N°Minute:25/00299

DOSSIER : N° RG 25/00208 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PORA

Copie exécutoire à

la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS

expédition à

M. [B] [O] [M]

le 07 Mars 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 07 Mars 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [U] [S], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [Z] [S], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [D] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [B] [O] [M], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Les débats ont été déclarés clos le 11 Février 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 07 Mars 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 6 avril 2021, l’agence FONCIA, en tant que mandataire de Monsieur [U] [S] et Madame [Z] [S] a donné à bail à Monsieur [B] [O] [M] un immeuble à usage d’habitation 2ème étage, Bat A, porte 16 et un parking lot 75 situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 574 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 80 euros.

Par acte séparé sous seing privé Monsieur [D] [I] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [B] [O] [M] dans le cadre du bail précité.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [S] et Madame [Z] [S] ont fait signifier à Monsieur [B] [O] [M], par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024, un commandement de payer la somme principale de 1 114,02 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 25 juin 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, Monsieur [U] [S] et Madame [Z] [S] ont dénoncé ledit commandement à Monsieur [D] [I] en sa qualité de caution solidaire.

Par actes de commissaire de justice signifié à étude le 8 octobre 2024 pour Monsieur [D] [I] et délivré à personne le 11 octobre 2024 pour Monsieur [D] [I] notifiés au représentant de l’État dans le département, Monsieur [U] [S] et Madame [Z] [S] les ont fait assigner pour l’audience du 11 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demandent, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [B] [O] [M] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— l’autorisation des requérants à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de leur choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [B] [O] [M] et Monsieur [F] [I],

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux,

— la condamnation solidaire de Monsieur [B] [O] [M] et Monsieur [D] [I] à payer la somme de 2 950,19 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation solidaire Monsieur [B] [O] [M] et Monsieur [D] [I] aux entiers dépens et à payer la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [B] [O] [M], daté du 27 janvier 2025. La conclusion est qu’il n’a pas répondu à la convocation du travailleur social.

À l’audience du 11 février 2025, Monsieur [U] [S] et Madame [Z] [S] étaient représentés par leur conseil. Monsieur [B] [O] [M] a comparu. Monsieur [D] [I] bien que régulièrement assigné, n’était ni présent ni représenté.

Monsieur [U] [S] et Madame [Z] [S] ont maintenu leurs demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de leurs moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 5 910,49 euros. Ils se sont par ailleurs opposés à des délais de paiement au regard des ressources et de la situation de Monsieur [B] [O] [M] ainsi que de l’absence de reprise de paiement du loyer.

Monsieur [B] [O] [M] a expliqué être étudiant et travailler au CROUS. Il a indiqué qu’il comprenait la difficulté de la situation, que Monsieur [I] est un membre de sa famille qui ne peut pas l’aider et qu’il souhaitait payer, quelleque soit la décision finale. Il a sollicité que le jeu de la clause résolutoire soit suspendu et qu’il lui soit accordé des délais de 36 mois pour apurer l’arriéré malgré l’absence de reprise des paiements du loyer. Il a précisé que ces délais sont pensés pour demander un logement CROUS.

La décision a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la jonction des procédures

Le dossier RG n° 25-00209 concerne Monsieur [U] [S], Madame [Z] [K] et et Monsieur [D] [I].et le dossier RG n° 25-00208 concerne Monsieur [B] [O] [M], Monsieur [U] [S], Madame [Z] [K],

Les deux assignations portent sur le même contrat de bail en date du 6 avril 2021, Monsieur [B] [O] [M] étant locataire, Monsieur [D] [I] s’étant porté caution et Monsieur [U] [S], Madame [Z] [S] étant bailleurs.

Les liens entre ces deux dossiers justifient qu’ils soient joints.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la jonction des deux procédures.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleurs personnes physiques, alors que la dette était supérieure à trois fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [U] [S] et Madame [Z] [S] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le leur imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [U] [S] et Madame [Z] [S] justifient par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 10 juillet 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 septembre 2024, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [B] [O] [M], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [B] [O] [M] et Monsieur [D] [I], en sa qualité de caution, se trouvent solidairement redevables de la somme de 5 435,72 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 6 février 2025, mensualité du mois de février comprise, selon décompte établi par les bailleurs et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [B] [O] [M] et Monsieur [D] [I] seront donc solidairement condamnés à payer la somme provisionnelle de 5 435,72 euros à Monsieur [U] [S] et Madame [Z] [S].

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de trois années. Le VIII du même article précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [B] [O] [M] n’ayant pas repris le paiement intégral des loyers courants au jour de l’audience et n’ayant pas la capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard, le tribunal n’est pas en mesure de lui accorder des délais pour l’apurement de la dette, en dépit de la précarité de sa situation d’étudiant.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [B] [O] [M] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [O] [M] et Monsieur [D] [I], parties perdantes, seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de laisser à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles,

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 avril 2021 entre la société FONCIA, en qualité de mandataire de Monsieur [U] [S] et Madame [Z] [S] et Monsieur [B] [O] [M] concernant l’immeuble à usage d’habitation 2ème étage, Bat A, porte 16 et un parking lot 75 situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 11 septembre 2024,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [B] [O] [M] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 11 septembre 2024,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [B] [O] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, aux frais de Monsieur [B] [O] [M] et Monsieur [D] [I], dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par les bailleurs,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [B] [O] [M] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 11 septembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [O] [M] et Monsieur [D] [I] à payer à Monsieur [U] [S] et Madame [Z] [S] la somme provisionnelle de 5.435,72 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 6 février 2025, mensualité du mois de février comprise,

DÉBOUTONS Monsieur [U] [S] et Madame [Z] [S] de leurs autres demandes,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [O] [M] et Monsieur [D] [I] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [B] [O] [M] et Monsieur [D] [I],

LAISSONS à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS