N°Minute:25/00327

DOSSIER : N° RG 25/00221 – N° Portalis DBYB-W-B7J-POSQ

Copie exécutoire à

HERAULT LOGEMENT

expédition à

le 07 Mars 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 07 Mars 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public HERAULT LOGEMENT, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [Z] [V] (Responsable adjoint contentieux) muni d’un pouvoir spécial

ET

DEFENDEUR

Monsieur [B] [K], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 11 Février 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 07 Mars 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 7 décembre 2022 et ayant pris effet le 15 décembre 2022, HERAULT LOGEMENT a donné à bail à Monsieur [B] [K] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 353,89 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 39,48 euros et un loyer mensuel jardin de 15 euros.

Par acte séparé signé le 7 décembre 2022 et ayant pris effet le 15 décembre 2022, HERAULT LOGEMENT a donné à bail à Monsieur [B] [K] un garage n°824 situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 35 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 0,49 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, HERAULT LOGEMENT a fait signifier à Monsieur [B] [K], par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, un commandement de payer la somme principale de 1 798,83 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 23 juillet 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 30 septembre 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, HERAULT LOGEMENT a fait assigner Monsieur [B] [K] pour l’audience du 11 février 202 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation des baux par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [B] [K] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [B] [K] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [B] [K] à payer la somme de 2 293,28 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [B] [K] aux entiers dépens et à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [B] [K], daté du 27 janvier 2025. La conclusion est qu’il ne s’est pas présenté à la convocation du travailleur social.

À l’audience du 11 février 2025, HERAULT LOGEMENT était représenté par sa chargée de contentieux. Monsieur [B] [K], bien que régulièrement assigné à comparaître, n’était ni présent, ni représenté.

HERAULT LOGEMENT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 4 252,91 euros, sous réserve que le prélèvement de février ne soit pas rejeté. Il a indiqué que la dette existe depuis septembre 2023 et qu’aucun échéancier n’a été tenu. Il a précisé que Monsieur [B] [K] aurait négocié un regroupement de crédits et qu’à ce jour il n’y a pas de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation des baux du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne morale, HERAULT LOGEMENT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

HERAULT LOGEMENT justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail relatif au garage a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l’accessoire.

Le bail relatif au logement prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit. Le bail relatif au garage prévoit quant à lui qu’en cas de non-paiement et un mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Cependant, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixe, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Dès lors, la clause résolutoire prévue au bail relatif au garage n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer du 25 juillet 2024 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 septembre 2024, date de résiliation desdits baux.

À compter de la résiliation des baux, Monsieur [B] [K], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si les baux n’avaient pas été résiliés, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [B] [K] se trouve redevable de la somme de 4 227,91 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 5 février 2025, mensualité du mois de janvier comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [B] [K] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 4 227,91 euros à HERAULT LOGEMENT.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [K], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [B] [K] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

HERAULT LOGEMENT sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 7 décembre 2022 et ayant pris effet le 15 décembre 2022, entre HERAULT LOGEMENT et Monsieur [B] [K] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] et le garage n°824 situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 26 septembre 2024,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [B] [K] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 26 septembre 2024,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [B] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si les baux n’avaient pas été résiliés, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [B] [K] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit des baux le 26 septembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Monsieur [B] [K] à payer à HERAULT LOGEMENT la somme provisionnelle de 4 227,91 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 5 février 2025, mensualité du mois de janvier comprise,

DÉBOUTONS HERAULT LOGEMENT de ses autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [B] [K] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [B] [K],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS HERAULT LOGEMENT de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS