N°Minute:25/01652

N° RG 25/01035 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PULH

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 11 Juillet 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [H] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Claire lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [Y] [P], demeurant [Adresse 3] [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CORVAISIER, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 26 Mai 2025

Affaire mise en deliberé au 11 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 11 Juillet 2025 par

Sabine CORVAISIER, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Valérie REDON-REY

Copie certifiée delivrée à :

Le 11 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 16 avril 2018, Monsieur [H] [O] a, par l’intermédiaire de la SARL CITYA BELVIA [Localité 5], donné à bail à Monsieur [Y] [P] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 636 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 66 euros.

Des loyers et charges demeurant impayés, Monsieur [H] [O] a, par acte de commissaire de justice en date du 07 novembre 2024, fait délivrer à Monsieur [Y] [P] un commandement de payer la somme principale de 2 441,98 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 04 novembre 2024, et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 février 2025, Monsieur [H] [O] a fait assigner Monsieur [Y] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1224, 1229 et 1728 du code civil, aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Monsieur [Y] [P] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé,

ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par le locataire au montant des loyers, charges comprises, avec indexation, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux, et le condamner au paiement de celle-ci,

le condamner au paiement de la somme de 3 099,98 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2025, mensualité de janvier 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 07 novembre 2024,

le condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

le condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer,

juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [Y] [P], en date du 23 mai 2025. La conclusion est qu’il n’y a pas eu de réponse du travailleur social.

A l’audience du 26 mai 2025, Monsieur [H] [O], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, outre actualisation de la dette locative à la somme de 2 683,98 euros. Il a par ailleurs précisé s’opposer aux délais malgré la reprise des paiements par le locataire.

En défense, Monsieur [Y] [P], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu ni n’a été représenté.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable en la forme et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne physique, Monsieur [H] [O] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique en date du 12 novembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [H] [O] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique en date du 10 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur la condamnation à la dette et la résiliation judiciaire du contrat de bail

En application de l’article 1224 du Code civil la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier aux débiteurs ou d’une décision de justice.

L’article 1127 du même code précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Lorsque la résiliation est demandée en justice, l’article 1228 du même code prévoit que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai aux débiteurs, ou allouer seulement des dommages-intérêts.

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Le juge doit apprécier le respect de l’obligation de payer le loyer par les locataires sur la durée du bail au jour où il statue.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [H] [O] sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail signé avec Monsieur [Y] [P] pour manquement de ce dernier à son obligation de paiement des loyers.

Il ressort en effet du décompte locatif produit que le compte locataire de Monsieur [Y] [P] est débiteur depuis le mois de mars 2024, et qu’il reste redevable de la somme de 2 683,98 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 21 mai 2025, mensualité du mois de mars 2025 comprise.

Monsieur [Y] [P] sera donc condamné à payer à Monsieur [H] [O] la somme de 2 683,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupations arrêtés au 21 mai 2025, mensualité du mois de mars 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 07 novembre 2024 sur la somme de 2 441,98 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [H] [O] justifie ainsi du manquement grave et répété du locataire à ses obligations contractuelles. L’inexécution de ses obligations par le locataire est d’une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter du présent jugement.

La résiliation du bail et, par suite, l’expulsion de Monsieur [Y] [P], ainsi que de tous biens et occupants de son chef seront par conséquent prononcées.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur l’indemnité d’occupation

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [Y] [P], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [P], partie perdante, sera condamné aux dépens en ce compris le commandement de payer du 07 novembre 2024.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, Monsieur [Y] [P] sera condamné à payer à Monsieur [H] [O] la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition :

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail ayant pris effet le 16 avril 2018 entre Monsieur [H] [O] et Monsieur [Y] [P] portant sur un logement situé [Adresse 4] à compter de la signification du présent jugement;

DECLARE en conséquence Monsieur [Y] [P] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter de la présence décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [Y] [P] devra payer à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [P] à verser à la Monsieur [H] [O] l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [P] à payer à Monsieur [H] [O] la somme de 2 683,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupations arrêtés au 21 mai 2025, mensualité du mois de mars 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 07 novembre 2024 sur la somme de 2 441,98 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [P] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [P] à payer à Monsieur [H] [O] la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection