1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e GIRARD-GIDEL

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 23 OCTOBRE 2025

[V] [Z] [N]

c/

[F] [O] [A]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00944

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QI4E

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 10 Septembre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [V] [Z] [N]

né le 12 Mai 1945 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Delphine GIRARD-GIDEL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Monsieur [F] [O] [A]

né le 07 Octobre 1961 à [Localité 6] (Algérie)

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 10 Septembre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 23 Octobre 2025.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2017, Madame [J] [S] veuve [N] et Monsieur [V] [N] ont consenti à Monsieur [K] [W], boulanger pâtissier, et à Madame [B] [H] épouse [W], un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’une maison à usage d’habitation et de commerce élevée de 2 étages sur rez-de-chaussée, sise à [Adresse 8]), en vue de l’exploitation d’un fonds de commerce de boulangerie pâtisserie confiserie glaces chocolaterie traiteur, pour une durée de 9 ans, à compter du 1er décembre 2017 pour se terminer le 30 novembre 2026, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1.250 €, payable d’avance, révisable tous les 3 ans et le remboursement des charges (eau, électricité, chauffage, assurance, taxe de balayage, taxe d’enlèvement des ordures ménagères).

Le montant du loyer est actuellement de 1.526,32 €.

Le fonds de commerce artisanal et commercial a été cédé par les locataires le 23 mars 2018 à Monsieur [F] [A].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2025, Monsieur [V] [N] a fait assigner Monsieur [F] [A] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et condamner son locataire au paiement d’une provision au titre des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 2 juillet 2025, au cours de laquelle le demandeur a sollicité, par la voix de son conseil, le bénéfice de son assignation.

Bien que régulièrement assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Monsieur [F] [A] n’a pas constitué avocat.

Selon ordonnance de réouverture des débats réputée contradictoire en date du 14 août 2025, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du mercredi 10 septembre 2025 à 8h30 ;

— invité les demandeurs à répondre aux moyens soulevés par le juge, de justifier du calcul du loyer indexé, de justifier du montant de la taxe des ordures ménagères dont le paiement est réclamé, en précisant l’année concernée, de produire un décompte actualisé de sa créance locative à la date de la délivrance de l’assignation et de la nouvelle audience ;

— dit qu’il devra signifier au défendeur l’ordonnance de référé avant dire droit, ses conclusions ainsi que les pièces qu’il produira dans le cadre de la réouverture des débats ;

— réservé les demandes et les dépens.

Aux termes de ses conclusions sur réouverture des débats, signifiées à Monsieur [F] [O] [A] par acte de commissaire de justice en date du 8 septembre 2025 et soutenues oralement à l’audience, Monsieur [V] [N] demande au juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, au visa des articles 834 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, de :

— constater l’acquisition à son profit de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 21 mars 2025 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [A] des lieux qu’il occupe [Adresse 4] à [Localité 2], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

— dire et juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R.433-1 du code des voies d’exécution (sic) ;

— condamner Monsieur [F] [A] à verser à Monsieur [V] [N] une somme de 5.873,28 € à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif, taxe sur ordures ménagères, augmentée des intérêts de droit à compter de la signification de l’assignation ;

— fixer à la somme mensuelle de 1.526,32 € le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] [A] à Monsieur [V] [N] à compter du 22 avril 2025 et jusqu’à libération complète des lieux ;

— condamner Monsieur [F] [A] au paiement provisionnel d’une somme de 6.105,40 € au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 22 avril 2025 et à la date du 1er août 2025 ;

— condamner Monsieur [F] [A] au paiement d’une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré d’un montant de 163,15 € TTC.

Monsieur [V] [N] expose que les modalités de mise en location sont expressément définies à l’article 6 du contrat de cession de fonds artisanal et commercial conclu le 23 mars 2018 entre les époux [W] et Monsieur [F] [A], que le locataire a été sommé de procéder au paiement des loyers impayés de janvier, février et mars 2025, de la taxe des ordures ménagères (284,50 €) et du solde d’indexation des loyers sur les années 2021, 2022, 2023 et 2024, et que le commandement de payer est resté sans effet. Il précise les modalités de calcul de la clause de révision des loyers, qui ont été portées à la connaissance du locataire, et il indique produire le justificatif de l’appel de taxes foncières 2024 ainsi qu’une attestation sur l’honneur concernant le montant des sommes restant dues, dont il ressort que les causes du commandement n’ont pas été réglées.

Monsieur [F] [A] n’a pas constitué avocat postérieurement à la réouverture des débats ; la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et condamner la défenderesse au paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré des loyers et l’indemnité d’occupation

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l’acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L’existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

*

Monsieur [V] [N] produit aux débats le contrat de bail à effet du 1er décembre 2017 le liant à Monsieur [T] [W], boulanger pâtissier, et à Madame [B] [H] épouse [W], ledit bail comportant une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer, passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux.

Monsieur [V] [N] produit également le contrat de cession de fonds artisanal et commercial en date du 23 mars 2018, au terme duquel Monsieur [T] [W] et Madame [B] [H] épouse [W] ont cédé leur fonds de commerce à Monsieur [F] [A], qui rappelle les caractéristiques du bail susvisé.

Le bailleur, par suite du non-paiement des loyers des mois de janvier, février et mars 2025, d’un montant mensuel de 1.526,32 €, a fait signifier à son locataire, le 21 mars 2025, un commandement de payer par acte extra-judiciaire visant à obtenir le paiement de la somme de 4.578,96 € outre des sommes de 284,50 € au titre de la taxe des ordures ménagères, de 42,48 € au titre de l’indexation des loyers des années 2021, 2022 et 2023 et de 967,31 € au titre de l’indexation des loyers 2024, dans le mois et lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été régulièrement remis à personne, en rappelant au locataire défaillant les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle.

Monsieur [F] [A], qui ne comparait pas bien que régulièrement assigné, ne conteste pas le principe ni le montant de la dette locative.

Le commandement étant ainsi incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance, ainsi que cela ressort de l’attestation sur l’honneur comportant un décompte des sommes impayées au 1er août 2025 versée aux débats par le demandeur, le bail se trouve résilié de plein droit depuis le 22 avril 2025 et le bailleur est fondée à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement. Depuis cette date, Monsieur [F] [A] est en conséquence occupant sans droit ni titre des locaux loués.

L’urgence justifie que soit constatée ladite résiliation et ordonnée l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants et de tous biens de son chef dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation et la demande de provision

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Monsieur [V] [N] sollicite la condamnation de Monsieur [F] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

En l’espèce, il convient de la fixer, à titre provisionnel, à la valeur du dernier loyer pratiqué soit à la somme mensuelle de 1.526,32 €, hors charge, à compter du 22 avril 2025 et jusqu’au départ effectif du locataire et restitution des clés.

Monsieur [F] [A] sera condamné, en tant que de besoin, à son paiement.

En outre, Monsieur [V] [N] sollicite la condamnation du défendeur au paiement d’une provision globale de 11.978,68 € (5.873,28€ € + 6.105,40 €) au titre de l’arriéré locatif de janvier 2025 à juillet 2025 inclus (1.526,32 € x 7), de la taxe des ordures ménagères (284,50 €), de l’indexation des loyers 2021, 2022 et 2023 (42,48 €) et de l’indexation des loyers 2024 (967,31€).

S’agissant des loyers de janvier 2025 à juillet 2025, il n’est contesté par le défendeur, non comparant, qu’ils n’ont pas été réglés de sorte que la créance de Monsieur [V] [N] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 10.684,24 € (1526,32 € x 7 mois).

S’agissant de la taxe des ordures ménagères, le contrat de bail prévoit, en son article VII C que « le locataire remboursera au bailleur la taxe de balayage et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères » (page 9).

Monsieur [V] [N] produit aux débats, pour l’année 2024, la taxe foncière incluant la taxe des ordures ménagères d’un montant de 569 € couvrant l’occupation du local commercial par Monsieur [F] [A], qui ne conteste pas être redevable de la moitié de cette somme, de sorte que la créance de Monsieur [V] [N] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 284,50 €.

S’agissant de l’indexation des loyers pour les années 2021, 2022 et 2023, Monsieur [V] [N] a fait part à Monsieur [F] [O] [A], par courrier du 24 décembre 2024, de son calcul erroné du loyer mensuel indexé lequel aurait dû être porté, sur les exercices 2021, 2022 et 2023, à 1.322,28 € et non à 1.321,10 € (soit un différentiel de 1,18 € par mois). Or, il existe une contestation sérieuse à ce qu’une quelconque provision soit accordée à Monsieur [V] [N], de façon rétroactive, en réparation des erreurs de calcul afférents aux exercices 2021, 2022 et 2023.

S’agissant de l’indexation pour l’année 2024, il ressort d’un courrier du 18 mars 2024 que Monsieur [V] [N] a entendu porter le loyer révisé à 1.469,48 € à compter du mois d’avril 2024. Par courrier du 24 décembre 2024, il a indiqué avoir commis une erreur dans le calcul du loyer révisé lequel aurait dû être porté, à partir d’avril 2024, à 1.526,35 €. Or, outre le fait que le différentiel entre ces deux sommes est égal à 56,87 € ce qui représente, sur une période de 9 mois (entre avril 2024 et décembre 2024 inclus), un delta de 511,83 € (et non de 967,31€ comme indiqué), il existe une contestation sérieuse à ce qu’une quelconque provision soit accordée à Monsieur [V] [N], de façon rétroactive, en réparation de l’erreur de calcul afférente à l’exercice 2024.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [F] [O] [A] à payer à Monsieur [V] [N], à titre provisionnel, la somme de 10.968,74 € (10.684,24 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés de janvier 2025 à juillet 2025 inclus dont 4.578,96 € au titre des loyers de janvier, février et mars 2025 + 284,50 € au titre de la taxe des ordures ménagères 2024).

La somme de 4.863,46 € (4.578,96 € + 284,50€) produira intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2025, date de l’acte introductif d’instance, jusqu’à complet paiement.

2/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [F] [A], succombant, supportera les entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer du 21 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [V] [N] la totalité des frais irrépétibles qu’il a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; une indemnité de 1.200 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

Constate la résiliation de plein droit, à compter du 22 avril 2025, du bail commercial liant Monsieur [V] [N], bailleur, à Monsieur [F] [O] [A], locataire, par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025 ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de Monsieur [F] [O] [A] des locaux commerciaux sis à [Adresse 8]) ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique en application de l’article R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’aide d’un serrurier, dans le mois de la signification de la présente ordonnance ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à la somme 1.526,32 €, hors charges, à compter du 22 avril 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux de [F] [O] [A] ;

Condamne Monsieur [F] [O] [A] à payer cette indemnité d’occupation provisionnelle à Monsieur [V] [N] ;

Condamne Monsieur [F] [O] [A] à payer à Monsieur [V] [N] la somme provisionnelle de 10.968,74 € hors charge au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés de janvier 2025 à juillet 2025 inclus et de la taxe des ordures ménagères 2024 ;

Dit que la somme de 4.863,46 € produira intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2025, date de l’acte introductif d’instance, jusqu’à complet paiement ;

Condamne [F] [O] [A] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 mars 2025, en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [F] [O] [A] à payer à Monsieur [V] [N] une indemnité de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés