TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

DU 18 Décembre 2025

N° RG 24/02741 – N° Portalis DBYT-W-B7I-FPZO

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

S.A.R.L. ACTIONS SECURITE ROUTIERE

C/

S.C.I. SCI DE BRAIS

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

à

M^e Charlotte MAZY

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DEMANDERESSE :

S.A.R.L. ACTIONS SECURITE ROUTIERE

dont le siège social est situé [Adresse 2] inscrite au RCS de [Localité 5] sous le n° 503.782.286 prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Rep/assistant : M^e Charlotte MAZY, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDERESSE :

S.C.I. DE BRAIS

dont le siège social est situé [Adresse 6] inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 794.027.177 prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Non représentée

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENT : Amélie COUDRAY, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Soline JEANSON à l’audience, Christel KAN à la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 03 Avril 2025

JUGEMENT : Réputée contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le18 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats 18 Décembre 2025.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 février 2022, la SCI DE BRAIS a donné à bail à la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE un local situé à SAINT NAZAIRE, pour un usage exclusif de bureaux afin d’y tenir un centre de formation.

Le bail était donné pour 9 ans à compter du 28 février 2022, pour un loyer mensuel de 622.94 euros.

Le 6 novembre 2024, la SCI DE BRAIS a fait délivrer un commandement de payer à la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE visant la clause résolutoire du bail.

Par acte d’huissier du 6 décembre 2024, la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE a assigné la SCI DE BRAIS devant le Tribunal Judiciaire de SAINT NAZAIRE, vu les articles L 145-41 et R 145-35 du Code de commerce, 1219 et 1220 du Code civil, 1719 et 1720 du Code civil, 514 et suivant du Code de procédure civile, 699 et 700 du Code de procédure civile, aux fins de :

DIRE la société ACTIONS SECURITE ROUTIERE recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions, PRONONCER la nullité du commandement de payer signifié le 6 novembre 2024,DIRE que la SCI DE BRAIS a manqué à ses obligations ce qui justifie parfaitement le non-paiement intégral du loyer,CONDAMNER la SCI DE BRAIS à procéder aux travaux de changement de la climatisation et de remise en état des toilettes, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, AUTORISER la société ACTIONS SECURITE ROUTIERE à suspendre le paiement des loyers dans l’attente de la réalisation intégrale des travaux précités,CONDAMNER la SCI DE BRAIS au règlement de la somme de 7.623,60 euros sauf à parfaire, au titre du préjudice matériel subi, CONDAMNER la SCI DE BRAIS à régler à la société ACTIONS SECURITE ROUTIERE la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER la SCI DE BRAIS aux dépens de l’instance en ceux compris les frais relatifs du procès-verbal de constat du 3 décembre 2024, les éventuels frais d’exécution forcée, dont distraction sera faite au profit de Maître Charlotte MAZY, DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.La SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE demande dans un premier temps la nullité du commandement de payer qui lui a été adressé par la SCI DE BRAIS en raison d’une part d’absence de précision du décompte des sommes et d’autre part de la mauvaise foi du bailleur.

S’agissant de l’absence de précision du décompte des sommes dans le commandement de payer, la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE rappelle que l’article 145-41 du Code de commerce impose un décompte strict des sommes dues. Or, la demanderesse souligne ici une erreur sur l’adresse du local et l’absence de précisions sur le taux appliqué et les sommes demandées.

S’agissant de la mauvaise foi du bailleur, la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE explique que ce dernier a été mis au courant à diverses reprises des difficultés liées au système de climatisation. Elle assure que la SCI DE BRAIS avait convenu avec elle que la location du système de climatisation serait déduite du loyer. Pourtant, la bailleresse demande exactement cette somme dans le commandement de payer. De même, elle soulève le silence de la défenderesse quant aux difficultés soulevées.

La SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE demande aussi la condamnation de la SCI DE BRAIS à réparer le système de climatisation et à mettre davantage de sanitaires à disposition au sein des locaux, sous astreinte. Elle estime que la défenderesse est en charge de la réfection totale du système de climatisation, en application notamment de l’article R 145-35 du Code de commerce.

Elle demande aussi la réparation de son préjudice matériel subi en raison de la location de matériel en remplacement du système de climatisation.

Assignée à l’étude de l’huissier de justice en application de l’article 658 du code de procédure civile, la SCI DE BRAIS n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 février 2025.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 3 avril 2025.

Le dossier a été mis en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS

Article 472 du code de procédure civile « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

I Sur la demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer du 6 novembre 2024.

L’article L145-41 alinéa 1er du code de commerce dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Le contrat de bail conclu entre la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE et la SCI DE BRAIS le 28 février 2022, stipule une clause résolutoire en son article 7, en cas d’inexécution par le preneur de ses obligations, et notamment l’absence de paiement ou le paiement en retard du loyer ou des charges et impôts récupérables par le bailleur. La clause résolutoire est réputée acquise un mois après qu’il aura été fait commandement au preneur de régulariser sa situation.

Le contrat de bail stipule également que le loyer mensuel est fixé à 622,94 euros HT, plus provision sur charges de 70 euros HT, et que tout terme de loyer en retard produit des intérêts au taux de 1% par mois. Le loyer est stipulé indexé annuellement sur la variation de l’indice du coût de la construction.

La bail stipule encore que le preneur devra s’acquitter des taxes que le bailleur est tenu de récupérer, l’article 5.4.3 précisant que parmi ces taxes figurent la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe foncière.

Le 6 novembre 2024, la SCI DE BRAIS a fait signifier à la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, portant sur la somme de 7.003,94 euros, en ce compris les intérêts échus sur les sommes dues et le coût du commandement de payer, au titre des loyers dus pour la période du mois de juin 2022 au mois de novembre 2024, la taxe foncière 2022 et 2023.

Concernant le moyen de nullité résultant de l’erreur sur l’emplacement du local commercial,

Il ressort de la lecture du commandement de payer, que l’acte concerne les charges et loyers impayés sur le local loué par la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE à [Localité 7] « Lot A22 au [Adresse 3] » comme stipulé en page 1 et que la mention en page 2 selon laquelle il s’agit des charges et loyers impayés au « [Adresse 1] », est une erreur matérielle car cette adresse est celle du siège social de la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE.

Par conséquent, il n’existe pas de doute raisonnable sur les causes de la créance alléguée par la SCI DE BRAIS sur la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE.

Concernant le moyen de nullité relatif à l’incertitude du décompte,

Il est constaté que le bailleur réclame des sommes sur l’ensemble des échéances de loyers depuis le mois de juin 2022.

Or, la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE ne disconvient pas qu’elle n’a pas réglé la part du loyer correspondant à la hausse annuelle du loyer.

Par conséquent, il n’existe pas de doute sur les causes de la créance alléguée par la SCI DE BRAIS sur la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE.

Concernant la mauvaise foi alléguée du bailleur

Vus les articles 606, 1754 et 1755 du code civil,

Vu l’article R145-35 du code de commerce selon lequel les grosses réparations et les dépenses liées à la vétusté ne peuvent être mises à la charge du locataire,

Vu le contrat de bail qui met à la charge du bailleur les grosses réparations de l’article 606 du code civil et qui impose au bailleur de mettre à disposition les locaux et d’assurer au locataire la jouissance paisible des locaux en le garantissant contre les risques d’éviction et les vices cachés,

Il ressort des pièces versées au débat, que lors de l’état des lieux d’entrée, à défaut d’électricité, le fonctionnement du chauffage et de la climatisation n’a pas été vérifié.

De plus, il ressort d’un échange de courriers électronique entre la SCI DE BRAIS et une entreprise de chauffage et climatisation, que dès le mois de juillet 2022, le bailleur a connu le dysfonctionnement de l’installation de climatisation du local loué par la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE ; que le bailleur a demandé l’intervention d’un technicien ; que le 11 juillet 2022, l’intervenant de la société de chauffage AACP a écrit au bailleur qu’une réparation des climatiseurs n’était pas envisageable vu leur âge et que son devis de remplacement du même jour est d’un montant de 10.963,94 euros HT ; que depuis lors, aucune intervention n’a eu lieu ; que la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE loue des climatiseurs portables et des radiateurs auprès de la même société pour un montant évalué à 7.623,60 euros TTC depuis le mois de juillet 2023 jusqu’au 1er novembre 2024.

Au vu de ces éléments, la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE justifie des causes de l’absence de paiement de la partie des loyers excédant le loyer d’origine par l’absence de travaux réalisés par le bailleur en violation de ses obligations contractuelles, vu la vétusté de la climatisation et du chauffage.

De plus, les sommes liées à la location d’un système de climatisation de dépannage sont sensiblement équivalentes aux montants réclamés par le bailleurs au titre des sommes restées impayées par son locataire.

La SCI DE BRAIS est jugé comme un bailleur de mauvaise foi lors de la signification du commandement de payer du 6 novembre 2024.

Il est fait droit à la demande de la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE et la nullité du commandement de payer du 6 novembre 2024 est prononcée.

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II Sur la demande tendant à obliger le bailleur à effectuer des travaux sous astreinte et sur la demande subséquente de suspension du paiement des loyers dans l’attente de l’exécution de ces travaux

Sur la demande de travaux à la charge du bailleur

Vu l’article 1222 du code civil, vu l’article R145-35 du code de commerce,

La SCI DE BRAIS est débitrice de l’obligation de délivrer les locaux loués à la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE avec une installation de climatisation et de chauffage en état de fonctionner.

De même, alors que la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE bénéficie d’un accès aux toilettes dans les parties communes, celle-ci doit y avoir accès pour rendre le local conforme à son usage de local commercial avec accueil du public.

Or, il ressort des documents susmentionnés et d’un PV de constat de commissaires de justice du 3 décembre 2024, que la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE n’a ni système de climatisation fonctionnel, ni accès à trois cabines de toilettes sur quatre.

Par conséquent, il convient d’ordonner à la SCI DE BRAIS de réaliser les travaux permettant à la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE de bénéficier du chauffage, de la climatisation et de l’accès aux sanitaires collectifs de l’immeuble.

La SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE démontrant l’inertie du bailleur, une astreinte de 200 euros par jour de retard est prononcée à compter de deux mois suivant la signification de ce jugement et pendant un délai de quatre mois.

Vu l’article 1220 du code civil, la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE étant en mesure d’exercer son activité professionnelle dans les locaux loués à la SCI DE BRAIS, il n’y a pas lieux de l’autoriser à suspendre le paiement des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux.

Sur la demande d’indemnisation

Vu l’article 1231-1 du code civil,

La SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE justifie des factures émises par la société de chauffage et climatisation ACCP pour la livraison, l’installation et la mise en service de climatiseurs et radiateurs de juillet 2023 à novembre 2024.

Vu les manquements de la SCI DE BRAIS à son obligation de fournir une telle installation en état de fonctionner, il est fait droit à la demande indemnitaire de la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE.

La SCI DE BRAIS est condamnée à verser à la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE la somme de 7.623,60 euros TTC pour l’indemniser de ses frais de location de climatiseurs et radiateurs.

III Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant à l’instance, la SCI DE BRAIS est condamnée à en payer les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Charlotte MAZY.

La SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE ne justifie pas du fondement légal permettant de mettre à la charge de la SCI DE BRAIS les frais de recouvrement forcé éventuels découlant de ses condamnations pécuniaires.

Elle est déboutée de cette demande.

Il est équitable que la SCI DE BRAIS indemnise la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE des frais irrépétibles engagés dans l’instance à hauteur de 2.500 euros, en ce compris les frais de constat d’huissier du 3 décembre 2024.

Vu l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction le 18 décembre 2025 après prorogation du délibéré initialement fixé au 18 septembre 2025,

PRONONCE la nullité du commandement de payer délivré par commissaire de justice par la SCI DE BRAIS le 6 novembre 2024 à la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE, portant sur une somme de 7.003,94 euros au titre de loyers, charges, taxes, intérêts et frais d’actes, pour la période du mois de juin 2022 au mois de novembre 2024,

ORDONNE à la SCI DE BRAIS de procéder aux travaux de mise en état de l’installation de climatisation et de chauffage du local loué à la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE situé lot A22 [Adresse 4], ainsi qu’aux travaux permettant l’usage de l’ensemble des cabines de toilettes des sanitaires communs du deuxième étage de l’immeuble,

CONDAMNE la SCI DE BRAIS, au bénéfice de la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE, à réaliser ces travaux dans un délai de deux mois suivant la signification de ce jugement, sous peine d’astreinte de 200 euros par jours de retard, l’astreinte courant pendant un délai de quatre mois,

CONDAMNE la SCI DE BRAIS à verser à la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE la somme de 7.623,60 euros TTC pour l’indemniser de ses frais de location de climatiseurs et radiateurs de dépannage,

DÉBOUTE la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE de ses autres et plus amples demandes,

CONDAMNE la SCI DE BRAIS aux dépens avec distraction au profit de Maître Charlotte MAZY,

CONDAMNE la SCI DE BRAIS à verser à la SARL ACTIONS SECURITE ROUTIERE 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Christel KAN Amélie COUDRAY