COUR D’APPEL DE [Localité 14]

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N° RG 25/00614 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PPN4

LOYERS COMMERCIAUX

le : 04 Novembre 2025

Expert: Monsieur [T] [V]

MINUTE N°25/000

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [M] [O] née [K]

née le 13 Novembre 1952 à [Localité 17]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Olivier GUERS membre de la société civile professionnelle d’avocats VERBATEAM AVOCATS , avocat au barreau de Montpellier

DEFENDERESSE

S.A. [E]

RCS [Localité 12] 317 686 061

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

reprsentée par M^e Elodie POURRET avocat postulant au barreau de Montpellier

et M^e Jérôme WALLAERT de la SELARL EDIFICES AVOCATS avocat plaidant au barreau de Lille

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO

Juge délégué par ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal,

assistée de Marjorie NEBOUT greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 02 Septembre 2025

MIS EN DELIBERE au 04 Novembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 04 Novembre 2025

EXPOSE DES FAITS

Aux termes d’un acte notarié reçu par Maître [G] [X], notaire à [Localité 16] le 30 avril 2007, Madame [M] [O] a donné à bail à la SA [E] des locaux servant à l’exploitation d’un fonds de commerce situé [Adresse 18] à [Localité 17] (34) composé de deux sections cadastrées AD N°[Cadastre 4] et [Cadastre 6] d’une contenance respective de 60a00ca et 9a 02ca comprenant « une construction d’une surface utile de 387 m² environ avec terrain attenant comprenant actuellement deux bureaux d’une surface de 35 m² environ, une réserve d’une surface de 100 m² environ, une surface commerciale d’une surface de 165 m² environ, un local mitoyen d’une surface de 80 m² environ en extension, habillage fait, le portail et l’ouverture restant à poser par le preneur, un terrain attenant d’une surface de 1050 m² environ ».

Ce bail commercial a été conclu pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er mai 2007 pour se terminer au 30 avril 2016 et destiné à une activité de « location, mise à disposition et accessoirement vente de tous matériels, outillages, machines, biens de consommation et d’équipements quelconques, en ce compris notamment les véhicules automobiles de moins de 3,5 tonnes, les poids lourds et les remorques ainsi que tout matériel médical et plus généralement toutes opérations susceptibles de se rattacher directement ou indirectement à cet objet et tous objets similaires et connexes ».

Le loyer est fixé à 22 680 € HT/HC/an ainsi qu’une provision pour charges d’un montant de 510 € par trimestre.

Aux termes d’un acte reçu par Maître [R] [X], notaire à [Localité 16] les 2 et 3 juillet 2008, un avenant au bail commercial est signé afin d’étendre l’assiette locative à « un local d’une surface utile de 160 m² environ, un hangar d’une surface utile de 100 m² environ et d’un parking d’une surface utile de 800 m2 environ » avec un loyer complémentaire de 14 000 m² et une provision sur charges portée à 750 € par trimestre.

Par acte sous seing privé du 10 janvier 2009, les parties ont signé un avenant pour modifier les modalités de révision du loyer commercial au 1er janvier 2009 pour retenir que la prochaine variation aura lieu le 1er janvier 2009 proportionnellement à l’indice du coût de la construction, les suivantes à compter du 1er janvier 2010 à chaque date anniversaire du bail.

Les parcelles cadastrées AD n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 6] ont fait l’objet d’une division parcellaire pour devenir les parcelles AD n°[Cadastre 7], n°[Cadastre 8], n°[Cadastre 9] et n°[Cadastre 10].

Par acte notarié du 30 novembre 2009 reçu par Maître [Y] [I], notaire à [Localité 16], Madame [O] a cédé les parcelles AD n°[Cadastre 8] et n°[Cadastre 9]

Par acte notarié du 7 février 2018, Madame [M] [O], et la SA [E] ont renouvelé le bail portant sur la parcelle AD n°[Cadastre 7] composée d’une construction d’une surface utile de 647 m² environ avec un terrain attenant d’une surface de 1850 m² environ comprenant actuellement deux bureaux d’une surface de 35 m² environ, une réserve d’une surface de 100 m² environ, une surface commerciale d’une surface de 165 m² environ, un local mitoyen d’une surface de 80 m² environ, en extension, habillage fait, le portail et l’ouverture, un terrain attenant d’une surface de 1050m2 environ, un local d’une surface utile de 160 m² environ, un hangar d’une surface utile de 100 m² environ et un parking d’une surface utile de 800 m².

Le bail est consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er mai 2016 pour se terminer au 30 avril 2025 et pour un loyer de 41 128,24 € HT/HC/an payable par trimestre. Il est prévu que ce loyer sera indexé à la date anniversaire de la prise d’effet du bail,en fonction de l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE selon le même pourcentage que l’indice.

Par exploit de commissaire de justice du 26 novembre 2024, Madame [M] [O] a sollicité la révision du loyer à la valeur locative, soit à la somme annuelle de 75 330 €.

Madame [M] [O] a adressé par pli recommandé du 9 janvier 2025 réceptionné le 13 janvier 2025, un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers

***

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 février 2025, Madame [M] [O] a fait assigner la SA [E] devant le juge des loyers commerciaux.

***

Suivant les termes du dispositif de son assignation valant mémoire, Madame [M] [O] demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L145-33 et L145-34 du Code de commerce,

— FIXER le prix du bail révisé à effet du 26 novembre 2024 à la somme annuelle HT/HC à 75 330 €,

— CONDAMNER la société [E] au paiement des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à partir de l’assignation et à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions posées par l’article 1343-2 du Code civil,

— CONDAMNER la société [E] à verser à Madame [O] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société [E] aux entiers dépens de l’instance.

Pour l’essentiel de ses prétentions, le bailleur expose que chacune des parties peut prévoir l’augmentation ou la diminution du loyer dans les conditions visées par l’article L145-39 du Code de commerce dès lors qu’est constaté une variation du loyer nominal de plus d’un quart. Il précise que le bail a été consenti moyennant un loyer nominal HT et HC de 41 128,24 € et que, du fait de l’indexation intervenue automatiquement à effet du 1er mai 2024, le montant du loyer indexé a augmenté de plus de 25 % depuis sa fixation à l’origine.

Il soutient que le loyer doit donc être fixé à sa valeur locative réelle et produit un rapport d’expertise amiable fixant cette valeur à la somme de 75 330 € HT/HC/an.

***

Suivant les termes du dispositif de son mémoire, la SA [E] demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu l’article L. 145-39 du Code de commerce,

Vu les articles L. 145-33 et R. 145-2 et suivants du Code de commerce,

A titre principal,

— DÉBOUTER Madame [M] [O] de sa demande de fixation du loyer révisé à la somme de 75.330 € annuel hors taxes et hors charges ;

— FIXER le loyer révisé à la somme de 46.300 € annuels hors taxes et hors charges à compter du 26 novembre 2024 ;

— CONDAMNER Madame [M] [O] à rembourser la société [E] du différentiel entre le loyer effectivement payé depuis le 26 novembre 2024 et le loyer fixé à la somme de 46.300 € annuels hors taxes et hors charges, assorti de la capitalisation des intérêts ;

A titre subsidiaire,

— DESIGNER tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

o Donner son avis sur la variation de plus de 25% du loyer ;

o Donner son avis sur la valeur locative telle qu’elle doit être estimée selon les critères fixés par les articles L. 145-33 et R. 145-2 et suivants du Code de commerce, en ce compris les éventuelles minorations résultant des clauses exorbitantes du droit commun de l’article R. 145-8 du Code de commerce ;

— FIXER la consignation des frais d’expertise à tel montant qu’il lui plaira mais les mettre à la charge de Madame [O] ;

— FIXER le loyer provisionnel durant l’expertise et jusqu’à la fin de l’instance à la somme de 54.585 euros annuels hors taxes et hors charges ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Dans la mesure où le loyer révisé serait fixé à montant supérieur au loyer actuel de 54.585 € annuels hors taxes et hors charges, LIMITER les augmentations annuelles de ce loyer à 10% de cette somme ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER Madame [M] [O] à payer à la société [E] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— La CONDAMNER aux entiers frais et dépens de l’instance, y compris le cas échéant, les frais d’expertise.

Pour l’essentiel, le preneur reconnaît une augmentation de plus de 25 % depuis la dernière fixation contractuelle du loyer permettant aux parties de demander la révision du loyer à la valeur locative.

Il produit également un rapport d’expertise amiable qui fixe une valeur locative des locaux à la somme annuelle de 46 300 HT/HC.

Subsidiairement Il sollicite la désignation d’un expert aux fins d’évaluer la valeur locative.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré à la date du 4 novembre 2025.

MOTIFS

L’article L145-37 du code de commerce prévoit que « les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État. »

Selon l’article L145-38 du code de commerce dans sa version applicable au présent litige « la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, s’il est applicable, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. »

L’article L145-39 de ce même code prévoit qu’en « outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».

En l’espèce, le bail a été conclu pour une durée de neuf ans du 1er mai 2016 au 30 avril 2025 pour un prix de 41 128,24 €/an/HC/HT.

Ce contrat de bail prévoyait une clause d’indexation du loyer sur l’évolution de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE et, par effet de cette clause, le loyer a augmenté de plus d’un quart par rapport au prix fixé contractuellement par les parties.

Les parties s’entendent pour reconnaître que le loyer soit révisé au 26 novembre 2024.

Néanmoins, compte-tenu de ce que chacune des parties produit des expertises amiables parvenant à des montants disparates concernant la valeur locative du loyer révisé, sans que le juge des loyers commerciaux ne dispose d’éléments suffisants afin de pouvoir en apprécier et pour fixer le montant, il convient en conséquence, conformément aux demandes subsidiaires du preneur, d’ordonner une expertise qui aura lieu aux frais avancés du bailleur, demandeur à l’instance.

Dans l’attente du dépôt du rapport, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes.

Dès lors, le bail se poursuivra aux mêmes conditions, notamment en ce qui concerne le loyer et les charges.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

DIT que le loyer est révisé à la date du 26 novembre 2024.

ORDONNE une expertise ;

COMMET pour y procéder Monsieur [T] [V] ( [Adresse 13] : [XXXXXXXX01] [Localité 15]: [XXXXXXXX02] Fax: [XXXXXXXX01] Mél: [Courriel 11]), avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications :

1) de visiter les lieux loués,

2) de les décrire en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie,

3) d’entendre tous sachants,

4) de donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail,

5) d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :

— la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,

— l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

— l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,

— la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

— l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,

— l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

— l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune,

— l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

— la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,

6) de donner les méthodes d’évaluations retenues,

7) de proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer,

8) de donner tous renseignements utiles à la solution du litige,

9) de répondre aux dires des parties ;

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

DIT que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 06 juillet 2026 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant ;

DIT que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

DIT que Madame [M] [O] devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme DEUX MILLE EUROS (2 000 €) avant le 05 janvier 2026, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l’ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER » ;

DIT que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

RAPPELLE que dans l’attente de la fixation du prix du loyer révisé, le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Marjorie NEBOUT Karine ESPOSITO