N°Minute:25/02341

N° RG 25/01117 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PUT6

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

JUGEMENT DU 24 Novembre 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [S] [H] [U] [X], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Annabelle PORTE-FAURENS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [C] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 22 Septembre 2025

Affaire mise en deliberé au 24 Novembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 24 Novembre 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e PORTE-FAURENS

Le

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 29 septembre 2021« date contrat »~, avec prise d’effet au 6 octobre 2021« date prise d’effet »~, M. [S] [X] "identit\'e9 bailleur"~ consenti à "identit\'e9 locataire"~un bail d’habitation sur un logement situé« adresse logt »~, [Adresse 5] [Localité 4], à M. [C] [B] contre le paiement d’un loyer mensuel initial de "montant loyer r\'e9vis\'e9"~480,00 euros outre « montant provision sur charges »~70,00 euros à titre de provisions sur charges.

Les loyers sont demeurés impayés"date d\'e9but impay\'e9"~, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 octobre 2024 lui réclamant la somme de 1110,39 euros« date commandement de payer »~. La CCAPEX de l’Hérault a été saisie le 8 octobre 2024« date saisine ccapex »~, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte d’huissier de justice du 25 février 2025, signifié à , dénoncé le 25 février 2025 "date d\'e9nonciation ass pr\'e9fet"~au préfet de l’Hérault par voie électronique avec accusé de réception, M. [S] [X] demeurant [Adresse 2] assigné M. [C] [B] demeurant [Adresse 5] MONTPELLIER devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier le 16 juin 2025, aux fins de :

➢Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

➢Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement graves aux obligations du locataire ;

➢Rejeter tout délais de paiement et pour quitter les lieux et toute demande à voir écarter l’exécution provisoire de droit, nonobstant appel et sans caution ;

➢Ordonner son expulsion et de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

➢Supprimer le délai de deux mois prévus par l’article L.412-1 du CPCE, compte tenu des silences et manifeste mauvaise foi adverse ;

➢Le condamner au paiement de la somme de éance_assignation3297,11 euroséance_assignation au titre des loyers et charges arriérés, arrêtés au mois de février 2025 inclus avec intérêt à taux légal à compter du 7 octobre 2024 sur la somme de 1110,39 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus, somme à parfaire au jour de l’audience ;Erreur : source de la référence non trouvéeErreur : source de la référence non trouvée

➢Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et le condamner au paiement de celle-ci, cette indemnité fixée annuellement sera révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux ;

➢Le condamner au paiement de la somme de « dde art 700 »~1200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

➢La condamner aux dépens de l’instance, comprenant les frais du commandement de payer ;

L’affaire est appelée à l’audience du 16 juin 2025, elle sera renvoyée au 22 septembre 2025.

À l’audience du 22 septembre 2025 « date audience »~, M. [S] [X], représentée par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Il fournit à l’audience un décompte actualisé à la date du 25 août 2025 précisant que la dette locative se monte à la somme de 7255,12 euros.

A cette audience, M. [C] [B] , ni n’a été représenté.

Le défendeur ne s’est pas présenté à la convocation du travailleur social.

La décision a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

En tant que bailleurs personnes physiques, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, M. [S] [X] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

M. [S] [X] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 7 octobre 2024 7 octobre 2024 lui réclamant la somme de 1110,39 euros, M. [S] [X] a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme principale de "cr\'e9ance commandement"~1110,39 euros au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et le locataire n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 décembre 2024, date de résiliation dudit bail.

L’expulsion de M. [C] [B], de tous biens et occupants de chef sera donc prononcée.

Par ailleurs, il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement, ni de la suppression du délais de deux mois prévus par l’article L412-1 du CPCE.

Sur l’indemnité d’occupation :

À compter de la résiliation du bail M. [C] [B], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [S] [X] un décompte arrêté au 25 août 2025 inclus, qui indique que la dette de M. [C] [B] s’élève à 7255,12 euros en loyers et charges.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation , la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant, avec intérêts au taux légal sur la somme de éance_commandement1110,39 euroséance_commandement à compter du commandement de payer du 7 octobre 2024 et pour le surplus à compter de la présente assignation.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, M. [C] [B] devra verser à M. [S] [X] une somme qu’il est équitable de fixer à 300,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement par défaut rendu en et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 septembre 2021 entre M. [S] [X] et M. [C] [B] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 7 décembre 2024 ;

DÉCLARE en conséquence M. [C] [B] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 7 décembre 2025 ;

CONDAMNE M. [C] [B] à payer à M. [S] [X] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [C] [B] à payer à M. [S] [X] la somme de 7255,12 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, dus au 25 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024 sur la somme de1110,39 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

DIT qu’à défaut par M. [C] [B] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE M. [S] [X] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [C] [B] à payer à M. [S] [X] une somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [B] aux dépens de l’instance comprenant, s’agissant des dépens actuels, le coût du commandement de payer ;

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [C] [B] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le Juge des contentieux de la protection,