COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat

DEFENDEUR

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 22/03221 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NZFQ

Pôle Civil section 1

Date : 10 Avril 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSES

Madame [R] [I]

née le 19 Octobre 1954 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

Madame [F] [M]

née le 31 Août 1985 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

Madame [B] [M]

née le 03 Septembre 1990 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

DEFENDEUR

Syndic. de copro. [Adresse 12] pris en la personne de son syndic en exercice OPALEO, Société par actions simplifiée à associé unique, ayant son siège social sis [Adresse 6], immatriculé au RCS de [Localité 7] sous le N° 504 048 075, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié es-qualités audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Bibiana DIAZ VALLAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 10 Février 2025

MIS EN DELIBERE au 10 Avril 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 10 Avril 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 juillet 2022, [R] [I] [F] [M] et [B] [M] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [11] située [Adresse 3] à Sète, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS OPALEO, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2022.

Dans leurs dernières écritures communiquées par RPVA le 12 mars 2024, elles demandent au tribunal, au visa des articles 9 et 14 du décret du 17 mars 1967, de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 de :

A titre principal,

— juger nulle et de nul effet la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2022 tenant le non-respect du délai de convocation,

— prononcer la nullité de la résolution n° 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2022,

— les autoriser, avec effet rétroactif à la date de la pose, à faire procéder aux travaux d’installation d’une climatisation réversible, avec pose de deux compresseurs en façade extérieure arrière de l’immeuble, selon les conclusions techniques de la société AQUAREL SERVICES [Localité 7],

A titre subsidiaire,

— juger abusif le refus d’autorisation opposé à la copropriétaire pour installer à ses frais une climatisation réversible dans son appartement résultant notamment de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2022,

— juger nulle et de nul effet la résolution n° 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2022,

— prononcer la nullité de la résolution n° 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2022,

— les autoriser, avec effet rétroactif à la date de la pose, à faire procéder aux travaux d’installation d’une climatisation réversible, avec pose de deux compresseurs en façade extérieure arrière de l’immeuble, selon les conclusions techniques de la société AQUAREL SERVICES [Localité 7],

A titre infiniment subsidiaire,

— les autoriser, avec effet rétroactif à la date de la pose, à faire procéder aux travaux d’installation d’une climatisation réversible, avec pose de deux compresseurs en façade extérieure arrière de l’immeuble, selon les conclusions techniques de la société AQUAREL SERVICES [Localité 7],

En tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— rappeler qu’elles sont dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ;

— pour le cas où elles seraient déboutées de l’ensemble de leurs demandes, écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir seulement en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, tenant l’incompatibilité de l’exécution provisoire avec la nature de l’affaire, notamment en cas de condamnation à remettre les lieux en état d’origine.

Au soutien de leurs demandes, elles exposent que:

— lorsqu’un lot est en indivision ou grevé d’un usufruit, le syndic doit convoquer tous les titulaires de droits au lot et qu’en l’espèce, seule [R] [I], en sa qualité d’usufruitière a été convoquée à l’assemblée générale litigieuse, alors que le syndic est informé depuis le 10 décembre 2021, du démembrement de propriété,

— en outre, [R] [I] a été convoquée selon pli présenté pour la première fois le 25 mars 2022, distribué le jour même, soit en dehors du délai légal de 21 jours,

— la résolution litigieuse ayant rejeté leur demande de ratification les travaux d’installation d’une climatisation constitue un abus de majorité dès lors qu’elles avaient obtenu un accord de principe de la part du conseil syndical, qu’un copropriétaire a installé les mêmes appareils, que le règlement de copropriété n’est pas respecté par une partie des copropriétaires,

— leur installation, sur la partie arrière du bâtiment, a une emprise modeste sur les parties communes, n’est pas plus inesthétique que le linge étendu par d’autres copropriétaires, n’entraîne aucune gêne,

— elles demandent donc l’autorisation de maintenir avec effet rétroactif à la date de la pose, la climatisation réversible et notamment les deux compresseurs de climatisation litigieux, en façade extérieure arrière de l’immeuble.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 15 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter les requérantes de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

— les condamner à procéder au retrait des deux climatiseurs, de tous les éléments les composant, installés sur la façade arrière de l’immeuble et à remettre les lieux dans l’état dans lequel ils se trouvaient avant la réalisation des travaux litigieux, et ce à leurs frais,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 300 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 48 heures suivant la notification de la décision à intervenir.

— juger qu’à défaut par les demanderesses d’y avoir procédé dans un délai de 30 jours à compter de la notification de la décision à intervenir, il est autorisé à procéder à la suppression des appareils et à remettre les lieux en état pour le compte et aux frais de celles-ci,

— condamner les requérantes à lui payer chacune la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses demandes, il expose que

— il a respecté le délai d’envoi des convocations à l’assemblée générale litigieuse, la première présentation et distribution des courriers de convocations aux copropriétaires ayant été effectuée le 24 mars 2023 et Mme [I] ayant réceptionné la sienne le 25 mars 2023,

— en cas d’indivision ou de démembrement du droit de propriété, la convocation doit être adressée au mandataire commun désigné, en l’espèce Mme [I],

— les demanderesses utilisent à des fins personnelles, des portions de parties communes sans autorisation préalable, en violation de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1985,

— il rappelle que l’assemblée générale des copropriétaires avait refusé ces travaux,

— ces travaux qui affectent et portent atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble produisent également des nuisances sonores et visuelle aux habitants et occupants de l’immeuble,

— cette installation illicite est reconnue et démontrée par l’installateur,

— les autres appareils de climatisation desservant d’autres immeubles ou celles installées à l’intérieur des balcons ou encore les stores constatés par voie de commissaire de police sont sans objet dans le présent litige,

— il ne sera pas fait droit aux demandes de réparation du présumé préjudice, celles étant parfaitement illégitimes,

— il y a lieu d’ordonner le retrait des appareils et la remise en état des lieux, le tribunal ne pouvant ratifier des travaux irréguliers,

— il apparaît nécessaire, afin de contraindre efficacement les demanderesses à respecter les règles régissant l’immeuble soumis au statut de la copropriété et le règlement de copropriété de l’immeuble, d’assortir la condamnation à venir d’une astreinte qui ne saurait être inférieure à 300€ par jour de retard au-delà d’un délai de 48 heures suivant notification de la décision à intervenir,

— il apparaît également nécessaire, à défaut pour [R] [I], [F] [M] et [B] [M] de s’exécuter, de l’autoriser à procéder à la suppression des appareils et à remettre les lieux en l’état pour le compte et aux frais des demanderesses.

La clôture de la procédure a été ordonnée par décision du 10 janvier 2025.

A l’issue de l’audience du 10 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

➢ Sur la demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2022

Aux termes de l’article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, relatif aux modalités de la convocation aux assemblées générales des copropriétaires, énonce que sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion.

Selon l’article 64 du même texte, toutes les notifications et mises en demeure prévues par (…) le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par télécopie avec récépissé. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire.

[R] [I], [F] [M] et [B] [M] invoquent notamment comme moyen de nullité de la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2022 pour laquelle elles ont été opposantes, l’irrégularité de la convocation de l’assemblée générale du 15 avril 2022, le délai de convocation n’ayant pas été respecté.

En réplique, le syndicat des copropriétaires soutient avoir respecté le délai de 21 jours dès lors que la première présentation de la convocation a été effectuée le 24 mars 2023 et que [R] [I] a réceptionné ce courrier le 25 mars 2022.

Or il résulte des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (l’avis de réception établi par la poste et le document intitulé «statuts des plis») que la lettre recommandée avec accusé de réception de la convocation à l’assemblée générale a été présentée et réceptionnée par [R] [I] le 25 mars 2022.

Il s’ensuit que le délai de 21 jours a commencé à courir le lendemain, soit le 26 mars 2022 pour se terminer, comme soutenue par les demanderesses le 15 avril 2022 à minuit, soit le jour de l’assemblée.

Or, il est constant que le délai de convocation doit expirer avant la tenue de l’assemblée générale de telle sorte qu’au cas présent, le délai de 21 jours ne s’était pas écoulé à la date de tenue de l’assemblée et alors même qu’aucune situation d’urgence n’est justifiée par le syndicat des copropriétaires.

Ainsi le défaut de justification d’une convocation régulière entraîne la nullité de la résolution pour laquelle les demanderesses ont été opposantes, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de nullité invoqués par celles-ci.

➢ Sur la demande d’autorisation de travaux

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci".

Tous travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes doivent être préalablement autorisés ; il importe peu que les travaux consistent en un aménagement normal de parties privatives, ne portent pas atteinte à la solidité ou à la destination de l’immeuble et ne réduisent pas l’usage des parties communes.

Selon le quatrième alinéa de l’article 30 de ladite loi du 10 juillet 1965 lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire […] peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus.

Il est de jurisprudence constante que le tribunal ne peut accueillir une demande d’autorisation de travaux que dans la mesure où le copropriétaire intéressé ne les a pas déjà entrepris.

En l’espèce, il n’est pas discuté que les travaux pour lesquels une autorisation est sollicitée ont déjà été entrepris par les demanderesses, sans autorisation, en façade extérieure arrière de l’immeuble. Celles-ci versent, par ailleurs aux débats, une attestation technique établie le 28 juin 2022 par la société AQUAREL SERVICES [Localité 7], confirmant l’installation de compresseurs de climatisation sur la façade extérieure côté box et expliquant ne pas avoir d’autres possibilités techniques d’installation.

Il convient dès lors de débouter [R] [I] [F] [M] et [B] [M] de leur demande d’autorisation judiciaire d’installation de deux compresseurs de climatisation en façade extérieure arrière de l’immeuble, les conditions de mise en œuvre de l’article 30 de loi du 10 juillet 1965 n’étant pas réunies.

➢Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Compte tenu de la solution donnée au litige, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner [R] [I] [F] [M] et [B] [M] à faire procéder à la remise dans leur état antérieur des lieux par la dépose des deux compresseurs de climatisation installés en façade extérieure arrière de l’immeuble, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt.

Afin de garantir l’exécution de la décision, l’obligation est assortie d’une astreinte provisoire de 50€ par jour de retard qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de trois mois après la signification du présent arrêt, et ce, pendant une durée de trois mois.

La demande de remise en état étant assortie d’une astreinte, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à l’autoriser à procéder à la suppression des appareils et à remettre les lieux en état pour le compte et aux frais de [R] [I] [F] [M] et [B] [M].

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Compte tenu de la présente décision, chaque partie succombant partiellement, chacune conservera la charge de ses propres frais et dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

➢ Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965

[R] [I], [F] [M] et [B] [M] succombant partiellement en leurs prétentions, leur demande fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, permettant à un copropriétaire qui voit sa prétention déclarée fondée à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, d’être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, doit être rejetée.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

ANNULE la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2022,

DEBOUTE [R] [I], [F] [M] et [B] [M] de leur demande d’autorisation judiciaire de travaux,

CONDAMNE [R] [I], [F] [M] et [B] [M] à procéder à la remise en état des parties communes par le retrait des deux compresseurs de climatisation en façade extérieure arrière de l’immeuble, sous le contrôle du syndic, dans un délai de TROIS MOIS à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut d’exécution dans ce délai, [R] [I], [F] [M] et [B] [M] seront tenues de payer au [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, une astreinte de 50€ par jour de retard et ce, pendant une durée de trois mois,

REJETTE les surplus des demandes,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE