TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/11531

N° Portalis 352J-W-B7G-CX4TN

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

20 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [N] [F]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Madame [E] [R] épouse [F]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Monsieur [K] [M]

[Adresse 5]

[Localité 13]

S.C.I. COJEB

[Adresse 14]

[Localité 8]

Madame [A] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 12]

Monsieur [S] [H]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Décision du 11 Décembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/11531 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX4TN

Madame [X] [T] épouse [H]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Monsieur [W] [L]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Madame [C] [J] épouse [L]

[Adresse 2]

[Localité 7] (France)

Monsieur [V] [P]

[Adresse 16]

[Localité 6]

Tous représentés par M^e Jessica CHUQUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0595

DÉFENDERESSE

S.A. RESITEL

[Adresse 15]

[Localité 10]

représentée par M^e Christian BEER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0107

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 15 Septembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

M. [G] et Mme [O] épouse [G], M. [N] [F], Mme [E] [R] épouse [F], M. [K] [M], la S.C.I. Cojeb, Mme [A] [Z], M. [S] [H], Mme [X] [T] épouse [H], M. [W] [L], Mme [C] [J] épouse [L], M. [V] [P] sont propriétaires de divers lots au sein de la résidence " [17] " située dans la commune de [Localité 19] (Hautes-Pyrénées), biens acquis en l’état futur d’achèvement.

Les lots ont été donnés à bail commercial à la SA Resitel pour une activité d’exploitation de résidence de tourisme classée, consistant en la sous-location meublée de logements situés dans ladite résidence pour un usage d’habitation, pour des séjours en général de courte durée, comme suit :

— par acte sous seing privé du 21 décembre 2005, tel que modifié par avenant du 26 septembre 2012, la SCI Cojeb ont donné à bail à la SA Resitel le logement 005 et le garage 17, à compter de leur mise à disposition avec échéance au 31 mars 2018;

— par acte sous seing privé du 5 janvier 2006, tel que modifié par avenant du 26 septembre 2012, M. et Mme [M] ont donné à bail à la SA Resitel le logement 001 et le garage 36, à compter de leur mise à disposition avec échéance au 31 mars 2018;

— par acte sous seing privé du 17 janvier 2006, tel que modifié par avenant du 26 septembre 2012, M. et Mme [F] ont donné à bail à la SA Resitel le logement 003 et le garage 11, à compter de leur mise à disposition avec échéance au 31 mars 2018

— par acte sous seing privé du 16 février 2006, tel que modifié par avenant du 27 septembre 2012, M. et Mme [Z] ont donné à bail à la SA Resitel le logement 103 et le garage 29, à compter de leur mise à disposition avec échéance au 31 mars 2018;

— par acte sous seing privé du 10 mai 2006, tel que modifié par avenant du 25 septembre 2012, M. [P] a donné à bail à la SA Resitel le logement 100 et le garage 38, à compter de leur mise à disposition avec échéance au 31 mars 2018;

— par acte sous seing privé du 1er juin 2006, tel que modifié par avenant du 25 septembre 2012, M. et Mme [L] ont donné à bail à la SA Resitel le logement 104 et le garage 10, à compter de leur mise à disposition avec échéance au 31 mars « suivant le terme initialement prévu dans le bail »;

— par acte sous seing privé du 10 octobre 2006, tel que modifié par avenant du 25 septembre 2012, M. et Mme [G] ont donné à bail à la SA Resitel le logement 106 et le garage 40, à compter de leur mise à disposition avec échéance au 31 mars 2018;

— par acte sous seing privé du 22 août 2007, tel que modifié par avenant du 26 septembre 2012, M. et Mme [H] ont donné à bail à la SA Resitel le logement 105 et la place de parking n°12, à compter de leur mise à disposition avec échéance au 31 mars 2018.

A leur terme les baux se sont poursuivis par tacite prolongation.

Dans le contexte de la crise sanitaire relative à la Covid 19, la SA Resitel ne s’est pas acquittée de l’intégralité de ses dettes locatives de la période 2020- 2021.

Les bailleurs ont adressé des mises en demeure au preneur en date du 23 mai, 25 mai et du 1er juin 2022, lesquelles sont demeurées sans réponse.

Par exploit de commissaire de justice du 20 septembre 2022, M. [G] et Mme [O] épouse [G], M. [F], Mme [R] épouse [F], M. [M], la S.C.I. Cojeb, Mme [Z], M. [H], Mme [T] épouse [H], M. [L], Mme [J] épouse [L], M. [P] ont fait assigner la SA Resitel devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— condamner la SA Resitel à payer les arriérés locatifs de la période 2020 et 2021 qui suivent:

o la somme de 3.512,68 euros à M. et Mme [G] ;

o la somme de 3.655,83 euros à Mme [Z] ;

o la somme de 4.448,58 euros à M. [P] ;

o la somme de 2.881,35 euros à M. et Mme [F] ;

o la somme de 4.155,63 euros à M. et Mme [H] ;

o la somme de 3.618,65 euros à M. et Mme [L] ;

o la somme de 4.231,39 euros à la SCI Cojeb ;

o la somme de 3.970,28 euros à M.[M] ;

— ordonner à la SA Resitel d’avoir à leur régler lesdites sommes et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signi?cation du jugement à intervenir ;

— condamner la SA Resitel à payer les dommages et intérêts pour résistance abusive qui suivent :

o la somme de 1.500 euros à M. et Mme [G] ;

o la somme de 1.500 euros à Mme [Z] ;

o la somme de 1.500 euros à M. [P] ;

o la somme de 1.500 euros à M. et Mme [F] ;

o la somme de 1.500 euros à M. et Mme [H] ;

o la somme de 1.500 euros à M. et Mme [L] ;

o la somme de 1.500 euros à la SCI Cojeb ;

o la somme de 1.500 euros à M.[M] ;

— condamner la SA RESITEL à payer les sommes suivantes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

o la somme de 3.000 euros à M. et Mme [G] ;

o la somme de 3.000 euros à Mme [Z] ;

o la somme de 3.000 euros à M. [P] ;

o la somme de 3.000 euros à M. et Mme [F] ;

o la somme de 3.000 euros à M. et Mme [H] ;

o la somme de 3.000 euros à M. et Mme [L] ;

o la somme de 3.000 euros à la SCI Cojeb ;

o la somme de 3.000 euros à M.[M] ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécutions provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner la SA Resitel aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maitre Jessica Chuquet.

Au soutien de leurs prétentions, les bailleurs énoncent :

— qu’aucune disposition règlementaire invoquée par le preneur ne lui permet d’être dispensé du paiement des loyers ;

— que les mesures prises par les autorités publiques pour lutter contre la propagation de la Covid-19 n’ont pas écarté l’application du droit commun de la relation contractuelle;

— qu’il a été jugé que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance ;

— que l’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne peut être assimilée à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil ; que par ailleurs, aucune fermeture administrative n’a eu lieu en 2021 permettant au locataire de se soustraire au paiement des loyers ;

— que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de son obligation en invoquant un cas de force majeure ; que la crise sanitaire relative à la Covid 19 ne peut revêtir le caractère de force majeure dans la mesure où les conditions cumulatives ne sont pas réunies ;

— que le fait pour le preneur de s’abstenir du paiement des loyers durant ladite période de manière unilatérale met en exergue une attitude parfaitement déloyale et abusive, d’autant qu’il ressort de l’exercice comptable de l’année 2021 que le chiffre d’affaires du preneur était en augmentation.

Par ordonnance du 23 mai 2024, le juge de la mise en état a en substance:

— déclaré parfait le désistement de l’instance engagée par M. [G] et Mme [O] épouse [G] à l’encontre de la S.A. Resitel ;

— constaté l’extinction de l’instance et le dessaisissement du tribunal à leur égard;

— dit que la présente instance se poursuit entre M. [F], Mme [R] épouse [F], M. [M], la S.C.I. Cojeb, Mme [Z], M. [H], Mme [T] épouse [H], M. [L], Mme [J] épouse [L], M. [P] et la S.A. Resitel (ci-après dénommés les « bailleurs »).

Par notification RPVA du 18 janvier 24 à 18h47, les bailleurs ont transmis par erreur une version antérieure des conclusions adverses, en lieu et place de leurs conclusions en réponse.

Par conclusions notifiées le 28 octobre 2024, la SA Resitel demande au tribunal judiciaire de Paris de :

A titre principal :

— débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes ;

— juger parfait le désistement de M. et Mme [G] ;

A titre subsidiaire, limiter le montant des arriérés de loyers aux sommes suivantes :

— pour la SCI Cojeb : 4.231,39 euros ;

— pour Mme [Z] : 3.655,83 euros ;

— pour M. [H] : 4.155,63 euros ;

— pour M. [L] : 3.618,6 5euros ;

— pour M. [P] : 3 963,97 euros ;

— pour M. et Mme [F] : 2.881,35 euros ;

— pour M. [M] : 3.970,28 euros ;

En tout état de cause,

— condamner les demandeurs à lui payer solidairement chacun la somme de 2.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir si par extraordinaire elle accueillait les demandes des demandeurs ;

— condamner les demandeurs aux dépens, dont distraction au profit de Maître Beer, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SA Resitel énonce :

— que les loyer ne sont pas dus, compte tenu des stipulations du bail et de la situation exceptionnelle relative à la crise sanitaire provoquée par la Covid 19 qui a rendu impossible la mise à disposition des lots et l’exploitation touristique ;

— que les bailleurs ne fournissent aucun décompte sérieux, de sorte qu’il est impossible de vérifier leurs prétentions ; qu’elle produit les décomptes des loyers qui démontrent que les créances alléguées sont inexactes ;

— que la jurisprudence de la Cour de cassation relative aux loyers dus pendant la crise sanitaire relative à la Covid 19 est critiquable ; qu’elle n’est en outre pas transposable aux résidences de tourisme, et est contraire aux stipulations contractuelles ; que l’article 5.4 des baux stipule en effet que le preneur pourra remettre en question le loyer en cas de force majeure interrompant l’activité touristique ou d’évènements amenant un dysfonctionnement dans l’activité du preneur ; que ces conditions ne sont pas cumulatives, mais alternatives ; que ces stipulations spéciales prévalent sur le droit commun ;

— que s’agissant de la résistance abusive, elle n’est pas caractérisée en ce qu’elle a subi en 2020, une baisse de 23% de chiffre d’affaires par rapport à 2019, et en 2021, une baisse complémentaire de 17%, soit, au total, une perte de chiffre d’affaires de 221.885 euros ; que la suspension des loyers, très limitée dans le temps, est exclusivement due à un contexte exceptionnel de crise sanitaire mondiale.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 7 novembre 2024.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 15 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la recevabilité des conclusions en réponse des bailleurs versés dans le dossier de plaidoirie

Par notification RPVA du 18 janvier 2024 à 18h47, les bailleurs ont transmis par erreur une version antérieure des conclusions adverses, en lieu et place de leurs conclusions en réponse.

Il est relevé que le jeu de conclusions en réponse des bailleurs est versé pour la première fois dans la procédure dans le dossier de plaidoirie reçu au greffe le 11 août 2025, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture, l’accusé de réception RPVA adjoint à ce jeu d’écritures lui étant totalement étranger pour être attaché à une version antérieure des conclusions adverses, comme précédemment indiqué.

Il s’ensuit que les conclusions en réponse des bailleurs reçues au greffe le 11 août 2025 doivent être déclarées irrecevables pour être manifestement contraires au principe du contradictoire – défaut de notification par RPVA à la société défenderesse- et pour être postérieures à l’ordonnance de clôture de l’instruction du 7 novembre 2024.

Sur les demandes en paiement au titre des arriérés locatifs

Sur l’exigibilité des loyers

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1134 ancien du code civil applicable aux faits d’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il ressort de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte de l’article 1156 ancien du code civil, applicable aux baux litigieux qu’on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

En l’espèce, l’article 5.4 des baux litigieux stipule ce qui suit : " De convention expresse entre les parties, le preneur pourra remettre en question le loyer en cas de force majeure interrompant l’activité touristique (tel que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre libre accès ou à la circulation des personnes ou des biens,…) ou d’événements amenant un dysfonctionnement dans l’activité du preneur, notamment une quelconque modification dans la destination ou l’accès des parties communes ou encore leur mauvais entretien ou fonctionnement étant entendu que cette disposition ne saurait s’appliquer dans l’éventualité ou le preneur aurait le contrôle de l’entretien ou du fonctionnement desdites parties communes. ".

Il ressort de la commune intention des parties que les termes « pourra remettre en question le loyer » dans la clause litigieuse doivent s’entendre, comme la faculté offerte au preneur de pouvoir demander une renégociation du prix du loyer au bailleur dans les circonstances spécifiées dans la clause.

Il s’ensuit que cette clause est sans effet sur l’exigibilité des loyers et charges échus.

En outre, il ne ressort d’aucun texte que le preneur peut être dispensé du paiement des loyers au seul motif de la crise sanitaire relative à la Covid 19, étant précisé que la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entraîne pas, par elle-même, la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance et ce, peu important la nature de l’exploitation entreprise dans les locaux.

Le preneur ne saurait davantage invoquer la force majeure pour justifier du non-respect de son obligation de paiement, étant entendu que l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant par la voie forcée, sur le patrimoine du débiteur et n’est donc pas, par nature, impossible mais seulement plus difficile ou onéreuse.

En conséquence, la dette locative doit être considérée comme exigible.

Sur le quantum

Il résulte de l’article 1315 ancien du code civil, applicable aux baux litigieux que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au regard du désistement d’instance et d’action les demandes des époux [D] seront considérées comme sans objet.

Les bailleurs justifient par leur décompte des sommes alléguées, en cohérence avec leurs baux respectifs.

A l’inverse, le preneur qui critique l’inexactitude des sommes réclamées ne justifient d’aucun paiement, ni ne produit aucun document probant susceptible de les remettre en cause en tout ou partie. Surabondamment, les écritures du preneur au titre de ses prétentions subsidiaires, telles qu’interprétées par le tribunal au regard de leur caractère ambigu – tableau comportant plusieurs entrées et présentant plusieurs sommes par créancier sans autre explication- ne contestent pas les sommes réclamées, en ce que celles-ci sont reprises dans le décompte, sans être utilement critiquées.

En conséquence, le preneur sera condamné au paiement de l’intégralité des arriérés réclamés, soit :

o la somme de 3.655,83 euros à Mme [Z] ;

o la somme de 4.448,58 euros à M. [P] ;

o la somme de 2.881,35 euros à M. et Mme [F] ;

o la somme de 4.155,63 euros à M. et Mme [H] ;

o la somme de 3.618,65 euros à M. et Mme [L] ;

o la somme de 4.231,39 euros à la SCI Cojeb ;

o la somme de 3.970,28 euros à M.[M].

Il y a lieu de dire que ces sommes produiront intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure afférant à chacune d’entre elles.

Sur les demandes indemnitaires au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est admis que toute faute dans l’exercice des voies de droit est susceptible d’engager la responsabilité des plaideurs.

En l’espèce, il est relevé que l’ensemble des moyens invoqués par le preneur est dilatoire, qu’en effet, nonobstant les clarifications intervenues de façon notoire dans la jurisprudence quant à l’obligation de paiement des loyers échus durant la crise sanitaire relative à la Covid 19 avant l’ordonnance de clôture, le preneur s’est intentionnellement obstiné à s’abstenir de s’acquitter de dettes aussi anciennes que modestes au regard de son assise financière. Ces agissements fautifs caractérisent une résistance abusive et ont causé un préjudice aux bailleurs en les privant, sans motif légitime, d’une partie de leurs revenus locatifs sur une période significative.

En conséquence, le preneur sera condamné à les indemniser, comme suit :

o la somme de 1.500 euros à Mme [Z] ;

o la somme de 1.500 euros à M. [P] ;

o la somme de 1.500 euros à M. et Mme [F] ;

o la somme de 1.500 euros à M. et Mme [H] ;

o la somme de 1.500 euros à M. et Mme [L] ;

o la somme de 1.500 euros à la SCI Cojeb ;

o la somme de 1.500 euros à M.[M] ;

Au regard du désistement d’instance et d’action les demandes à cet égard des époux [D] seront considérées comme sans objet.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ce texte, le preneur sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre Jessica Chuquet.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En application de ce texte, le preneur sera condamné au titre de l’article 700 du code de procédure civile, comme suit :

o la somme de 3.000 euros à Mme [Z] ;

o la somme de 3.000 euros à M. [P] ;

o la somme de 3.000 euros à M. et Mme [F] ;

o la somme de 3.000 euros à M. et Mme [H] ;

o la somme de 3.000 euros à M. et Mme [L] ;

o la somme de 3.000 euros à la SCI Cojeb ;

o la somme de 3.000 euros à M.[M] ;

Au regard du désistement d’instance et d’action les demandes des époux [D] à cet égard seront considérées comme sans objet.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

— DECLARE irrecevables les conclusions en réponse de M. [F], Mme [R] épouse [F], M. [M], la S.C.I. Cojeb, Mme [Z], M. [H], Mme [T] épouse [H], M. [L], Mme [J] épouse [L], M. [P] et la S.A. Resitel reçues au greffe le 11 août 2025 ;

— CONSTATE que les demandes formées par M. et Mme [G] sont sans objet ;

— CONDAMNE la SA Resitel à payer les sommes ci-après énoncées, au titre des arriérés locatifs relatifs à la période 2020-2021:

o la somme de 3.655,83 euros à Mme [Z] ;

o la somme de 4.448,58 euros à M. [P] ;

o la somme de 2.881,35 euros à M. et Mme [F] ;

o la somme de 4.155,63 euros à M. et Mme [H] ;

o la somme de 3.618,65 euros à M. et Mme [L] ;

o la somme de 4.231,39 euros à la SCI Cojeb ;

o la somme de 3.970,28 euros à M.[M].

— DIT que les sommes susmentionnées produiront intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure afférant à chacune d’entre elles ;

— CONDAMNE la SA Resitel à payer les sommes ci-après énoncées, au titre de la résistance abusive :

o la somme de 1.500 euros à Mme [Z] ;

o la somme de 1.500 euros à M. [P] ;

o la somme de 1.500 euros à M. et Mme [F] ;

o la somme de 1.500 euros à M. et Mme [H] ;

o la somme de 1.500 euros à M. et Mme [L] ;

o la somme de 1.500 euros à la SCI Cojeb ;

o la somme de 1.500 euros à M.[M] ;

— CONDAMNE la SA Resitel à payer les sommes ci-après énoncées, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

o la somme de 3.000 euros à Mme [Z] ;

o la somme de 3.000 euros à M. [P] ;

o la somme de 3.000 euros à M. et Mme [F] ;

o la somme de 3.000 euros à M. et Mme [H] ;

o la somme de 3.000 euros à M. et Mme [L] ;

o la somme de 3.000 euros à la SCI Cojeb ;

o la somme de 3.000 euros à M.[M] ;

— CONDAMNE la SA Resitel aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre Jessica Chuquet ;

— REJETTE le surplus des demandes ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 18] le 11 Décembre 2025.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON