Min N° 26/00348

N° RG 25/02016 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD6HL

Mme [P] [H]

M. [B] [A]

C/

S.C.I. ENZO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 avril 2026

DEMANDEURS :

Madame [P] [H]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [B] [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentés par M^e Jean-françois GREZE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.C.I. ENZO

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentés par M^e Corinne MAGALHAES, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne,

Greffier : Madame DEMILLY Florine, Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 04 février 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Corinne MAGALHAES

Copie délivrée

le :

à :M^e Jean-françois GREZE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 septembre 2012, M. [F] [K] a donné à bail à Mme [P] [H] et M. [B] [A] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel hors charges de 1 000 euros.

Le bien a été racheté par la SCI ENZO le 08 août 2018.

Le 1er décembre 2023, Mme [R] [M] épouse [I] et M. [V] [J] [I] ont cédé les 30 parts sociales de la SCI ENZO à Mme [D] [E] et ses enfants, M. [Z] [Y] et M. [N] [E].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 02 janvier 2024, la SCI ENZO à délivré un congé pour reprise aux locataires, à effet au 02 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 1er avril 2025, Mme [P] [H] et M. [B] [A] ont fait assigner la SCI ENZO devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Le prononcé de la nullité du congé pour reprise ; Le constat de la tacite reconduction du bail pour trois ans à compter du 29 septembre 2024 ; Le prononcé de la nullité du commandement de payer du 19 novembre 2024 ; La condamnation de la SCI ENZO à leur payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ; La condamnation aux dépens et à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 04 février 2026, Mme [P] [H] et M. [B] [A], représentés par leur conseil reprenant ses écritures, sollicitent du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, outre le rejet des prétentions adverses, de :

prononcer de la nullité du congé pour reprise daté du 2 janvier 2024 ; constater que le bail d’habitation est tacitement reconduit pour une durée de trois ans, à compter du 29 septembre 2024 ;prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 18 novembre 2024 ; condamner la SCI ENZO à leur payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ; condamner la SCI ENZO aux dépens de l’instance ; condamner la SCI ENZO à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils indiquent que le congé pour reprise est nul en ce qu’il ne respecte pas les dispositions de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ils affirment ainsi que le congé pour reprise doit indiquer le nom et l’adresse du bénéficiaire, lequel ne peut être que le bailleur lui-même ou l’un de ses proches. En cas de SCI familiale, la SCI bailleresse doit justifier dans le congé du lien de parenté existant entre ses associés et de la qualité d’associé du bénéficiaire de la reprise. Ils précisent, s’agissant de la qualité d’associé d’une SCI, qu’en cas de cession de parts sociales, celle-ci n’est opposable aux tiers et notamment aux locataires qu’après accomplissement des formalités de publication de la cession au BODACC. Or, en l’espèce, ils rappellent que Mme [D] [E] est entrée dans la SCI ENZO en qualité d’associée gérante le 1er décembre 2023 suite à une cession de parts sociales, qui n’a jamais été publiée au BODACC, de même que les statuts actualisés de la SCI. Ils en concluent qu’elle ne pouvait se prévaloir à leur égard de sa qualité d’associé de la bailleresse à la date de la délivrance du congé. Ils estiment que la SCI ENZO devait justifier du caractère familial de la SCI, de la nature de son lien existant entre la SCI et le bénéficiaire projeté du congé et notamment de la qualité d’associé de Mme [D] [E]. Ainsi, le congé est nul, les omissions ne leur ayant pas permis de vérifier la régularité du congé, sa réalité et de sa sincérité. Ils affirment avoir subi un grief car ils n’avaient aucun moyen de savoir qu’il y avait de nouveau associés dans la SCI et qu’un lien familial existait. Le congé étant nul, ils soutiennent que le juge doit constater que le contrat est tacitement reconduit pour trois ans.

Sur le montant du loyer, ils font valoir que la seconde indexation sollicitée par le conseil de la SCI ENEOZ par courrier recommandé du 24 septembre 2024, fixant le loyer à 1 180,62 euros, est nulle en ce qu’elle méconnait les termes de l’article 17-1-III de la loi du 6 juillet 1989, ce qui entraine la nullité du commandement de payer du 18 novembre 2024.

Ils affirment que le logement est classé F en matière de performance énergétique et que, le bail ayant été tacitement reconduit le 29 septembre 2024, les dispositions de l’article 17-1-III telles que modifiées par la loi du 22 août 2021 interdisant la révision annuelle du loyer à compter du 24 aout 2022 dans les logements du parc privé classés F et G au titre du DPE sont applicables. Ainsi, aucune somme n’est due à ce titre. Or, un commandement de payer visant des sommes qui ne sont pas dues encours la nullité.

Sur leur demande indemnitaire, ils affirment avoir subi un préjudice moral résultant de l’attitude déloyale et procédure de la SCI, notamment depuis le rachat de parts sociales, cherchant à tout prix à les faire partir d’un logement qu’ils occupent depuis 12 ans.

Comparante à l’audience, la SCI ENZO, représentée par son conseil se référant à ses écritures, s’en est rapportée sur la validité du commandement de payer du 18 novembre 2024 et sollicite du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et outre le rejet des demandes adverses, de :

valider le congé délivré le 02 janvier 2024 ; constater que les demandeurs sont occupants sans droit ni titre depuis le 02 octobre 2024 ; ordonner leur expulsion immédiate des lieux loués ; supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; dire que le mobilier encore présent dans les lieux au jour de l’expulsion sera vendu au profit du bailleur s’il présente une valeur vénale ou , à défaut, sera mis en décharge ;condamner solidairement les demandeurs à lui verser une indemnité d’occupation, à compter de la date d’effet du congé, égale au montant du loyer conventionnel, révisable comme lui et augmenté des charges qui auraient été dues si le bail avait été poursuivi et ce jusqu’à libération totale des lieux ; condamner les demandeurs aux dépens et à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700, subsidiairement constater que Mme [P] [H] et M. [B] [A] ont été à l’initiative de l’instance et rejeter la demande adverse formulée à ce titre.

Au soutien de ses prétentions, elle affirme que le congé délivré est valide. Elle rappelle que l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un congé pour reprise peut être délivré par une SCI familiale au profit de l’un des associés. Or, elle justifie à la fois du caractère familial de la SCI et du fait que Mme [D] [E] avait bien la qualité d’associé de la SCI depuis le 1er décembre 2023, soit avant la délivrance du congé. En affirmant que les formalités de publication doivent être effectuées avant la délivrance du congé, elle estime que Mme [H] et Monsieur [A] ajoutent une condition à la loi. En tout état de cause, elle soutient que les tiers peuvent se voir opposer les actes même non publiés dès lors qu’ils en ont eu personnellement connaissance. Or, elle déclare que Mme [P] [H] et M. [B] [A] ont été informés de la cession de parts sociales au profit de la famille [E] avant qu’elle n’intervienne, lors des visites des lieux. Elle conclut également, pour cette raison, à l’absence de grief démontré par les locataires. Elle affirme par ailleurs que le motif de la reprise est parfaitement réel et sérieux, Mme [D] [E], veuve, souhaitant se rapprocher de ses enfants.

Sur la demande indemnitaire adverse, elle indique que les demandeurs ne justifient d’aucune faute ou fait dommageable, ni d’un préjudice en causalité avec un tel fait. Ils ne peuvent valablement lui reprocher l’exercice de son droit à congé. Elle ajoute qu’ils n’ont justifié d’aucune recherche effective de relogement.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 avril 2025, date qui a été portée à la connaissance des parties.

MOTIVATION

Sur la nullité du commandement de payer

Aux termes de l’articles 17-1-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, les parties s’accordent pour dire que les sommes visées au commandement de payer du 18 novembre 2024 correspondent au surplus ajouté suite à l’indexation du loyer notifiée par la SCI ENZO et donc les demandeurs ont refusé l’application.

Ces derniers font valoir qu’une telle indexation est illicite, le logement étant classé F. La SCI ENZO ne conteste pas ces affirmations, et notamment la casse énergétique F du logement objet du litige, se contentant d’affirmer que la réalisation d’un nouveau diagnostic est nécessaire et qu’elle s’en rapporte à la décision du juge.

Dans ces conditions, il est établi que l’indexation diligentée par la SCI ENZO a été faite en violation des dispositions de l’article précité.

Partant, il y a lieu de prononcer la nullité du commandement de payer délivrer le 18 novembre 2024.

Sur la validité du congé pour reprise

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de six mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En application de l’article 13 de cette même loi, les dispositions de l’article 15 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un de ses associés.

Dans un tel cas, les dispositions de l’article 15 précité impose à la société propriétaire de mentionner, dans le congé, les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lient existant entre elle et le bénéficiaire, c’est-à-dire, la qualité d’associé de ce dernier.

En revanche, il a été jugé que l’absence de référence, dans le congé, à l’article 13 précité ainsi que le défaut de justification, lors de la délivrance de cet acte, de ce que le bailleur était une SCI familiale, ne cause pas nécessaire un grief au locataire.

Il est constant que, pour apprécier la légalité du congé, il convient de se placer à la date de la délivrance de l’acte.

Par ailleurs, selon l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, le congé délivré par la SCI ENZO le 02 janvier 2024 à chacun des locataires, demandeurs à la procédure, mentionne que le bail sera repris en résidence principale par Mme [D] [E] veuve [C] résidant au [Adresse 2] à Meaux.

Ainsi, s’il mentionne les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise, il ne fait pas état du lien existant entre la SCI ENZO et Mme [D] [E], puisqu’il ne mentionne pas sa qualité d’associé.

Toutefois, une telle omission n’emporte la nullité du congé délivré qu’en cas de démonstration d’un grief.

Au cas présent, les demandeurs indiquent avoir été privés de la possibilité de vérifier la régularité, la sincérité et la validité du congé notamment car ils n’avaient pas été informés de la cession de parts sociales intervenue au profit de Mme [D] [E], cette dernière ayant été publiée postérieurement à la délivrance du congé si bien qu’elle ne leur est pas opposable.

Il n’est pas exigé par les textes que la qualité d’associé du bénéficiaire de la reprise ait fait l’objet, préalablement à la délivrance du congé, d’une publication.

En revanche, les locataires doivent avoir été mis en mesure, dès la délivrance du congé, de vérifier la sincérité de celui-ci et notamment de la possibilité, pour une SCI, de se prévaloir des dispositions de l’article 15 de la loi de 1989 précitée. C’est en ce sens qu’importe la mention de la qualité d’associé du bénéficiaire de la SCI familiale.

Or, en l’espèce, la SCI ENZO produit un courriel de [B] [A], daté du 11 juillet 2025, adressé à Mme [D] [E], dans lequel il mentionne deux visites, par M. [G] [E] le 17 août 2023, puis par Mme [E] le 30 novembre 2023, soit antérieurement à la cession de parts sociales intervenue le 1er décembre 2023.

Ce message démontre qu’il avait connaissance du projet de vente des parts sociales de la SCI ENZO, en outre au profit de personnes ayant un lien de parenté entre elles, ayant rencontré lors de deux visites différentes le fils de Mme [D] [E], M. [G] [E], ainsi que Mme [D] [E] elle-même.

Lorsque, quelques mois après, un congé lui a été délivré au mois de janvier 2024 annonçant la volonté de reprise du bien par Mme [D] [E], il était donc connaisseur de sa qualité d’associé, peu importe l’absence de publication, à cette date, de la cession de parts sociales.

Dans ces conditions, les demandeurs ne justifient d’aucun grief résultant de l’omission de cette qualité dans les termes du congé délivré.

Il apparaît donc que le congé a régulièrement été donné et que le bail a pris fin le 02 octobre 2024.

Il y a lieu, en conséquence, de déclarer les locataires occupants sans droit ni titre à compter du 02 octobre 2024 et, à défaut de départ volontaire, d’ordonner leur expulsion selon les modalités du présent dispositif.

Sur la demande indemnitaire

Le congé ayant été déclaré valide, la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts de Mme [P] [H] et M. [B] [A], fondée sur l’attitude procédurale de la SCI ENZO destinée à les voir quitter les lieux, ne saurait prospérer. Elle sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien sur le fondement des articles 544 et 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. En effet, l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, la SCI ENZO est bien fondée à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux des locataires malgré la validité du congé pour vendre.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de la fin du contrat de bail.

Mme [P] [H] et M. [B] [A] seront donc condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la fin du contrat de bail soit le 02 octobre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles à ses frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que le commissaire de justice en charge de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire.

La SCI ENZO ne justifie d’aucun fondement juridique donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour ordonner la vente du mobilier présent dans les lieux, seul le suivi d’une procédure d’expulsion pouvant aboutir, en l’absence de prise en charge de ses meubles par la personne expulsée, à une vente de ces derniers.

Il convient par conséquent de renvoyer la SCI ENZO à respecter ces dispositions du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux. Sa demande formée au titre du mobilier sera donc rejetée.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la SCI ENZO sollicite l’expulsion immédiate des locataires ainsi que la suppression du délai prévu à l’article précité.

Néanmoins, elle ne démontre aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. Il convient donc de rejeter la demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [P] [H] et M. [B] [A] échouent à l’instance. Il convient donc de le condamner aux dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [P] [H] et M. [B] [A], qui succombent en leurs prétentions, seront condamnés à payer à la SCI une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 800 euros.

Sur la demande relative à l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Prononce la nullité du commandement de payer délivré le 18 novembre 2024 à Mme [P] [H] et M. [B] [A] ;

Déclare valable le congé délivré le 02 janvier 2024 par la SCI ENZO à Mme [P] [H] et M. [B] [A] ;

En conséquence,

Déboute Mme [P] [H] et M. [B] [A] de leur demande de constatation du renouvellement tacite du contrat de bail ;

Constate la résiliation du contrat de bail liant les parties au 02 octobre 2024 ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [P] [H] et M. [B] [A] et de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé au [Adresse 3] à [Localité 2], à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Rejette la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [P] [H] et M. [B] [A] à payer à la SCI ENZO une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas pris fin, indexé selon les modalités prévues au contrat et dans le respect des dispositions légales d’ordre public, à compter du 02 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

Rejette la demande relative au mobilier présent dans les lieux ;

Rappelle que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute Mme [P] [H] et M. [B] [A] de leur demande indemnitaire ;

Condamne Mme [P] [H] et M. [B] [A] aux dépens de la présente instance ;

Condamne Mme [P] [H] et M. [B] [A] à payer à la SCI ENZO la somme de 800 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

La greffière La juge