Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 05 septembre 2024

__________________________________________

DEMANDEUR :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représenté par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [B]

Etage 1

13 Passage de la Prise d’Eau

44390 NORT-SUR-ERDRE

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 15 février 2024

date des débats : 06 juin 2024

délibéré au : 05 septembre 2024

RG N° N° RG 23/03937 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MV7W

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Monsieur [V] [B] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par un acte sous seing privé en date du 3 octobre 2014, Habitat 44 – l’Office public de l’habitat de Loire-Atlantique a donné à bail à Monsieur [V] [B] un local à usage d’habitation au sein du groupe Maquis 2 au premier étage sis 13 Passage de la Prise d’Eau à Nort-sur-Erdre (44390), moyennant le paiement d’un loyer de 394.22 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 76.68 euros et le versement d’un dépôt de garantie égale au montant du loyer.

Le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance lui a été délivré le 2 octobre 2023.

Par acte d’huissier du 13 décembre 2023, Habitat 44 – l’Office public de l’habitat de Loire-Atlantique a assigné Monsieur [V] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes afin de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à compter du 3 novembre 2023, du fait de l’absence de justification de l’assurance à titre principal, et pour non-paiement des loyers et charges à titre subsidiaire ;

— à titre très subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail pour non-paiement des loyers ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [B] ainsi que de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner Monsieur [V] [B] au paiement de :

—  952.93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience;

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges en cours, soit la somme de 492.80 euros augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément loyer solidarité et de la pénalité pour l’enquête d’occupation du parc social jusqu’à la libération complète des lieux ;

—  700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de 83.87 euros.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2024 au cours de laquelle elle a été examinée.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, le bailleur, représenté par son conseil, a soutenu à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance tout en précisant que sa créance s’élève désormais à la somme de 18.77 euros, selon décompte versé. Il a souligné l’absence de contact avec le locataire qui a notamment bénéficié d’un rappel des aides personnalisées au logement, ce qui a pour effet de diminuer sa dette.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [V] [B] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique n’a pas été réalisée en l’absence de l’intéressé.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Le locataire n’a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 décembre 2023, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Habitat 44 – l’Office public de l’habitat de Loire-Atlantique justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié par commissaire de justice en date du 2 octobre 2023.

Le locataire n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance dans le délai d’un mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies le 3 novembre 2023.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Aux termes des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

En l’espèce, Monsieur [V] [B] ne s’est pas présenté devant le tribunal, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire.

Le décompte fait apparaître un solde débiteur de 172.95 euros au 31 mai 2024. Il convient de déduire la somme de 22.86 euros au titre des frais de pénalités de non-réponse à l’enquête sociale en l’absence de preuve de la lettre recommandée avec accusé de réception, ainsi que les frais de contentieux relevant des dépens (154.25 euros), soit la somme de 177.11 euros.

Il en ressort que Monsieur [V] [B] est créditeur de 4.16 euros.

En conséquence, Habitat 44 – l’Office public de l’habitat de Loire-Atlantique sera débouté de sa demande en paiement.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil, que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 novembre 2023, Monsieur [V] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, augmentée de son éventuelle réindexation.

Le supplément loyer solidarité et les frais de pénalité pour l’enquête d’occupation du parc social devront être dûment justifiés au regard des dispositions textuelles.

Monsieur [V] [B] sera condamné à son paiement et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de mai 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er juin 2024.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [V] [B], qui succombe, supportera les dépens, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles, frais accessoires à la dette principale, exposés par le bailleur, afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [V] [B] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 3 octobre 2014 entre Habitat 44 – l’Office public de l’habitat de Loire-Atlantique et Monsieur [V] [B] portant sur un local à usage d’habitation au sein du groupe Maquis 2 au premier étage sis 13 passage de la Prise d’Eau à Nort-sur-Erdre (44390), sont réunies à la date du 3 novembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail au 3 novembre 2023 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [V] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 3 novembre 2023 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dûs, si le bail s’était poursuivi, le supplément loyer solidarité et les frais de pénalité pour l’enquête d’occupation du parc social devront être dûment justifiés au regard des dispositions textuelles ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] à son paiement à compter de l’échéance de juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE Habitat 44 – l’Office public de l’habitat de Loire-Atlantique de sa demande de condamnation au paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] à payer à Habitat 44 – l’Office public de l’habitat de Loire-Atlantique une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA