N°Minute:25/01877

N° RG 24/02023 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PG6H

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 08 Septembre 2025

DEMANDEURS:

Monsieur [Y] [J], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A. -SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Monsieur [P] [M], demeurant [Adresse 4]

représenté par Mme [D] [V], munie d’un pouvoir écrit

Madame [D] [V], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CORVAISIER, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 23 Juin 2025

Affaire mise en deliberé au 08 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 08 Septembre 2025 par

Sabine CORVAISIER, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e NGO

Copie certifiée delivrée à : M. [P] [M], Mme [D] [V]

Le 08 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 02 juillet 2021 ayant pris effet le 08 septembre 2021, Monsieur [Y] [J] a, par l’intermédiaire de l’agence immobilière CENTURY 21 Vicarello, donné à bail à Madame [D] [V] et Monsieur [P] [M] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 824 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 20 euros et un dépôt de garantie à hauteur de 824 euros.

Par acte sous seing privé en date du 30 mars 2022, Monsieur [Y] [J] a confié la gestion de son bien situé [Adresse 3] à l’agence immobilière ORPI [Localité 5] 2000, établissement secondaire de la SAS C’IMMO.

Par acte sous seing privé en date du 01 octobre 2023, la SAS C’IMMO a souscrit, par l’intermédiaire de la SAS GARANTME, une assurance loyers impayés auprès de la SA SEYNA.

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [Y] [J] a, par acte de commissaire de justice en date du 04 juin 2024, fait délivrer à Madame [D] [V] et Monsieur [P] [M] un commandement de payer la somme principale de 2 807,28 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 11 avril 2024, mensualité d’avril 2024 inclus, et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

En qualité d’assureur, la SAS GARANTME, agissant pour le compte et par délégation de la SA SEYNA, a réglé la somme de 923,45 euros puis 59,02 euros à Monsieur [Y] [J] au titre des loyers et charges impayés.

L’agence immobilière C’IMMO, agissant en qualité de mandataire de Monsieur [Y] [J], lui a délivré quittances subrogatives en date des 3 juillet 2024 et 30 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, Monsieur [Y] [J] et la SA SEYNA ont fait assigner Madame [D] [V] et Monsieur [P] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 06 janvier 2025, aux fins de :

constater la résiliation du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire, et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,

ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du contrat de bail, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, et les condamner solidairement au paiement de ladite indemnité,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 4 683,69 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, selon la répartition suivante :

3 701,22 euros à Monsieur [Y] [J]

982,47 euros à la SA SEYNA, subrogée dans les droits de Monsieur [Y] [J]

les condamner solidairement à payer à la SA SEYNA la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [D] [M] et Monsieur [P] [M], daté du 19 décembre 2024. La conclusion est que la dette locative serait liée à un litige avec le bailleur du fait que le logement soit insalubre, la famille ayant toujours réglé son loyer mais ayant refusé de payer l’augmentation. Un congé pour vente a été adressé en février 2024 et la famille a obtenu un logement social attribué le 29 octobre 2024. Les justificatifs de la procédure de signalement d’insalubrité sont joints au dossier.

Madame [D] [V] et Monsieur [P] [M] ont quitté le logement et un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement par un commissaire de justice en date du 07 novembre 2024.

Sur le plan procédural, à l’audience du 06 janvier 2025, Monsieur [Y] [J] et la SA SEYNA, représentés par leur avocat, ont indiqué se désister de leurs demandes d’expulsion et de constat de l’acquisition de la clause résolutoire en raison du départ des locataires du logement en date du 07 novembre 2024.

Madame [D] [V] a comparu. Elle a contesté les sommes dues et expliqué avoir refusé de payer l’augmentation du loyer et deux loyers en raison de l’insalubrité du logement résultant des moisissures liées au non-fonctionnement du chauffage et à l’absence de réalisation de travaux par le bailleur.

Monsieur [P] [M] n’a pas comparu ni n’a été représenté.

A cette audience, la décision a été renvoyée à l’audience du 10 mars 2025. Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 23 juin 2025.

A l’audience du 23 juin 2025, Monsieur [Y] [J] et la SA SEYNA, représentés par leur avocat, ont maintenu leurs demandes telles que formées dans leur acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [D] [V] a comparu. Elle a indiqué ne pas nier l’existence d’impayés de loyer, mais a expliqué qu’ils étaient liés à des factures d’électricité très importantes en raison d’un circuit électrique obsolète. Elle a soutenu avoir sollicité pendant trois années que des travaux soient réalisés au sein du logement en raison de moisissures et de fuites au plafond, que l’agence et le propriétaire, avec qui ils étaient en contact, n’ont rien fait, et qu’ils ont dû effectuer eux-mêmes les travaux. Elle a précisé qu’un expert a dit que le logement était obsolète et n’aurait pas dû être loué, qu’un agent de la police municipale est venu avec un agent de la mairie qui a déclaré le logement insalubre, et qu’une main courante a été déposée. Elle a enfin noté qu’ils ont quitté le logement depuis fin octobre 2024, que le dépôt de garantie a été conservé par le bailleur, qu’ils n’arrivent pas à obtenir l’état des lieux de sortie, et précisé être d’accord pour que ce dernier retienne le dépôt de garantie afin de mettre fin au litige.

Monsieur [P] [M] était représenté par Madame [D] [V].

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 08 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Il convient de constater que Monsieur [Y] [J] et la SA SEYNA ont indiqué se désister de leurs demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, et, par suite, de leur demande de fixation d’une indemnité d’occupation nécessairement liée, en raison du départ du logement de Madame [D] [M] et Monsieur [P] [M].

Sur la condamnation à la dette locative

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article L121-12 du code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

L’article 1346-1 du même code précise que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats par les demandeurs que Madame [D] [V] et Monsieur [P] [M] restent redevables de la somme de 4 135,50 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de novembre 2024 inclus, après déduction du dépôt de garantie versé lors de leur entrée dans les lieux par les locataires à hauteur de 824 euros et conservé par le bailleur.

Madame [D] [V] et Monsieur [P] [M] reconnaissent l’existence d’impayés, mais indiquent que ces derniers sont liés à leur refus de payer l’augmentation sollicitée, outre deux mensualités non acquittées. Ils sollicitent qu’une compensation soit effectuée au regard de l’insalubrité du logement et que la dette soit annulée.

Il convient toutefois de rappeler que seul un arrêté préfectoral peut venir suspendre l’exigibilité des loyers. Les locataires ne disposent néanmoins aucunement d’un tel document, et restaient ainsi tenus au paiement des loyers et charges.

Madame [D] [V] et Monsieur [P] [M] précisent en outre, dans leur courrier adressé à la présente juridiction, ne pas souhaiter « engager une procédure pour non-respect des critères de décence et de jouissance à l’encontre de Mr [J] ».

Madame [D] [V] et Monsieur [P] [M] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 4 135,50 euros, après imputation du dépôt de garantie conservé par le bailleur.

Il ressort des quittances subrogatives en date du 3 juillet 2024 et 30 août 2024, qu’en sa qualité d’assureur, la SA SEYNA a payé au bailleur, par l’intermédiaire de la SAS GARANTME, la somme totale de 982,47 euros pour le compte de Madame [D] [V] et Monsieur [P] [M] au titre des loyers et charges impayés.

La SA SEYNA est ainsi subrogée dans les droits de Monsieur [Y] [J] à hauteur de 982,47 euros.

Madame [D] [V] et Monsieur [P] [M] seront par conséquent solidairement condamnés à verser les sommes de 3153,03 euros (4 135,50 – 982,47) à Monsieur [Y] [J] et 982,47? euros à la SA SEYNA, assureur subrogée dans les droits du bailleur, au titre des loyers et charges impayés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [V] et Monsieur [P] [M], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SA SEYNA sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition :

CONSTATE le désistement de Monsieur [Y] [J] et de la SA SEYNA de leurs demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, et, par conséquent, de leur demande de fixation d’une indemnité d’occupation qui est nécessaire liée ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [V] et Monsieur [P] [M] à verser la somme de 3153,03 euros à Monsieur [Y] [J] au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de novembre 2024 inclus, date de départ des lieux des locataires, après déduction du dépôt de garantie ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [V] et Monsieur [P] [M] à verser la somme de 982,47? euros à la SA SEYNA, assureur subrogée dans les droits du bailleur, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de novembre 2024 inclus, date de départ des lieux des locataires ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [V] et Monsieur [P] [M] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, en conséquence, DEBOUTE la SA SEYNA de sa demande à ce titre ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection