N°Minute:25/01490

N° RG 25/00839 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PSHW

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 23 Juin 2025

DEMANDEUR:

E.P.I.C. -OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP RAMAHANDRIARIVELO DUBOIS – RED, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [H] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CORVAISIER, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 28 Avril 2025

Affaire mise en deliberé au 23 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 23 Juin 2025 par

Sabine CORVAISIER, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SCP RED

Le 23 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 avril 2012, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT a donné bail à Monsieur [F] [V] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 300,43 euros outre une somme de 36,79 euros de provisions sur charges.

Par avenant au bail en date du 8 juin 2016 Madame [H] [Z], partenaire de PACS de Monsieur [F] [V], est devenue cotitulaire du bail.

Par un deuxième avenant en date du 9 août 2016, le logement a été attribué à Madame [H] [Z] suite à la dissolution du PACS la liant à Monsieur [F] [V].

Par ordonnance du 16 juin 2021, le Tribunal Judiciaire statuant en référés, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire en raison du congé délivré par le preneur, et a ordonné l’expulsion de Madame [H] [Z].

L’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 18 novembre 2021.

Selon exploit de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, délivré selon les modalité de l’article 659 du code de procédure civile, HERAULT LOGEMENT, venant aux droits de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT, a fait assigner Madame [H] [Z] pour l’audience du 25 mars 2025 devant le juge des contentions de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de la voir condamner à lui verser 1352,28 euros au titre des réparations locatives effectuées en raison des dégradations commises, 1127,45 euros au titre du solde de loyers échus outre 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Par ordonnance en date du 25 mars 2025, le juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Montpellier statuant en matière de référé a, eu égard à l’urgence, renvoyé l’affaire à l’audience du 28 avril 2025 pour qu’il soit statué au fond.

A l’audience du 28 avril 2025, HERAULT LOGEMENT, représenté par son conseil qui a déposé le dossier, a maintenu ses demandes conformément à l’assignation.

Madame [H] [Z], bien que régulièrement assignée à comparaitre, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des réparations locatives

L’article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En outre, l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Le même article dispose en son d) que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987, en son article 1er, dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipement à usage privatif. L’annexe du même décret dresse la liste non exhaustive des réparations ayant un caractère locatif.

A titre liminaire il convient de constater que si Madame [H] [Z] n’était pas encore locataire de l’appartement lorsque l’état des lieux d’entrée versé aux débats a été dressé, il ressort de l’avenant en date du 8 juin 2016 la rendant cotitulaire du bail que l’ensemble des clauses initiales lui est opposable et qu’elle est tenue des sommes qui pourraient être dues antérieurement audit avenant, de sorte que l’état des lieux d’entrée dressé le 25 avril 2012 lui est opposable en tant qu’accessoire du contrat de bail initial.

En l’espèce, plusieurs dégradations ressortent de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie :

La porte d’entrée du logement est dégradée, la porte des toilettes présente des impacts, sa serrure et sa poignée sont cassées,

Les revêtements des murs et des plafonds de toutes les pièces présentent des défauts d’entretien,

Le parquet flottant de la chambre est dégradé,

L’installation électrique est dégradée, des douilles sont manquantes, des prises sont arrachées et la prises télévision est manquante,

Le bac et la cabine de douche ne sont pas d’origine,

Des lames du volet du séjour sont cassées.

Il est constant que les éléments dégradés précités relèvent des réparations locatives.

Il ressort des factures versées aux débats que le bailleur a effectué des travaux de remise en état pour un montant total de 4149,99 euros. Cependant, il ne formule une demande de remboursement qu’à hauteur de 1352,28 euros.

Ainsi, Madame [H] [Z] sera condamnée à verser à HERAULT LOGEMENT la somme de 1352,28 euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande de paiement au titre du solde des loyers échus

En outre, l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, il ressort de l’ordonnance du 16 juin 2021 versée aux débats que Madame [H] [Z] a été condamnée à l’expulsion ainsi qu’au versement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 8 janvier 2021, date de résiliation du contrat de bail, et ce jusqu’à l’entière libération effective et définitive des lieux.

Il ressort du décompte locatif versé aux débats que Madame [H] [Z] est redevable, après encaissement du dépôt de garantie, et déduction de l’ensemble des frais engagés notamment pour recouvrer les condamnations prononcées dans la décision du 16 juin 2021, de la somme de 854,89 euros au titre des indemnités d’occupation et charges locatives pour les mois de juin à novembre 2021, la remise des clefs ayant eu lieu le 18 novembre 2021.

Madame [H] [Z] sera donc condamnée à payer la somme de 854,89 euros au titre des indemnités d’occupation impayées jusqu’à son départ.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [H] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [H] [Z] sera condamnée à verser à HERAULT LOGEMENT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut et rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [H] [Z] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT la somme de 1352,28 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Madame [H] [Z] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT la somme de 854,89 euros au titre des indemnités d’occupation échues ;

CONDAMNE Madame [H] [Z] aux entiers dépens ;

DIT que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la présente décision ils seraient à la charge de Madame [H] [Z] ;

CONDAMNE Madame [H] [Z] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,