TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/14525

N° Portalis 352J-W-B7F-CVPRW

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

05 Novembre 2021

JUGEMENT

rendu le 23 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. KVK

prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [W] [T]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Serge PEREZ de la SCP PEREZ SITBON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0198

DÉFENDERESSE

SOCIETE CIVILE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER (SCII)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Florence LOUIS de la SELARL GRIMAUD – LOUIS – CAPRARO, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire #PB217

Décision du 23 Octobre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/14525 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVPRW

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 16 Juin 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 septembre 2014, la SOCIETE CIVILE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER (désignée ci-après la SCII) a donné à bail à M. [W] [T] agissant en qualité de fondateur et gérant de la S.A.R.L. KVK, alors en cours de formation, des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] dans le 1er arrondissement, et ce pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2014 avec une échéance au 30 septembre 2023, moyennant le paiement d’un loyer annuel initial de 120.000 euros hors taxes et charges.

La destination est la suivante : “café – bar – restaurant – brasserie, à l’exclusion de toute autre activité”.

Par acte extrajudiciaire signifié le 5 octobre 2021, la SCII a fait délivrer à la S.A.R.L. KVK un commandement de payer visant la clause résolutoire, ayant pour cause la somme de 65.674,08 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er juin 2021 et la somme de 360,09 euros au titre du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 novembre 2021, la S.A.R.L. KVK a fait assigner la SCII devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles d’opposition à commandement de payer.

Par acte sous seing privé du 11 février 2022, la S.A.R.L. KVK a cédé son fonds de commerce, comprenant son droit au bail, à la S.A.R.L. VERONIQUE, et ce, en présence de la SCII, appelée à l’acte.

Par acte extrajudiciaire signifié le 14 octobre 2022, la SCII a fait délivrer à la S.A.R.L. VERONIQUE un commandement de payer visant la clause résolutoire, ayant pour cause la somme de 34.044,80 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er septembre 2022 et la somme de 253,74 euros au titre du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 novembre 2022, la S.A.R.L. VERONIQUE a fait assigner la SCII devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir juger qu’il n’y a pas lieu à appliquer la clause résolutoire stipulée au bail et de lui accorder 24 mois de délai de paiement pour s’acquitter de toute somme dont elle pourrait être reconnue débitrice.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/13952.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2024, la S.A.R.L. KVK demande au tribunal de :

— juger qu’elle est recevable dans ses demandes ;

— juger le commandement de payer délivré par la SCII nul et de nul effet ;

— juger que les sommes réclamées par la SCII dans son commandement du 5 octobre 2021 correspondent aux loyers des mois d’avril, mai, novembre et décembre 2020 ainsi que janvier, février, mars, avril et mai 2021, périodes pendant lesquelles elle n’a pas été autorisée à exploiter les lieux loués en raison des interdictions administratives et gouvernementales qui s’appliquaient à l’activité de bar et restauration autorisée dans les lieux loués ;

— juger que la clause résolutoire insérée au bail ne peut s’appliquer aux sommes réclamées par la SCII dans son commandement du 5 octobre 2021 correspondant aux loyers des mois d’avril, mai, novembre et décembre 2020 ainsi que ceux de janvier, février, mars, avril et mai 2021, et plus généralement, ne pas y avoir lieu à application de la clause résolutoire du bail ;

— débouter la SCII de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— lui accorder 24 mois de délai pour s’acquitter de toute somme dont elle pourrait éventuellement être reconnue débitrice à l’égard de la SCII ;

— condamner la SCII à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des titres frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.R.L. KVK énonce :

— que l’ensemble des loyers visés par le commandement de payer du 5 octobre 2021 correspondent aux périodes pendant lesquelles elle a été dans l’impossibilité d’exploiter les locaux résultant des mesures de gouvernementales de fermetures administratives liées à la crise sanitaire ;

— que compte tenu de l’impossibilité d’exploiter les locaux pendant les périodes de fermeture imposées durant la crise sanitaire, elle n’a pas été en mesure de s’acquitter de ses loyers pour les périodes susvisées et qu’elle a initié des tentatives amiables près de sa bailleresse d’apurement de sa dette qui sont demeurées vaines ;

— que la SCII ne lui a proposé aucun aménagement sérieux de sa dette durant la crise sanitaire ;

— qu’à raison de l’impossibilité d’exploitation des locaux pendant les périodes susvisées, elle a subi une perte juridique partielle de la chose louée et elle ne saurait donc, même en l’absence de faute de la S.C. SCII, supporter la charge financière de la location d’une chose ne pouvant répondre à sa destination, et à défaut cela créerait un déséquilibre entre les parties ;

— qu’elle doit être exonérée du paiement des loyers correspondant à la période du 17 mars 2020 au 30 mai 2020 et à celle du 29 octobre 2020 au 31 mai 2021, dès lors qu’elle n’a pu user de la chose louée conformément à sa destination ;

— que la SCII ne produit pas un décompte détaillé à compter du mois de février 2020 permettant de justifier sa créance, étant précisé qu’à cette même période, le loyer a été porté à la somme de 6.000 euros en principal ;

— que la SCII a également manqué à son obligation de garantie de jouissance paisible des locaux loués, dès lors que ces derniers ne sont pas équipés d’une installation d’extraction de l’air vicié, notamment en cuisine, et ce, en violation de l’article 63-1 du règlement sanitaire départemental applicable à [Localité 8], ce qui les rend impropres à leur destination de restaurant et aucun loyer ne peut donc être exigé jusqu’à la mise en conformité des locaux avec la réglementation précitée ;

— que pour l’ensemble des raisons précitées, elle considère que le commandement de payer est nul et de nul effet ;

— que s’agissant des loyers relatifs aux périodes de confinement et de restrictions gouvernementales, il résulte de la loi n°2020/179 du 14 novembre 2020 que la clause résolutoire ne peut pas être mise en œuvre ;

— que subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement compte tenu des difficultés financières qu’elle rencontre, encore aujourd’hui, et résultant de la crise sanitaire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 avril 2024, la SCII demande au tribunal de :

— débouter la S.A.R.L. KVK de l’ensemble de ses demandes ;

— déclarer acquise la clause résolutoire prévue au contrat de bail à la date du 6 novembre 2021, les causes du commandement n’ayant pas été payées ;

— condamner la S.A.R.L. KVK à lui payer la somme de 77.644,92 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 1er février 2022 ;

— condamner la S.A.R.L. KVK à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire ;

— condamner la S.A.R.L. KVK à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCII énonce :

— que la S.A.R.L. KVK n’apporte aucun élément permettant de corroborer son allégation selon laquelle les locaux ne seraient pas dotés d’un système d’extraction de l’air vicié, cette dernière n’ayant par ailleurs jamais révélé cette difficulté avant la présente procédure, ni engagé quelconque procédure ou acte permettant de l’en informer ;

— que le conduit d’extraction d’air vicié a existé lors de la prise à bail et a été détruit au cours d’un incendie qui est survenu en juillet 2022 dont elle n’a été informée que partiellement ;

— que l’article 63 du règlement sanitaire départemental applicable à [Localité 8] visé par la S.A.R.L. KVK n’est pas applicable en l’espèce dès lors qu’il ne concerne que les nouvelles constructions, tel que cela ressort de l’article 62 dudit règlement ;

— que la S.A.R.L. KVK et son cessionnaire, la S.A.R.L. VERONIQUE, ont fait des travaux à la suite de l’incendie précité pour faire rétablir un système d’extraction provisoire non conforme à la réglementation et ce, sans autorisation tant de sa part que du syndicat des copropriétaires ni même de l’autorité administrative compétente ;

— que la S.A.R.L. KVK ne peut donc bénéficier d’une quelconque exception d’inexécution et exonération de ses loyers, dès lors que les locaux ont été livrés au moment de la conclusion du bail avec un système d’extraction de l’air vicié et que l’absence actuelle de système d’extraction résulte de la faute de son successeur ;

— que la S.A.R.L. KVK ne peut s’exonérer de son obligation de paiement des loyers du fait que la crise sanitaire constituerait un événement de force majeure, la force majeure n’étant pas un motif valable d’exonération d’une obligation de paiement d’une somme d’argent ;

— que la S.A.R.L. KVK ne peut s’exonérer de son obligation de paiement des loyers, compte tenu du fait que l’impossibilité d’exploiter les locaux résulte de l’activité économique exercée dans les lieux et non de la chose louée de sorte que la fermeture administrative des locaux résultant des mesures gouvernementales prises dans le cadre de la crise sanitaire ne saurait être assimilée à une perte de la chose louée, même partiellement ;

— que le manquement de la S.A.R.L. KVK à son obligation de paiement des sommes dues au titre du contrat de bail a perduré, même après la crise sanitaire et les périodes de fermetures administratives ;

— que les sommes visées par le commandement de payer sont justifiées et détaillées selon plusieurs décomptes de sorte que la S.A.R.L. KVK est mal fondée à contester le quantum de sa dette ;

— que la S.A.R.L. KVK, en sa qualité de cédant, est tenue solidairement à la dette de loyers avec la S.A.R.L. VERONIQUE de sorte qu’elle est bien tenue à lui régler la dette locative, étant précisé que la S.A.R.L. VERONIQUE a également manqué à son obligation de paiement intégral des loyers et des charges ;

— que la S.A.R.L. KVK n’a pas réglé les causes du commandement de payer du 5 octobre 2021 dans le délai d’un mois à compter de sa délivrance de sorte que la clause résolutoire est acquise ;

— qu’elle s’oppose à accorder tout délai de paiement de la S.A.R.L. KVK aux motifs qu’elle a bénéficié de remises de loyers ainsi que des plus amples délais, qu’elle ne verse aucun élément comptable sur sa situation financière en 2021 et 2022, qu’elle n’est pas son associé et n’a pas à pallier la gestion commerciale de sa preneuse ;

— que la présente procédure est abusive et justifie l’octroi de dommages et intérêts aux motifs que la S.A.R.L. KVK a bénéficié de divers arrangements et qu’elle ne prouve aucun préjudice, qu’elle tente d’imputer une responsabilité sur elle qu’elle sait indue et infondée.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture de la mise en état a été ordonnée par le juge de la mise en état le 25 avril 2024.

Par ordonnance du 7 mai 2024, le juge de la mise en état a débouté la S.A.R.L. KVK de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 25 avril 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience de juge unique du 16 juin 2025 et mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “juger” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur l’exigibilité des loyers et des charges

Sur le moyen tiré d’une exception d’inexécution pour manquement à l’obligation de délivrance du fait du défaut de conformité du système d’extraction de l’air vicié

Il est constant que l’interdépendance des obligations réciproques résultant d’un contrat synallagmatique comme le bail permet à l’une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne. Ce principe est désormais visé à l’article 1219 du code civil issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée conformément à sa destination et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

Tenu d’une obligation de délivrance, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, en l’état de servir à l’usage auquel elle est destinée. L’obligation de délivrance à laquelle il est assujetti suppose qu’il mette à disposition des locaux dotés des caractéristiques physiques (matérielles et fonctionnelles) et juridiques permettant d’exploiter effectivement l’activité stipulée au bail.

Aux termes des articles 62 et 63 de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 8], les locaux dits « à pollution spécifique » comprenant notamment des cuisines doivent disposer d’un système de ventilation mécanique ou naturelle permettant un débit de 300 litres/seconde par mètre carré de surface de cuisson, lequel doit rejeter l’air extrait des locaux à au moins huit mètres de toute fenêtre, de toute prise d’air neuf, de tout débouché de conduit de fumée et de tout conduit de ventilation sauf aménagements tels qu’une reprise d’air pollué ne soit pas possible. Il est précisé que ces dispositions s’appliquent aux constructions neuves et aux constructions subissant des modifications importantes affectant le gros œuvre ou l’économie de l’immeuble et que seules les prescriptions relatives à l’entretien des installations de ventilation s’appliquent aux constructions existantes, à moins que ne soit démontrée la nécessité de prendre des mesures assurant la salubrité publique.

L’article 72 dudit arrêté dispose que les usagers des foyers situés dans les locaux recevant du public, les locaux industriels, artisanaux et commerciaux doivent faire ramoner les conduits aussi souvent que nécessaire et au moins une fois par trimestre.

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des courriers électroniques entre le mandataire du bailleur et le cessionnaire du fonds de commerce des 5 et 6 décembre 2022, qu’il existait un système d’extraction de l’air vicié dans les locaux qui a été détruit par l’effet d’un incendie et qui a été remplacé unilatéralement par le titulaire du bail. Il ressort des écritures du bailleur non contredit sur ce point que l’incendie a eu lieu en juillet 2022. Il ressort en outre du courrier du 6 décembre 2022 que le mandataire du bailleur a découvert le remplacement de « l’existant », ce qui suppose d’une part, qu’il n’a pas assumé la responsabilité des travaux de remplacement de l’équipement litigieux, et d’autre part, qu’il n’a pas été informé de l’initiative de ces travaux.

Il s’en évince qu’à supposer l’équipement de remplacement non conforme, faute d’information et d’autorisation préalable du bailleur, l’imputabilité du défaut de non-conformité ne saurait lui être imputable, étant relevé au surplus que l’article 12 du bail (préalable à la Loi 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel) a transféré au preneur « tous travaux requis par les services d’hygiène intéressant uniquement les lieux loués ».

Par ailleurs, le cédant ne justifie aucunement de ce que l’extraction des fumées a constitué une difficulté dans son exploitation qu’il s’agisse de l’équipement antérieur ou de celui qui l’a substitué.

La S.A.R.L. KVK est en conséquence mal fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution et d’un manquement de son bailleur à son obligation de délivrance tirée du dé pour contester l’exigibilité de la dette locative.

Sur le moyen tiré d’une exception d’inexécution pour manquement à l’obligation de délivrance de la chose louée durant la crise sanitaire

Il sera rappelé que l’état d’urgence sanitaire, qui a conduit à la fermeture des commerces non essentiels à compter du 12 mars 2020, a été prolongé par la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 jusqu’au 10 juillet 2020 inclus, puis déclaré une nouvelle fois par décret n° 2020-1257 du 14 octobre 2020 à compter du 17 octobre 2020 et prolongé par les lois n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 et n° 2121-160 du 15 février 2021 jusqu’au 1er juin 2021. Il s’en est suivi un régime de sortie de l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 30 septembre 2021 institué par la loi n° 2021-689 du 31 mai 2021, prolongé une première fois jusqu’au 15 novembre 2021 par la loi n° 2021-1040 du 5 août 2021 puis jusqu’au 31 juillet 2022 par la loi n° 2021-1465 du 10 novembre 2021 portant diverses dispositions de vigilance sanitaire.

Il est constant que l’effet de la mesure générale et temporaire de police administrative portant interdiction de recevoir du public, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance.

En l’espèce, la S.A.R.L. KVK ne démontre pas que la configuration, la consistance, les agencements, les équipements et l’état des locaux ont fait échec à l’exploitation de l’activité à laquelle les locaux sont contractuellement destinés au cours de la période considérée.

L’impossibilité d’exploiter dont se prévaut la S.A.R.L. KVK du fait de la fermeture de son restaurant imposée par la crise sanitaire entre avril 2020 et décembre 2020 et entre janvier 2021 et le mai 2021, ne résulte pas d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’assurer la jouissance paisible des locaux, mais de décisions prises par l’autorité administrative afin de lutter contre la pandémie, notamment celle de fermer certains établissements recevant du public.

La S.A.R.L. KVK est donc mal fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution au titre d’un manquement à obligation de délivrance pour soutenir n’être débitrice d’aucun loyer sur la période susmentionnée.

Sur le moyen tiré de la perte de la chose louée

Aux termes de l’article 1722 du code civil, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix. Est assimilée à une perte partielle de la chose, l’impossibilité, par suite de circonstances, pour le preneur de jouir de la chose ou d’en faire un usage conforme à sa destination.

Il est constant que l’effet de la mesure générale et temporaire de police administrative portant interdiction de recevoir du public ne peut être assimilée à la perte de la chose au sens de l’article 1722 du code civil.

Il en résulde que la S.A.R.L. KVK n’est pas fondée à solliciter l’exonération du paiement des loyers afférents aux locaux loués pendant les périodes considérées au titre de la perte de la chose.

Sur le moyen tiré de la force majeure

Il est constant que la force majeure, entendue comme un événement extérieur, imprévisible lors de la conclusion du contrat et imprévisible lors de l’exécution dudit contrat, constitue un cas empêchant l’une des parties d’exécuter son obligation. Ce principe est désormais défini à l’article 1218 du code civil issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

En l’espèce, si l’épidémie de la covid-19 est un événement par essence imprévisible, il ne peut être considéré comme un événement irrésistible, rendant manifestement impossible toute possibilité d’exécution d’une obligation de paiement des loyers et charges par la S.A.R.L. KVK, dès lors que l’obligation concernée est de nature pécuniaire et qu’elle est toujours par sa nature susceptible d’être exécutée. De simples difficultés d’exécution provisoires, dues en l’occurrence non à l’épidémie elle-même mais aux mesures administratives prises pour la contenir, ne sont pas de nature à caractériser une irrésistibilité.

Le moyen tiré de la force majeure de la S.A.R.L. KVK ne saurait donc prospérer.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que l’exigibilité de la dette locative doit être considérée comme acquise aux débats.

Sur les demandes de nullité du commandement de payer et d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction applicable au litige, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il est constant que la clause résolutoire insérée dans le bail est d’interprétation stricte. En outre, pour être valable, le commandement visant la clause résolutoire doit être précis et permettre au locataire de savoir exactement ce que le bailleur attend. En revanche, un commandement de payer délivré pour des sommes supérieures à ce que doit le preneur n’est pas nul, mais produit ses effets pour les sommes réellement dues.

Il résulte de l’article 1134 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire aux termes de laquelle : « à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d’inexécution constatée d’une seule des conditions dudit bail et un mois après un commandement de payer ou d’exécuter fait à personne ou à domicile élu contenant mention de la présente clause restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur ».

Par acte extrajudiciaire signifié le 5 octobre 2021, la SCII a fait délivrer à la S.A.R.L. KVK un commandement de payer visant la clause résolutoire, ayant pour cause la somme de 65.674,08 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er juin 2021 et la somme de 360,09 euros au titre du coût de l’acte.

Si la S.A.R.L KVK allègue que la dette locative cause du commandement n’est pas exacte en ce qu’elle ne tiendrait pas compte de tous les règlements effectués par ses soins, celui-ci reste néanmoins valable pour la partie non contestable des sommes demandées, étant précisé qu’une simple erreur sur le décompte ne saurait suffire à établir une atteinte à l’obligation de bonne foi.

Par ailleurs, il est relevé que le commandement a été délivré dans le contexte du régime de sortie de l’état d’urgence sanitaire et non pas dans le cadre du régime de la crise sanitaire. Il est en outre relevé que la S.A.R.L KVK se prévaut d’un accord avec le bailleur intervenu le 11 février 2020 portant d’une part, sur une réévaluation du loyer et d’autre part, sur un abandon de créance, de sorte qu’elle ne saurait faire grief au bailleur de ne pas avoir consenti un aménagement sérieux de sa dette, eu égard au contexte de la crise sanitaire.

Par conséquent, la S.A.R.L KVK sera déboutée de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 octobre 2021.

La S.A.R.L. KVK ne justifie pas s’être acquittée du paiement des sommes dues dans le délai d’un mois visé au commandement de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 5 novembre 2021 minuit.

Sur la demande en paiement au titre d’un arriéré locatif

En vertu de l’article 1728 code civil, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1315 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCII produit un décompte actualisé des arriérés de loyers et de charges arrêté au 1er février 2022 faisant état d’une dette locative d’un montant total de 77.644,92 euros.

Or, il ressort de l’extrait du compte locatif versé aux débats par la S.A.R.L. KVK et établi par la SCII le 2 novembre 2021, que la S.A.R.L. KVK a effectué plusieurs règlements à compter du 2 mars 2020 jusqu’au 12 octobre 2020 inclus qui n’ont pas été pris en compte dans le décompte actualisé.

Les règlements qui ont été effectués entre le 1er mars 2020 et le 12 octobre 2020 inclus par la S.A.R.L. KVK et qui n’ont pas été pris en compte aux termes du décompte actualisé, se décomposent de la façon suivante :

—  7.200 euros versés par la S.A.R.L. KVK le 2 mars 2020,

—  9.600 euros versés par la S.A.R.L. KVK le 12 juin 2020,

—  7.200 euros versés par la S.A.R.L. KVK le 7 août 2020,

—  7.200 euros versés par la S.A.R.L. KVK le 5 septembre 2020,

—  7.200 euros versés par la S.A.R.L. KVK le 12 octobre 2020.

Soit un total de 38.400 euros qu’il convient de déduire de la dette locative sollicitée par la SCII.

En conséquence, la S.A.R.L. KVK sera condamnée à payer à la S.C. SCII la somme de 39.244,92 euros (77.644,92 – 38.400 = 39.244,92) au titre d’un arriéré de loyers et de charges arrêtés au 1er février 2022.

Sur la demande subsidiaire de délai de paiement

Selon les dispositions du second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, si la S.A.R.L. KVK justifie, tel que cela résulte de ce qui précède, avoir tenté d’apurer son passif jusqu’au 4 janvier 2022 en procédant à divers règlements près de la S.C. SCII, elle a cessé de s’en acquitter depuis lors.

En outre, la S.A.R.L. KVK ne produit qu’un bilan comptable pour son exercice au titre de l’année 2020 révélant par ailleurs une baisse importante de son chiffre d’affaires net sur cette période et ne verse aucun justificatif de sa situation financière actuelle. Il s’ensuit qu’elle ne rapporte pas la preuve de sa situation au soutien de sa demande de paiement.

En conséquence, la S.A.R.L. KVK sera déboutée de sa demande de délai de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la SCII ne caractérise aucune intention de nuire de la part de cette dernière qui a pu valablement se méprendre sur la portée de ses droits au regard des incertitudes juridiques ayant entouré la période de la crise sanitaire.

Par conséquent, la SCII sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la S.A.R.L. KVK, partie perdante à la présente instance tel que cela résulte des termes du présent jugement, sera condamnée aux entiers dépens.

Par conséquent, la S.A.R.L. KVK sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la S.A.R.L. KVK, partie succombant aux dépens, sera condamnée à payer à la SCII la somme de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant à juge unique, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

— Déboute la S.A.R.L. KVK de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 octobre 2021 ;

— Constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre la S.A.R.L. KVK et la SOCIETE CIVILE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER portant su les locaux sis [Adresse 1] à [Adresse 7] dans le 1er arrondissement, au 5 novembre 2021 à vingt-quatre heures ;

— Condamne la S.A.R.L. KVK à payer à la SOCIETE CIVILE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER la somme totale de 39.244,92 euros au titre des loyers, charges, et accessoires arrêtés 1er février 2022 ;

— Déboute la S.A.R.L. KVK de sa demande de délai de paiement ;

— Déboute la la SOCIETE CIVILE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamne la S.A.R.L. KVK aux entiers dépens de l’instance ;

— Condamne la S.A.R.L. KVK à verser à la SOCIETE CIVILE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Déboute la S.A.R.L. KVK de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 23 Octobre 2025.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON