TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Septembre 2024

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 10 Juin 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me … Chloé FABIAN……………………..

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/03674 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3PRE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Chloé FABIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [G] [P]

née le 06 Octobre 1990 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laurence RODRIGUEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [F] [I]

né le 01 Juillet 1983 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Laurence RODRIGUEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 février 2019, la société ERILIA a donné à bail à Monsieur [F] [I] et Madame [G] [P] un appartement de type F4 situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 375.14 euros.

Se plaignant du comportement des locataires, par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2023, la société ERILIA a fait citer devant le juge des contentieux de la Protection de [Localité 4] Monsieur [F] [I] et Madame [G] [P] aux fins de voir :

— constater les nuisances répétées et persistantes constitutives de manquements à l’obligation de jouissance paisible, et la contrevenance à l’ordre public et aux bonnes mœurs,

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires,

— ordonner leur expulsion des lieux, sous astreinte de 20 euros par jour,

— condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

— condamner les requis au paiement de la somme de 1.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 septembre 2023 et renvoyée à 3 reprises à la demande des parties, pour être retenue à l’audience du 10 juin 2024.

La société ERILIA, représentée par son conseil, a réitéré ses prétentions dans les termes de son assignation et conclu au rejet des demandes reconventionnelles des défendeurs.

Monsieur [F] [I] et Madame [G] [P], représentés par leur conseil, concluent au débouté de l’ensemble des demandes et à la condamnation de la demanderesse à la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2024.

MOTIFS

Sur les demandes au titre des manquements des locataires à l’obligation de jouissance paisible

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu de deux obligations principales : 1°) user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus" ; et que l’article 1224 nouveau du code civil rappelle le principe que "la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit en cas d’inexécution suffisamment grave d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice » ; l’article 1227 nouveau poursuit : «la résolution peut en toute hypothèse être demandée en justice ».

Aux termes de l’article 1728 du code civil, «le preneur est tenu de deux obligations principales :

d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bailleur ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention,

de payer le prix du bail aux termes convenus.»

Il en résulte que l’usage de la chose louée raisonnablement implique notamment l’usage ne portant pas atteinte à la tranquillité des voisins ainsi que les dégradations de l’immeuble. Ce texte général est d’ailleurs repris par des clauses contractuelles précises insérées dans le contrat de bail.

La conjonction de ces dispositions légales et contractuelles prévoit donc que le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire d’un contrat de bail d’habitation lorsqu’il démontre que le preneur manque gravement à l’une de ses obligations contractuelles telle la jouissance paisible.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il lui appartient de rapporter la preuve des manquements du locataire à ses obligations contractuelles.

En l’espèce, la société ERILIA produit aux débats des attestations et courriers émanant d’un couple de voisins, les époux [Y], ainsi que des attestations de voisins et dépôts de plaintes qui témoignent du climat très conflictuel, allant jusqu’aux violences physiques et dégradations matérielles y compris au détriment d’autres voisins, entre ces deux familles. Des certificats médicaux montrent l’intensité des altercations.

Les défendeurs produisent de leur côté des attestations d’autres voisins et des certificats médicaux consécutifs à des altercations, soutiennent que l’origine de tout réside dans la présence de l’enfant [U] [Y], autiste, qui génère un bruit insupportable et des tensions dans tout l’immeuble.

Il est confirmé par l’ensemble de ces attestations, en demande comme en défense, que l’origine du conflit se trouve dans le lourd handicap du fils des requis, [U] [Y], atteint d’autisme sévère se manifestant notamment par une intolérance au bruit et au stress environnant, et des cris et agitations causant un bruit dérangeant dans le voisinage, y compris la nuit.

En revanche, il est relevé que si plusieurs voisins se plaignent du contexte violent entre les deux familles et demandent à ce que cela cesse, aucun ne pointe un comportement fautif initial émanant des époux [Y], mais simplement ces relations. Par ailleurs, si le bruit induit par le handicap de l’enfant, sans que les conséquences sur le voisinage ne soient minimisées, ne peut être considéré comme imputable à la volonté de ses parents, les nuisances sonores provoquées manifestement délibérément par les requis, constatés par plusieurs personnes (notamment coups donnés dans la tuyauterie, musique très forte..), et les dégradations matérielles, et ce alors qu’aucun autre voisin ne se comporte de manière comparable, pourtant soumis aux mêmes difficultés de voisinage, constituent des nuisances volontaires dépassant les inconvénients ordinaires de la vie en société.

Les attestations précisent l’absence de difficultés avant l’arrivée de Monsieur [F] [I] et Madame [G] [P], alors même que la famille [Y] habitait déjà dans cet immeuble.

La surenchère dans le comportement agressif, répété, générant un trouble anormal de voisinage, constitue un manquement dans l’obligation de jouir paisiblement des lieux loués. L’impact sur le voisinage est d’une gravité qui justifie que soit prononcée la résiliation du bail.

Il convient par conséquent, à défaut pour les locataires de quitter volontairement leur logement, d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

L’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

A compter de la signification du présent jugement, les requis ne seront plus redevables d’un loyer, trouvant support dans un bail résilié, mais, pour préserver les intérêts des bailleurs il convient de fixer à compter de cette date une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas pris fin.

Ils seront dès lors condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 375.14 euros jusqu’à la date de la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité tirée des pouvoirs économiques respectifs des parties justifie que la demanderesse conserve la charge des dépens et qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 28 février 2019 entre la société ERILIA et Monsieur [F] [I] et Madame [G] [P] pour un appartement de type F4 situé [Adresse 3] ;

DIT qu’à compter de la signification du présent jugement Monsieur [F] [I] et Madame [G] [P] seront occupants sans droit ni titre du logement ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [F] [I] et Madame [G] [P] ainsi que tout occupant de leur chef de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [I] et Madame [G] [P] et tout occupant de leur chef d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ERILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la présente décision à 374.14 euros et condamne solidairement Monsieur [F] [I] et Madame [G] [P] à s’en acquitter et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés ou son expulsion ;

LAISSE à la société ERILIA aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués.

Le juge des contentieux de la Protection, Le Greffier