025, la SCI FONCIERE RU 01/2014, représentée par son conseil, a maintenu les demandes formées dans son assignation.

Elle indique s’opposer à toute demande de délais de grâce formée par Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D], tant au niveau de délais de paiement, qu’au niveau des délais à expulsion.

Elle s’oppose également à toute demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Pour ce faire, elle indique que le montant des arriérés de loyers est conséquent et que le paiement des loyers courants n’a pas été repris.

Monsieur [M] [D] sollicite des délais de paiement sur une durée de 36 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire et subsidiaire, des délais à expulsion d’une durée de un an.

Il fait valoir qu’il ne pourra reprendre le paiement des loyers qu’à la fin du mois de septembre 2025 ; qu’il cumule désormais deux emplois : un 1er emploi pour lequel il perçoit des revenus mensuels de l’ordre de 2.500 € et un 2ème emploi pour lequel il perçoit des revenus mensuels de l’ordre de 1.000 € ; que son épouse perçoit des revenus de l’ordre de 1.500 € par mois ; que le couple a 4 enfants à charge et que les prestations familiales sont saisies.

Il affirme être en mesure d’apurer les arriérés de loyers et pouvoir assurer à la fois le règlement des arriérés de loyer et les échéances courantes du loyer et des charges.

Bien que régulièrement assignée le 4 mars 2025 par dépôt à l’étude de M^e Christine [S], Commissaire de Justice à [Localité 10], Madame [H] [D] ne s’est pas présentée ni fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Juge des Contentieux de la Protection.

La SCI FONCIERE RU 01/2014 a été autorisée à produire en cours de délibéré un relevé de compte permettant d’actualiser sa dette mais également de vérifier si Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D] ont repris un paiement des loyers.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

Le décompte actualisé de l’arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2025 a été réceptionné au greffe le 16 octobre 2025.

La SCI FONCIERE RU 01/2014 étant représentée, Monsieur [M] [D] étant présent et Madame [H] [D] étant absente, le jugement sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

* Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 décembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 4 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 5 mars 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 16 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4 qu’à défaut de paiement à l’échéance de l’une des sommes dues par le preneur de tout ou partie du loyer, des charges récupérables ou du dépôt de garantie, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail que le loyer et les charges doivent être payés chaque mois, à terme échu, au plus tard le 5 du mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 3 décembre 2024 pour une somme en principal de 6.256,46 € selon relevé de compte arrêté au 2 décembre 2024.

Il ressort du décompte arrêté au 10 février 2025 produit lors de l’audience ainsi que celui du 3 octobre 2025 produit en cours de délibéré que les sommes dues dont le paiement était demandé par le commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Il est ainsi établi et non sérieusement contestable que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de six semaines, soit le 14 janvier 2025 à 24 heures.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

* Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant la SCI FONCIERE RU 01/2014, d’une part, et Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D], d’autre part, du 23 et 24 octobre 2023, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 3 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 3 octobre 2025 que la SCI FONCIERE RU 01/2014 rapporte la preuve que Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D] lui doivent, au 3 octobre 2025, la somme de 21.536,11 € au titre des loyers et charges et indemnité d’occupation.

Un montant total de 453,10 € est mis en compte à titre de primes mensuelles MRH, de frais de courtage MRH mensuels et de contributions annuelles MRH.

Le SCI FONCIERE RU 01/2014 ne fournit aucune explication sur ces sommes. Elle ne démontre pas que cette assurance a été souscrite par elle pour le compte du locataire tel que prévu par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’elle est ainsi récupérable.

Il n’est pas plus indiqué si cette assurance a été souscrite par le biais de l’agence immobilière mandataire mais au nom de Monsieur [M] [D], ou est recouvrée par celle-ci, de sorte que la SCI FONCIERE RU 01/2014 n’aurait pas qualité à agir pour le compte de l’assureur.

Elle ne produit pas plus d’éléments permettant de corroborer le montant des sommes mises en compte.

Ainsi, il n’y a pas lieu de prendre en compte, à défaut de plus amples explications, ces sommes qui seront déduites du solde restant dû.

Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D] ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de leur dette au titre des arriérés de loyers et charges.

Le bail prévoit en son chapitre III page 9 que les preneurs sont solidaires entre eux pour l’exécution de toutes les clauses du contrat de bail, Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D] seront condamnés solidairement à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2014 la somme de 21.536,11 € au titre des loyers et charges et indemnité d’occupation, arrêtés au 3 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

* Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de cette même loi la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [M] [D] souhaite pouvoir bénéficier de délais de paiement ainsi que de la suspension des effets de la clause résolutoire. Il ne forme aucune proposition concrète mais indique pouvoir être en mesure de régler une somme supplémentaire de façon échelonnée. Il souhaite pouvoir rester dans le logement.

La SCI FONCIERE RU 01/2014 s’y oppose.

Pour pouvoir bénéficier de délais de paiement, il faut remplir deux conditions cumulatives : être en mesure de régler la dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Or, force est de constater que Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D] n’ont pas repris le paiement des loyers courants et ce, depuis le 30 août 2024.

Ils ne remplissent ainsi pas la condition correspondant à une reprise du versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, de sorte qu’il ne peut être fait droit ni à la demande de délais de paiement, ni à la demande de suspension de la clause résolutoire.

* Sur l’expulsion et la demande de délais

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises et non suspendues, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant la SCI FONCIERE RU 01/2014, d’une part, à Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D], d’autre part à compter du 15 janvier 2025.

Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, leur expulsion sera en conséquence ordonnée.

Les locataires devront quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour eux de le faire, ils pourront être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Conformément aux dispositions des articles L 412-3 et L 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution :

— « le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales »

— "la durée des délais prévus à l’article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an” ;

— “ Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement" ;

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D] n’ont pas payé leur loyer et les provisions sur charges depuis le 30 août 2024.

Le montant des arriérés de loyer et charges est conséquent puisqu’étant de 21.536,11 €.

Selon les déclarations de Monsieur [M] [D] , non corroborées par la production de pièces, les deux époux perçoivent des revenus de l’ordre de 5.000 €, ce qui devrait leur permettre de se reloger dans de bonnes conditions.

Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D] ne produisent aucun élément permettant de démontrer qu’ils ne pourront pas le faire.

En outre, il sera relevé qu’ils ont déjà bénéficié d’un délai au regard de la durée de la procédure; ils pourront également bénéficier du délai légal de deux mois débutant au moment du commandement de quitter les lieux ainsi que de la trêve hivernale.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de débouter Monsieur [M] [D] de sa demande de délai à expulsion.

Néanmoins, en cas d’élément nouveau à faire valoir (règlement d’une partie importante de la dette, reprise des loyers, vaines recherches pour trouver un logement…), ils pourront toujours saisir le Juge de l’Exécution d’une demande de délai une fois le commandement de quitter les lieux délivré.

* Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour leur maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 15 janvier 2025, date de résiliation du bail, à une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable au 27 octobre de chaque année, selon indice IRL du 3ème trimestre 2023, et conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Par conséquent, Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D] seront condamnés solidairement au paiement d’une telle indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 4 octobre 2025 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ou reprise des locaux.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D], qui succombent, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 3 décembre 2024.

L’issue de la procédure et l’équité justifient que Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D] soient condamnés in solidum à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2014 la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SCI FONCIERE RU 01/2014 à l’encontre de Monsieur [M] [D] et de Madame [H] [D] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté des 23 et 24 octobre 2023 conclu entre la SCI FONCIERE RU 01/2014, d’une part, et Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D], d’autre part, concernant les locaux (appartement, cave, parking et garage situés [Adresse 6] à 67100 STRASBOURG (bâtiment D, étage 4, porte sont réunies à la date du 15 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [D] et de Madame [H] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D] à la SCI FONCIERE RU 01/2014 à compter du 15 janvier 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sous réserve du décompte de charges, avec indexation au 27 octobre de chaque année, selon indice IRL du 3ème trimestre 2023, selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2014 la somme de 21.536,11 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 3 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2014, l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 4 octobre 2025, échéance d’octobre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux ou reprise du logement ;

DEBOUTE Monsieur [M] [D] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ainsi que de sa demande de délais à expulsion ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2014 la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [D] et Madame [H] [D] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du 3 décembre 2024 ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection,

Nathalie PINSON Véronique BASTOS