N°Minute:25/00968

DOSSIER : N° RG 25/00898 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PZDQ

Copie exécutoire à

M^e Emmanuelle CARRETERO

expédition à

M. [I] [O]

le 01 Août 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 01 Août 2025

PAR Claire GUILLEMIN, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société SOCIÉTÉ FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuelle CARRETERO, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [I] [O], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Les débats ont été déclarés clos le 24 Juin 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 01 Août 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 2 septembre 2024, la Société Française des Habitations Economiques a donné à bail à Monsieur [I] [O] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 370,08 euros, outre une provision mensuelle sur charges y compris l’eau froide de 119,77 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société Française des Habitations Economiques a fait signifier à Monsieur [I] [O], par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, un commandement de payer la somme principale de 1338,64 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 7 janvier 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 10 mars 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, la Société Française des Habitations Economiques a fait assigner Monsieur [I] [O] pour l’audience du 24 juin 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyer et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [I] [O] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [I] [O] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [I] [O] à payer la somme de 2479,65 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [I] [O] aux entiers dépens et à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier en date du 30 mai 2025 concernant Monsieur [I] [O] est parvenu au tribunal et indique que Monsieur [O] a 32 ans et réside en France pour sa santé qui nécessite des soins spécifiques, que ses difficultés de compréhensions rendent difficiles ses démarches administratives ce qui a entraîné une fin de droits et une absence de ressources qui a créé une dette, qu’une MAPS gestion avec l’association LEO [Z] a permis d’obtenir le récépissé valable jusqu’au 6 juin 2025 et ainsi de reprendre le paiement du loyer, et qu’un FSL maintien est envisagé ainsi qu’un plan d’apurement.

***

À l’audience du 24 juin 2025, la Société Française des Habitations Economiques était représentée par son conseil. Monsieur [I] [O] a comparu.

La Société Française des Habitations Economiques a indiqué que Monsieur avait repris le règlement de ses loyers et qu’une demande de FSL était en cours, outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience à la somme de 1901,52 euros. Elle a exprimé son consentement au report de la dette au 1er octobre et affirmé que si le FSL soldait la dette, elle ne poursuivrait pas l’exécution.

Monsieur [I] a reconnu le montant de la dette et a expliqué percevoir l’AAH à hauteur de 940 euros par mois, qu’une demande d’FSL était en cours et solderait la dette, et qu’il fallait attendre 3 mois pour le versement.

La décision a été mise en délibéré au 1er août 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne morale, la Société Française des Habitations Economiques justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La Société Française des Habitations Economiques justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 9 janvier 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, délai applicable, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 février 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [I] [O] se trouve redevable de la somme de 1901,52 euros en arriéré de loyers et de charges échus, arrêté au 18 juin 2025, mensualité du mois de mai comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [I] [O] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 1901,52 euros à la Société Française des Habitations Economiques.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [I] [O] sollicite un report de l’exigibilité de la dette au 1er octobre 2025 afin de lui permettre d’apurer l’arriéré locatif grâce au FSL attendu. Rien ne s’oppose à cette demande à travers laquelle Monsieur [I] [O] a manifesté sa ferme intention de résoudre le différend locatif. En conséquence, le report sollicité sera accordé dans des modalités explicitées au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [I] [O] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [O], partie perdante, sera donc condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application de ces dispositions.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 septembre 2024 entre la Société Française des Habitations Economiques et Monsieur [I] [O] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 21 février 2025,

CONDAMNONS Monsieur [I] [O] à payer à la Société Française des Habitations Economiques la somme provisionnelle de 1901,52 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 18 juin 2025, mensualité du mois de mai comprise,

REPORTONS l’exigibilité de la somme précitée au 1er octobre 2025,

PRÉCISONS que le solde de la dette devra être versé dans son intégralité à cette date,

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution du report accordé,

DISONS que si le report accordé est respecté, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement au 1er octobre 2025, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet, de sorte que, le bail étant résilié, Monsieur [I] [O] :

— sera tenue de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

— qu’à défaut pour Monsieur [I] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

— devra payer des indemnités mensuelles d’occupation égales aux montants des loyers, augmentés des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit du bail le 21 février 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles, et le condamnons au paiement de ces sommes,

CONDAMNONS Monsieur [I] [O] aux dépens comprenant, s’agissant des dépens actuels et le cas échéant, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, qui ne seront exigibles qu’au terme du plan susvisé,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [I] [O],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS la Société Française des Habitations Economiques de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS